Ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 568), ogłoszoną 31 marca 2020 r., wprowadzono specyficzne uregulowanie najmów w galeriach handlowych powyżej 2 tys. mkw. Otóż, zgodnie z art. 15ze przedmiotowej Ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Czytaj: Rząd pomógł galeriom, a nie zamkniętym w nich sklepom >>

Trzeba złożyć ofertę przedłużenia umowy

Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu (niezłożenia powyższej oferty przez najemcę w terminie), wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną. W dalszej części ustawodawca przewidział, że szczególne rozwiązania obowiązują od dnia wprowadzonego zakazu określonej działalności najemcy, zaś termin dla najemcy na złożenie oferty liczony jest od dnia zniesienia takiego zakazu. Co więcej, ustawodawca przewidział, że uregulowanie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Literalnie nie dokonano żadnego rozróżnienia, czy na korzystniejsze podstawy będzie mógł się powołać tylko najemca czy również wynajmujący, jeśli tylko wynikają z mocy ogólnych rozwiązań dopuszczalnych na gruncie prawa cywilnego. 

Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami - rozwiązania szczególne >

 




Warto w tym miejscu podkreślić, że pierwotna regulacja (ostatecznie nie uchwalona), zaproponowana drukiem sejmowym nr 299 zakładała, że jeżeli działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu. Jeżeli wymagały tego względy słuszności, sąd mógł po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2. Tym samym regulacja pierwotna zakładała jedynie ingerencję w podstawowe warunki umowy najmu, a nie wszystkie wzajemne zobowiązania stron. W mojej ocenie ma to kluczowe  znaczenie także dla interpretacji obecnych (uchwalonych) przepisów, o czym w dalszej części opracowania.

Czytaj: Prof. Romanowski: Umowa najmu powierzchni handlowej nie może być pułapką dla najemcy>>
 

Kogo dotyczą zakazy prowadzenia działalności

W pierwszej kolejności ustalić należy, czy działalność najemcy jest objęta zakazem prowadzenia działalności. Dla analizy kluczowe znaczenie będą miały trzy rozporządzenia wydane przez Ministra Zdrowia. Każdorazowo zakres przedmiotowy i czas trwania zakazu będziemy musieli ustalić w oparciu o uważną analizę szczegółowych rozwiązań ww. rozporządzeń, tj: 

Rozporządzeniem z 13 marca 2020 r. wprowadzono m.in. ograniczenia funkcjonowania określonych instytucji lub zakładów pracy. Wprowadzono całkowity zakaz handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, których przeważająca działalność polega na handlu: 

  • wyrobami tekstylnymi, 
  • wyrobami odzieżowymi, 
  • obuwiem i wyrobami skórzanymi, 
  • meblami i sprzętem oświetleniowym,
  • sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
  • artykułami piśmiennymi i księgarskimi.

Dodatkowo wprowadzono w tożsamych obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 całkowity zakaz prowadzenie działalności gastronomicznej i rozrywkowej.
Zakaz ten obowiązuje w okresie od 14 marca br. do odwołania, tj. do 20 marca br. (Rozporządzenie z 13 marca 2020 r. czytane łącznie z Rozporządzeniem z 20 marca 2020 r.)
Od 21 marca br., do odwołania, w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw całkowicie zakazany jest jakikolwiek handel detaliczny najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem pewnej kategorii najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży określonych dóbr: 

  • żywności w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz.U. z 2019 r. poz. 1252 oraz z 2020 r. poz. 284 i 285), 
  • produktów kosmetycznych w rozumieniu art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 4 października 2018 r. 
  • o produktach kosmetycznych (Dz.U. poz. 2227) innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania, 
  • artykułów toaletowych, 
  • środków czystości, 
  • produktów leczniczych w rozumieniu art. 2 pkt 32 ustawy z dnia 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 499, z późn. zm.), w tym w aptekach lub punktach aptecznych,
  • wyrobów medycznych w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 38 ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 186), 
  • środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego w rozumieniu art. 3 ust. 3 pkt 43 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia, 
  • gazet, 
  • artykułów budowlanych lub remontowych, 
  • artykułów dla zwierząt domowych lub 
  • paliw.

