Spółka z o. o. (deweloper) wybudowała budynek z lokalami mieszkalnymi. Zjazd do garażu podziemnego w tym budynku znajduje się na odrębnej działce. Spółka sprzedając lokale mieszkalne przekazuje w formie darowizny udział w tej odrębnej działce (na której znajduje się zjazd do garażu).
Czy z punktu widzenia prawa cywilnego i podatkowego kwalifikacja tej czynności jako darowizny jest prawidłowa?
Wartość darowanego udziału podana w akcie notarialnym jak również wyliczona na podstawie ceny zakupu, nie przewyższa kwoty wolnej od podatku od spadków i darowizn.
Nie ma przeszkód prawnych, czy to na gruncie prawa cywilnego, czy też prawa podatkowego, aby deweloper sprzedając lokale mieszkalne przekazywał jednocześnie w formie darowizny udział w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu.
Zgodnie z przepisami art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) - dalej u.p.s.d. - podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie tytułem darowizny przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Z kolei na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. - przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Na mocy art. 889 k.c. nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:
1) gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami k.c.,
2) gdy kto zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte.
Przepis art. 890 k.c. stanowi zaś, że oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Przepisy te nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.
W przypadku darowizny udziału w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu, zastosowanie znajdzie zatem art. 158 k.c. stanowiący, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zgodnie z zasadą swobody umów, uregulowaną w przepisach art. 3531 k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Nie ma więc przeszkód prawnych, czy to na gruncie prawa cywilnego, czy też prawa podatkowego, aby deweloper sprzedając lokale mieszkalne przekazywał jednocześnie w formie darowizny udział w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu.
Czy z punktu widzenia prawa cywilnego i podatkowego kwalifikacja tej czynności jako darowizny jest prawidłowa?
Wartość darowanego udziału podana w akcie notarialnym jak również wyliczona na podstawie ceny zakupu, nie przewyższa kwoty wolnej od podatku od spadków i darowizn.
Nie ma przeszkód prawnych, czy to na gruncie prawa cywilnego, czy też prawa podatkowego, aby deweloper sprzedając lokale mieszkalne przekazywał jednocześnie w formie darowizny udział w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu.
Zgodnie z przepisami art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) - dalej u.p.s.d. - podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie tytułem darowizny przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Z kolei na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. - przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Na mocy art. 889 k.c. nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:
1) gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami k.c.,
2) gdy kto zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte.
Przepis art. 890 k.c. stanowi zaś, że oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Przepisy te nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.
W przypadku darowizny udziału w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu, zastosowanie znajdzie zatem art. 158 k.c. stanowiący, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zgodnie z zasadą swobody umów, uregulowaną w przepisach art. 3531 k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Nie ma więc przeszkód prawnych, czy to na gruncie prawa cywilnego, czy też prawa podatkowego, aby deweloper sprzedając lokale mieszkalne przekazywał jednocześnie w formie darowizny udział w odrębnej działce, na której znajduje się zjazd do garażu.