Ekspert Vademecum Głównego Księgowego odpowiada na pytanie Użytkownika programu:

Osoba fizyczna udzieliła pożyczkę spółce z o.o. w ramach działalności gospodarczej, w której jest udziałowcem. Spółka posiada udział w gruncie. Jako zabezpieczenie spłaty pożyczki i odsetek została wpisana w KW hipoteka umowna jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Termin spłaty pożyczki określony jest na 31 grudnia. Odsetki są naliczane miesięcznie, ale ich spłata ma nastąpić razem z kapitałem. Pożyczkodawca chce wcześniej posiadać grunt, więc zaplanowano, że spółka sprzeda pożyczkodawcy swój udział w gruncie (który stanowi zabezpieczenie pożyczki). Na gruncie jest plan zagospodarowania przestrzennego, wobec tego sprzedaż będzie ze stawką VAT 23%. Sprzedaż będzie następowała w 3 transzach co kwartał. Pożyczkodawca zapłaci przelewem za grunt tylko wartość podatku VAT, natomiast kwota netto będzie potrącana z pożyczką. Po przeprowadzeniu całej transakcji pozostanie tylko wartość pożyczki stanowiąca różnicę. Cena sprzedaży udziału w gruncie powinna być zgodna z wartością rynkową – art. 32 u.p.t.u. Spółka posiada operat szacunkowy wykonany na potrzeby określenia wartości służebności przesyłu gazociągu. W operacie tym jest określona wartość rynkowa jednostki przeliczeniowej działki.

Czy można posłużyć się tym operatem, określając cenę nieruchomości na sprzedaż? Czy powinien być wykonany osobny operat na potrzeby sprzedaży? Czy taka transakcja nie niesie za sobą jakiegoś ryzyka w podatku VAT?

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Vademecum Głównego Księgowego
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów

Odpowiedź:

Wartość rynkowa może być ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy wynikającej z operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby określenia wartości służebności przesyłu gazociągu, pod warunkiem, że dokonana jest ona w zgodzie z zasadami wskazanymi w art. 2 pkt 27b u.p.t.u. Przepisy ustawy nie wymagają bowiem sporządzania odrębnego operatu szacunkowego do każdej transakcji sprzedaży.

Uzasadnienie:

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że przepisy podatkowe nie regulują zasad zawierania umów cywilnoprawnych, ani nie mają wpływu na ich treść. Kwestie zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) Wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy stronami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Co istotne, istnieją wyjątki od powyższej zasady. Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje określony w przepisach związek oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Definicja wartości rynkowej została uregulowana w przepisie art. 2 pkt 27b u.p.t.u., zgodnie z tym przepisem rozumie się przez nią całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

– w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,

– w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług. 

Tak więc wartość rynkowa może być ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy wynikającej z operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby określenia wartości służebności przesyłu gazociągu, pod warunkiem, że dokonana jest ona w zgodzie z zasadami wskazanymi w art. 2 pkt 27b u.p.t.u. Przepisy ustawy nie wymagają bowiem sporządzania odrębnego operatu szacunkowego do każdej transakcji sprzedaży (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 23 października 2012 r., ILPP1/443-701/12-2/MD).

Mariusz Jabłoński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Głównego Księgowego

Odpowiedzi udzielono 27.05.2016 r.