Czytaj w LEX: Rozliczanie strat powstałych w związku z koronawirusem >

 

Zakaz usług i handlu

Od 21 marca br., do odwołania, wprowadzono także całkowity zakaz prowadzenia działalności usługowej najemcom powierzchni usługowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, ubezpieczeniowych, pocztowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności. 
Od tego dnia obowiązuje także całkowity zakaz prowadzenia handlu detalicznego lub prowadzenia działalności usługowej na wyspach handlowych. Jeśli zatem chodzi o działalność prowadzoną na wyspach, to żadne wyłączenia od zakazu nie obowiązują. 
Rozporządzeniem z 31 marca br. w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw utrzymano tożsame zakazy względem Rozporządzenia z 20 marca br. 

Czytaj w LEX: Tarcza antykryzysowa - pakiet zmian w podatkach w związku z koronawirusem >

Należy podkreślić, iż poza kwestiami zakazów działalności w tzw. „galeriach handlowych” przedmiotowe rozporządzenia regulują ogólne (czasowe na okres epidemii lub zagrożenia epidemicznego) zakazy prowadzenia określonych działalności, bez względu na rodzaj powierzchni czy obiektu, w których lokal się znajduje. I tak zakazowi podlega działalność przedsiębiorcy lub innego podmiotu: 
    polegająca na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.10.A), z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki (od 14 marca br., Rozporządzenie z 13 marca 2020 r.), 
    związana z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 82.30.Z), 

  • twórcza związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 90.0), 
  • związana ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness, 
  • związana z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 59.14.Z), 
  • związana z konsumpcją i podawaniem napojów (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.30), 
  • związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych, 
  • związana z fryzjerstwem i pozostałymi zabiegami kosmetycznymi (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.02.Z), 
  • związana z działalnością salonów tatuażu i piercingu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.09.Z), 
  • usługowa związanej z poprawą kondycji fizycznej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.04.Z), 
  • związana z prowadzeniem usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2019 r. poz. 238).

Zakres przedmiotowy tego zakazu ulegał modyfikacjom w kolejnych rozporządzeniach Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br. Niemniej ustawodawca nie zdecydował się na szczególną regulację stosunku najmu w przypadku prowadzenia zakazanych działalności poza obiektami handlowymi o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. Nie oznacza to jednak, iż najemcy pozbawieni są argumentów natury prawnej o zbliżonych w skutkach konsekwencjach do tych przyjętych specustawą z 31 marca 2020 r., o czym w dalszej części opracowania.

Czytaj w LEX: Obowiązki i uprawnienia pracodawców oraz pracowników związane z ustawą o przeciwdziałaniu COVID-19  >

Możliwe różne interpretacje

Wracając do przepisu art. 15ze Ustawy, omówienia wymagają wątpliwości interpretacyjne jakie nasuwa jego brzmienie. Otóż z jednej strony wygasają wzajemne zobowiązania stron, z drugiej zaś najemca zobowiązany jest złożyć bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Tym samym nie można przyjąć, iż na gruncie tej ustawy doszło do zakończenia stosunku najmu, a jedynie wygaśnięciu ulegały wzajemne zobowiązania stron wynikające z tego stosunku, sama zaś umowa trwa nadal, ale niejako ulega ona „zamrożeniu” na okres trwania epidemii. Stąd przyjęto, iż umowa ta ulega przedłużeniu, a nie dochodzi do zawarcia nowej umowy po okresie ustania zakazów epidemicznych.
Tym samym ustawodawca przyjął zbliżoną regulację do art. 495 k.c. cywilnego, który stanowi, iż jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe. 

Czytaj w LEX: Tarcza antykryzysowa – zasady i ocena rozwiązań dla przedsiębiorców >

 


Najemca nie korzysta to nie płaci

Regulacja najmu w galeriach handlowych na czas trwania epidemii (zakazów) zdaje się utożsamiać prawny zakaz z praktyczną niemożliwością świadczenia ze strony wynajmującego co do możliwości oddania powierzchni handlowej w najem celem czerpania z niej korzyści finansowych. Tym samym dezaktualizuje się obowiązek najemcy do świadczenia w zamian za umożliwienie korzystania z takiej powierzchni. Inaczej rzecz ujmując, skoro najemca nie może korzystać z powierzchni handlowej (lub usługowej), to trudno oczekiwać od najemcy, aby ten miał za ten okres płacić czynsz lub inne opłaty eksploatacyjne. Wynajmujący również nie ponosi winy za zaistniałą sytuację, albowiem to prawny zakaz (ustawowy) zabrania mu udostępnić najemcy taką powierzchnię. Jak wskazano w uzasadnieniu Ustawy, najemca nie prowadząc działalności, nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów, co w przypadku przedłużającego się okresu zakazu może negatywnie wpłynąć na jego płynność finansową (niewypłacalność).

