Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy Podatkowego

Spółka z o.o. zakupiła lokal mieszkalny i jest obecnie na etapie wykańczania go. Po zakupie, przed oddaniem go do użytkowania, poza typowymi wydatkami na jego wykończenie (farby, ceramika, podłogi, itp.), ponosi również dodatkowe wydatki, takie jak opłaty za media (woda, ogrzewanie, prąd), opłaty za zarządzanie nieruchomością, opłaty za wywóz nieczystości, za usługi ochrony, podatek od nieruchomości.

Czy te dodatkowe wydatki poniesione do dnia oddania do używania tego lokalu powinny być doliczone do jego wartości początkowej stanowiącej podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych?

Odpowiedź:

Amortyzacji dokonuje się od wartości początkowej. Tym samym amortyzacji podlegają wszystkie nakłady, które są zaliczane do wartości początkowej.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm.) za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

1) w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia;

2) w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.

W myśl art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z kolei zgodnie z art. 16g ust. 4 u.p.d.o.p. za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W efekcie do wartości początkowej należy zaliczyć kwoty wydatkowane na zakup lokalu oraz nakłady na jego wykończenie. Opłaty za zarządzanie nieruchomością, opłaty za wywóz nieczystości, za usługi ochrony oraz podatek od nieruchomości nie mają nic wspólnego z procesem inwestycyjnym, tylko są związane z faktem posiadania nieruchomości. Tym samym  mogą być one zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Podobnie jest w przypadku ogrzewania – także w tym wypadku nie ma związku między wydatkiem a inwestycją. W przypadku pozostałych mediów (woda, prąd) można mieć pewne wątpliwości. W trakcie wykańczania media te są bowiem używane (w szczególności prąd). Jednakże trudno jest jednoznacznie przypisać jaka wartość wody czy prądu ma związek z wykańczaniem lokalu, więc także w tym przypadku wydatki powinny być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania.

Paweł Ziółkowski, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego

Odpowiedzi udzielono 2.01.2016 r.