Za nami rok poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym

Po pierwszym szoku powinien wrcić realizm ocen: mieszkania są zapewne nieco przewartościowane, ale nadal mają swoją wartość użytkową, relatywna nadwyżka podaży zlokalizowana jest w dobrych lub akceptowalnych lokalizacjach, w miastach o największych potrzebach mieszkaniowych, nie mamy miliona nikomu niepotrzebnych pustostanw, skala życia na kredyt była w Polsce mniejsza niż gdzie indziej, a konsumpcja w dużym stopniu związana z rzeczywistymi potrzebami. Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas, podsumowuje 2009 rok.

Nie ulega jednak wątpliwości, że rok 2009 okazał się rokiem poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym. Sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały przede wszystkim:

• spadek skali finansowania hipotecznego dla nabywców indywidualnych na poziomie ok. 40% (ostateczny rezultat może być nieco bardziej korzystny, gdyż wyniki IV kwartału 2009 mogą okazać się podobne jak analogicznego kwartału ubiegłego roku), • załamanie sprzedaży w I kwartale roku (o ok.70% w porównaniu z I kw. 2007), a następnie poprawa w II kwartale i stabilizacja w kolejnym okresie, • bezprecedensowe wyhamowanie na niektórych rynkach nowych inwestycji, sięgające np. na rynku warszawskim 70% w porównaniu z rokiem poprzednim (w skali trzech pierwszych kwartałów roku).

- Żadna branża nie jest w stanie bezboleśnie przetrwać długotrwałego spadku sprzedaży i sytuacja płynnościowa większości firm deweloperskich jest trudna. Wprawdzie w latach boomu wypracowały one spore zyski, ale pamiętać trzeba, ze na rynku jest spora grupa nowych przedsiębiorstw, które kryzys zaskoczył w trakcie realizowania swojej pierwszej lub drugiej inwestycji i które nie miały jeszcze czasu na zakumulowanie kapitału. Zresztą także firmy obecne na rynku od dawna najczęściej zamroziły kapitał w terenach inwestycyjnych, w pewnej części kupowanych w okresie szczytowych cen gruntów - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas. Jednak, według Kirejczyka – w porównaniu z obawami i przewidywaniami niektórych analityków – kryzys przebiega względnie spokojnie. Nie było fali bankructw, przeciwnie, wydaje się, że większość firm najgorszy okres ma już za sobą. Jest w tym z pewnością zasługa spokojnej reakcji banków, renegocjujących trudne kredyty i unikających doprowadzania klienta do upadłości. Obniżenie cen o kilkanaście procent w przypadku większości inwestycji pozwoliło na uruchomienie sprzedaży na niezłym poziomie. Ponieważ większość inwestycji miała zróżnicowaną strukturę mieszkań, po takiej obniżce mieszkania mniejsze i średnie zaczęły się sprzedawać coraz lepiej, zwłaszcza, że w drugiej połowie roku wyraźnie zaczęło przybywać kredytów hipotecznych. Nadal nie jest łatwo sprzedać duże i drogie mieszkania. Ci deweloperzy, którzy mają inwestycje głównie z takimi mieszkaniami, mają nadal problemy.

- Generalnie kryzys urealnił możliwości i aspiracje polskich nabywców. Kryzys uprzytomnił nam, że model w którym każdą rodzinę miało być stać na własne mieszkanie za kredyt - był iluzją. Pewnej części Polaków nigdy nie będzie na to stać, a skoro tak, to ktoś inny musi zapłacić za wybudowanie im mieszkań i dopłacić co miesiąc do ich utrzymania - uważa Kazimierz Kirejczyk. Kryzys zmusił nas do zastanowienia się na nowo nad wielkością i jakością mieszkań jakich potrzebujemy – i na jakie nas stać. Najbardziej poszukiwane stały się znów nieduże, dwu- i trzypokojowe mieszkania, o funkcjonalnym układzie. Absolwent kupujący penthouse dla trzyosobowej rodziny znów stał się wyjątkiem, a nie poważnie poszukiwanym klientem.

Według Kirejczyka, w okresie boomu rynek pierwotny w całym kraju osiągnął poziom około 80 tysięcy transakcji sprzedaży mieszkań i domów. Przy tak dużej skali jego przyszłość zależy głównie nie od mniej lub bardziej trafnych decyzji uczestników rynku, ale od potężnych sił leżących poza nim: od stanu polskiej gospodarki i związanych z nim – sytuacją na rynku pracy i dochodami ludności a także – przede wszystkim – od realnych możliwości kredytowania sektora i gotowości potencjalnych nabywców do zadłużania się. Jeśli w tych sprawach nie będą nam sprzyjać zarówno działania rządu jak i globalna koniunktura, wówczas rynek pierwotny, który w 2009 roku skurczył się do skali około 45-50 tysięcy transakcji, pozostanie także w 2010 roku na niewiele wyższym poziomie.

- Gdy myślimy o kolejnym roku - nie widać podstaw do dużego niepokoju. Wielkość oferty – czyli liczba mieszkań w sprzedaży - się ustabilizowała, w niektórych miastach nawet wyraźnie spadła w porównaniu z najwyższym poziomem z ubiegłego roku. Jest ona tylko nieco większa od długoterminowej rocznej produkcji w sześciu największych aglomeracjach kraju - uważa Kazimierz Kirejczyk.

W tym roku kończona jest jednak rekordowa liczba inwestycji – i mieszkań. Udział gotowych niesprzedanych lokali osiągnie zapewne w najbliższym czasie najwyższy poziom w czasie obecnej dekoniunktury. Trudno przewidywać, że w tej sytuacji ceny w noworozpoczynanych projektach mogłyby być wyższe niż ceny mieszkań gotowych czy prawie gotowych do zasiedlenia. Przeciwnie - można w nowo wprowadzanych na rynek inwestycjach spodziewać się cen niższych. A to będzie sprzyjało stabilizacji lub nawet niewielkiemu spadkowi cen w pierwszym półroczu. Wyraźnego impulsu wzrostowego można spodziewać się wówczas, gdy oferta zacznie wyraźnie maleć, zaś sytuacja w gospodarce i na rynku pracy – poprawiać. Trudno dziś kategorycznie prognozować kiedy ten moment nastąpi, ale najprawdopodobniej będzie to pod koniec przyszłego roku. Według Kirejczyka, bilans tego kryzysu będzie w sumie negatywny – jak zawsze wtedy, gdy rynek kurczy się w sposób dramatyczny i nieoczekiwany. Z pewnością łagodny, ale stabilny wzrost byłby bardziej korzystnym rozwiązaniem. Ale kryzys dobitnie przypomniał nam, że cykliczność na rynku nieruchomości jest silniejsza od najpotężniejszych gospodarek.