Czytaj: Bez prawa do żądania czynszu, ale za to z obowiązkiem zapłaty podatku>>

Skutki siły wyższej

Niewątpliwie stan zagrożenia epidemicznego, epidemię, która prawnie została stwierdzona przedmiotowymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br., należy traktować jako zdarzenie związane z siłami przyrody (siłę wyższą). Do zjawiska siły wyższej odwołał się zresztą sam ustawodawca w uzasadnieniu do projektu Ustawy, wskazując dodatkowo, iż zaprzestanie określonej działalności i „utrata” przychodów z tej działalności są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażeniem swojego i ich życia lub zdrowia. 

Czytaj w LEX: Odpowiedzialność cywilna i karna za zarażenie koronawirusem >

Początkowo, w pierwotnym projekcie (druk 299 Ustawy) ustawodawca jednak bardziej dostrzegał zasadność zastosowania swoistej, bo ustawowej, klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 357(1) k.c. W tym kierunku zmierzała niewątpliwie próba uregulowania w sposób ustawowy zakresu zwolnienia najemcy z czynszu w okresie zakazów do wysokości co najmniej 90 proc., nie wyłączając możliwości skorzystania przez najemcę z korzystniejszych rozwiązań, o ile zostały zastrzeżone w umowie. Reguła „rebus sic stantibus” przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

 

Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Jeżeli zatem najemca ponosi rażącą stratę, gdyż nie może uzyskiwać przychodów z działalności wskutek zamknięcia galerii handlowej, to można argumentować, iż nie jest spełniony cel umowy, w której obie strony mają czerpać z niej korzyści gospodarcze. Najemca po to bowiem wynajmuje powierzchnię handlową, by móc z niej korzystać, czerpiąc zyski, które następnie przeznacza na spłatę zobowiązań wynajmującemu.

 


Trudności przede wszystkim u dłużnika

W doktrynie przyjmuje się, że nadmierna trudność spełnienia świadczenia dotyczy przed wszystkim dłużnika. Może mieć ona charakter osobisty lub majątkowy. Jak się powszechnie przyjmuje przykładem trudności pierwszego rodzaju może być przypadek klęski żywiołowej, w następstwie której spełnienie świadczenia mogłoby grozić dłużnikowi niebezpieczeństwem utraty życia, uszczerbkiem zdrowia, itp. Charakter majątkowy będzie mieć utrudnienie świadczenia, gdy w następstwie klęski żywiołowej spełnienie świadczenia wiązać się będzie z koniecznością poniesienia znacznie wyższych nakładów i kosztów niż brane pod uwagę w momencie zawierania umowy. Trudności, o których mowa, mogą powstać z przyczyn technicznych lub gospodarczych. Do pierwszej kategorii zalicza się np. wycofanie z produkcji lub sprzedaży określonych materiałów, odczynników, części zamiennych itp. Za przyczyny natury gospodarczej uznawano do tej pory np. zawieszenie funkcjonowania określonych tras lub środków transportowych. Tak samo zatem można traktować stan epidemii, tym bardziej jeśli jest połączony z zakazem prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

Czytaj w LEX: Tarcza Antykryzysowa - ochrona firm i pracowników przed skutkami epidemii koronawirusa  >

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Warto mieć na względzie, iż rażąca strata to nie musi być nawet strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy bądź groziłaby mu upadłością, wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna. Za nadzwyczajną zmianę stosunków należy zatem uznać taką, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego (I ACa 179/16 - wyrok SA Kraków z dnia 25-05-2016). W orzecznictwie przyjmuje się nawet, iż zmiana sytuacji strony umowy w sferze stosunków podatkowych w następstwie nagłych zmian obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, może być w konkretnych okolicznościach uznana za przesłankę rozwiązania umowy lub modyfikacji zobowiązania na podstawie art. 357(1) kc (IV CSK 290/06 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 06-12-2006). Nadzwyczajną zmianą stosunków (art. 357(1) kc) może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy (III CK 645/04 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-04-2005).

Gdyby przewidział, nie podpisałby umowy

W kontekście powyższego, niewątpliwie można podnosić, iż strony umowy najmu inaczej kalkulowałyby swoje zobowiązania na wypadek gdyby obowiązywał dla najemcy całkowity zakaz prowadzenia działalności handlowej w galerii, a wręcz najemca po prostu takiej umowy w ogóle by nie zawarł. Z pewnością, w takiej sytuacji, najemca nie poddałby się obowiązkowi zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych. Zakładano pierwotnie jednak, iż  obniżka musi uwzględniać fakt, że wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, ale przykładowo może przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy.  Tym samym obniżka czynszu miałaby na celu zapewnienie sprawiedliwego rozłożenia ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. 

Wygaszenie obowiązków na czas obowiązywania zakazów

Ostatecznie jednak ustawodawca zamiast obniżki czynszu zdecydował o wygaszeniu wszystkich wzajemnych obowiązków stron umowy najmu na czas trwania zakazów określonych właściwymi przepisami, wychodząc najwyraźniej z założenia, że w ogóle świadczenie wynajmującego stało się niemożliwe. Pewną rekompensatę dla wynajmującego ma stanowić obowiązek złożenia oferty przez najemcę o przedłużenie okresu najmu o okres trwania zakazu i dodatkowo o okres 6 miesięcy. Cele jednak jakie stawiał sobie ustawodawca nie pozostają obojętne dla interpretacji obecnego art. 15ze Ustawy. 
Pierwsze pytanie jakie się nasuwa, to czy w okresie trwania zakazów najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, o ile np. umowa dopuszcza takie jego uprawnienia z uwagi na wystąpienie siły wyższej (przyjmując, że epidemia ma taki charakter na gruncie danej umowy). Wynika to z faktu, iż pomimo, że standardowo umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych zawarte są na czas określony, to na wypadek wystąpienia siły wyższej (np. pożaru, trzęsienia ziemi), często umowy takie przewidują możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę. W praktyce istniał od dawna spór co do tego typu klauzuli, które część prawników traktowała jako bezskuteczne, albowiem w przypadku zniszczenia całości lub istotnej części budynku np. na skutek pożaru, raczej przyjąć należało w oparciu o art. 495 k.c., iż świadczenia wynajmującego stało się niemożliwe i zobowiązania stron wobec tego wygasły. Spór ten w istocie przypomina obecny, a dotyczący założeń regulacji art. 15ze, które dla przemijającej przeszkody epidemii przyjęły skutek wygaśnięcia zobowiązań stron, chociaż można by twierdzić właśnie, że skoro jest to przeszkoda przemijająca to  brak jest podstaw do „wygaszenia” wszystkich zobowiązań, a najemca powinien być za ten okres po prostu zwolniony z obowiązku płatności czynszu i innych opłat.

Podobnie kwestię tą regulują czasem niektóre postanowienia umów najmu, które dopuszczają możliwość „odbudowania budynku” przez wynajmującego na wypadek jego uszkodzenia w okresie przykładowo 6 miesięcy lub też udostępnienia najemcy pomieszczeń zamiennych. Problem w tym, że w przypadku zakazów prawnych takie udostępnienie alternatywnej powierzchni nie mogłoby nastąpić, przynajmniej jeśli chodzi o galerię handlowe powyżej 2 tys. mkw. Otwartym pozostaje jednak pytanie co jeśli wynajmujący w tym okresie gotowy byłby udostępnić najemcy inną powierzchnię, tj. w obiekcie powyżej 2 tys. mkw, o ile oczywiście taką powierzchnią by dysponował. 

Stan niemożliwości świadczenia

Otóż, jak słusznie zwraca się uwagę, z następczą niemożliwością świadczenia mamy do czynienia wówczas, gdy ma ona charakter trwały. Przejściowe trudności w wykonaniu zobowiązania stanowią w istocie zwłokę lub opóźnienie dłużnika, w zależności od tego czy wynikają z okoliczności za które ponosi winę czy też nie. Stan niemożliwości przejawia się w tym, że nie tylko dłużnik, ale nikt inny w danych okolicznościach nie jest w stanie spełnić świadczenia (zob. wyrok SA w Poznaniu, I ACr 162/19, OSA 1992, Nr 12, poz. 90). Za najczęstszą przyczynę niemożliwości świadczenia podaje się utratę przedmiotu świadczenia, czy to w razie zniszczenia rzeczy oznaczonej co do tożsamości czy też zniszczenia całego gatunku. W przypadku umowy najmu w galerii handlowej przedmiotem umowy jest zwykle wynajęcie konkretnego lokalu w  obiekcie o określonych parametrach użytkowych i funkcjonalnych mających uprawdopodabniać osiąganie przez najemcę wysokich przychodów z uwagi na atrakcyjność położenia centrum handlowego czy wzmożony ruch osobowy. Jednakże niektóre postanowienia umów – jak wspomniano – dopuszczają możliwość udostępnienia podobnej powierzchni na wypadek zniszczenia rzeczy objętej najmem. Same zaś nawet zamknięcie centrum nie uniemożliwia wynajmującemu całkowicie udostępnienia innej powierzchni.

Dywagacje tego typu jednakże tracą na znaczeniu, wobec treści art. 15ze Ustawy, w którym ustawodawca przesądził, iż wygasają wszelkie zobowiązania stron, a zatem jeżeli wynajmujący miałby być zobowiązany do poszukiwania alternatywnej powierzchni dla najemcy w określonym terminie, to wówczas i taki obowiązek wynajmującego podlega „zamrożeniu”. Tym samym nie mogłoby zaktualizować się uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy po upływie określonego czasu (dodatkowego terminu) na sanowanie naruszenia w przedmiocie najmu przez wynajmującego. Skoro  zatem wynajmujący nie mógłby swojego obowiązku wykonać (jako że wygasł on ma mocy art. 15ze Ustawy), niewłaściwe byłoby przyjmowanie prawa najemcy do wypowiedzenia umowy na wypadek jego niewykonania.

 

Siła wyższa wyklucza odpowiedzialność

Odrębnym zagadnieniem jest kwestia prawa wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, o ile najemca nie może wykonywać działalności na powierzchni w określonym czasie, przy czym podkreślić należy, iż zwykle prawo to jest obwarowane przesłanką winy po stronie wynajmującego. Przeważnie (choć nie można wykluczyć sytuacji odmiennych) siła wyższa będzie z kolei wyłączała odpowiedzialność wynajmującego za nieudostępnienie powierzchni najemcy, a tym samym prawo najemcy do wypowiedzenia umowy nie będzie miało większego praktycznego zastosowania.  Nie można jednak wykluczyć umów, które wprost dają stronie (najemcy lub wynajmującemu albo obu) prawo wypowiedzenia na wypadek siły wyższej, niezależnie od zawinienia drugiej strony. Przykładowo umowa najmu może przewidywać, że jeżeli wynajmowane powierzchnie staną się całkowicie niezdatne do użytku na wypadek pożaru lub innego zdarzenia losowego, a naprawa uszkodzeń twa dłużej niż 2 miesiące od dnia ich wystąpienia, każda ze stron może wypowiedzieć umowę, przy czym wypowiedzenie zostanie wystosowane na piśmie w ciągu jednego miesiąca od zaistnienia powyższych okoliczności, przy czym prawa i zobowiązania stron (z wyjątkiem tych wynikających z zaistniałych uprzednio naruszeń umowy) wygasają, a za tę część pomieszczeń, która będzie się nadawała do użytku, Najemca będzie zobowiązany do płacenia proporcjonalnej części czynszu i opłat eksploatacyjnych do momentu zwolnienia przezeń wynajmowanych powierzchni.

Zakaz prowadzenia działalności jako wada prawna?

Przy czym odrębną – wątpliwą - kwestią jest jeszcze traktowanie zakazu prowadzenia działalności handlowej w galerii powyżej 2 tys. mkw jako wady prawnej w rozumieniu art. 664 §2 k.c.  Wskazać jednak należy, iż przepis art. 664 §2 k.c. daje wynajmującego prawo naprawienia wady w odpowiednim czasie, czego z mocy art. 15ze Ustawy wynajmujący nie mógłby uczynić z uwagi na wygaśnięcie wszelkie obowiązków, nadto naprawienie wady prawnej byłoby dla niego świadczeniem niemożliwym (mogłoby nastąpić tylko przez uchylenie zakazu wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia).
Tym samym wydaje się, że interpretacja prowadzona w kierunku dopuszczenia prawa wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę prowadziła do wniosków niemożliwych do pogodzenia nie tylko z ratio legis art. 15ze Ustawy , ale także jego literalnym brzmieniem (kwestia niemożliwości wykonania obowiązków przez wynajmującego), nadto byłaby nie do pogodzenia z systematyką poszczególnych przepisów regulujących umowę najmu. Ustawodawca natomiast wprost uregulował kwestię wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Przepis art. 31t wprowadza wprost zakaz dla wynajmującego, iż „do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu”. Przepisu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal. A contrario należy przyjąć, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy najmu z powodu zaistnienia epidemii COVID-19. Pytanie czy może z innych niż COVID. 
Z powyższych względów ustawodawca zatem przyjął – i moim zdaniem słusznie – koncepcję wygaśnięcia zobowiązań stron, w sytuacji gdy żadna ze stron nie ponosi winy za zaistniałą sytuację.  

Wypowiedzenie najemcy czasem korzystniejsze

W trakcie procesu legislacyjnego zwracano uwagę także na potrzebę ochrony najemcy przed np. niezasadnym „pociągnięciem” gwarancji. Sytuacja interpretacyjna jednak się komplikuje albowiem ustawodawca obwarował zwolnienie z czynszu powinnością dla najemcy wystosowania oferty o przedłużeniu umowy najmu po okresie trwania zakazu na dotychczasowych warunkach, przedłużonej o okres trwania zakazu i dodatkowo 6 miesięcy. Tym samym może być tak, że wypowiedzenie umowy przez najemcę, o ile z góry już obecnie wie, że na skutek trwania zakazów poniósł takie straty, że nie będzie mógł prowadzić działalności w wybranej galerii handlowej nawet po ustaniu epidemii i to przedłużonej o okres trwania pandemii i jeszcze okres 6 miesięcy, mogłoby się okazać korzystniejsze, zwłaszcza, jeżeliby następowało w trybie natychmiastowym, jedynie za powiadomieniem wynajmującego. W ten sposób najemca, które wie, że będzie musiał ograniczyć swoją działalność, nie ponosiłby dalszych ciężarów finansowych.
Analiza literalna, celowościowa i systemowa przepisu art. 15ze Ustawy prowadzi jednak do wniosku, że takie prawo nie przysługuje. Za ratio legis bowiem przepisu art. 15ze leży wyważenie interesów obu stron stosunku najmu, a nie tylko naje(wynika to wprost z możliwości przedłużenia umów). Z tego też względu nie są dopuszczalne tego typu interpretacje, które prowadziłyby do odmiennego rozłożenia tych ryzyk, które podważałyby sens przepisu art. 15ze Ustawy. Gdyby bowiem przyjąć, że jedna ze stron może nadal wypowiedzieć umowę z powodów objętych hipotezą przepisu art. 15ze Ustawy, a z powołaniem się na rozwiązania przyjęte w umowie, to wówczas praktyczne znaczenie art. 15ze Ustawy byłoby zerowe. Wydaje się zatem, iż należy twierdzić, że uregulowanie to ma charakter całościowy, nawet jeśli korzystniejsze dla najemcy byłoby już obecnie wypowiedzenie umowy najmu. Takie działania prowadziłoby bowiem także do pokrzywdzenia wynajmującego, który nie mógłby skorzystać z uprawnienia do przyjęcia oferty od najemcy przedłużenia umowy najmu. Co więcej , oczywistym jest również, że wynajmujący nie ponoszą winy za sytuację, w której znaleźli się najemcy. Z przepisu art. 15ze Ustawy nie wynika (wbrew pierwotnej treści), iż ma on chronić tylko najemcę.


Co z opłatami za bezumowne korzystanie?

Z tych samych względów, w mojej ocenie, nie jest dopuszczalna także taka interpretacja, która prowadziłaby do podważenia istoty przepisu, np. w kierunku możliwości twierdzenia, że najemca jest zobowiązany do zapłaty opłat za bezumowne korzystanie (np. opłat za magazynowanie).  Wolą ustawodawcy było całościowe (choć skrótowe) uregulowanie sytuacji stron na wypadek wprowadzenia zakazów. Najemca ma prawo pozostać na powierzchni najmu, a tym samym brak podstaw do wzywania najemcy do opuszczenia lokalu i potem ponownego „wprowadzenia” się najemcy po złożeniu oferty o „przedłużeniu umowy”. Podobnie, wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych czy kaucji zabezpieczających należności z umowy najmu. Strony nie są zobowiązane do przeprowadzenia rozliczeń końcowych z tytułu zakończenia stosunku najmu. Literalnie brak jest bowiem podstaw do odmiennego potraktowania tych obowiązków stron na gruncie wyraźnej treści art. 15ze Ustawy. 
Na taką interpretację wskazuje także uzasadnienie do autopoprawki art. 15ze Ustawy, gdzie wyjaśniono, iż  „umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie”. Intencją ustawodawcy było zatem swoiste „zamrożenie” stosunków między stronami tych umów najmu, a z pewnością nie piętrzenie dodatkowych problemów. Gdyby bowiem przyjąć, że najemca miałby być zobowiązany do ponoszenia dodatkowych opłat za magazynowanie towarów, to konsekwentnie należałoby również wyposażyć najemcę w prawo wypowiedzenia takiego stosunku, w którym znalazł się przecież bez swojej winy. Z mocy art. 15ze Ustawy wydaje się to jednak wykluczone.

Zakaz jako niemożność świadczenia

Niezależnie zatem od ewentualnej krytyki rozwiązania przyjętego w art. 15ze Ustawy, ustawodawca nie niejako przesądził, iż zakazy prowadzenia określonej działalności przez najemców w galeriach o powierzchni powyżej 2 tys. mkw z powodu epidemii, należy traktować jako swoistą praktyczną częściową (bo przemijającą) niemożliwością świadczenia zbliżoną do art. 495 §2 kc., a to z uwagi na możliwość powstania sporów między stronami na tym gruncie, a także zróżnicowanej praktyki kontraktowej w tym względzie. Nie wyklucza to prowadzenia rozmów przez bezpośrednio zainteresowane strony takich umów, co do przyjęcia odmiennych skutków, np. zgody na ponoszenie opłat za magazynowanie towarów (świadczenie usług ochrony mienia) według stawek rynkowych, ale np. bez obowiązku składania oświadczenia o przedłużeniu umowy najmu. Trzeba też mieć na uwadze, że paradoksalnie ustawodawca zastawił na najemcę pewną „pułapkę”, albowiem wygaszając obowiązki także wynajmującego, uniemożliwił najemcy wypowiedzenie umowy z powodu wad lokalu. 

Prawo nie tylko dla najemców w galeriach

Odrębną kwestią wymagającą szczegółowej analizy, jest sytuacja najemców w powierzchniach nieobjętych hipotezą przepisu art. 15ze Ustawy. W mojej ocenie najemcy ci, w sensie faktycznym, o ile objęci są zakazem prowadzenia określonej działalności w czasie epidemii (np. najemcy siłowni, salonów fryzjerskich), znajdują się w tożsamej sytuacji jak najemcy w galeriach handlowych. Należałoby jednak oczekiwać od ustawodawcy równego potraktowania sytuacji najemców niezależnie od rodzaju powierzchni, w której prowadzą oni swoją działalność gospodarczą. Właściwym kryterium nie powinien być rodzaj powierzchni, ale sytuacja braku możliwości prowadzenia działalności w jakiej najemca się znalazł w związku z wprowadzonymi całkowitymi zakazami lub ograniczeniami jego działalności w związku z epidemią. 
Najemcy poza galeriami będą mogli powołać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego, w tym wspomniany art. 3571 k.c. jak i ewentualnie art. 495 §2 k.c. Wybór podstawy będzie zależeć od indywidualnej oceny sytuacji danego najemcy. Wskazać należy jednak, że powołanie się na art. 495 k.c.,a zatem niemożliwość jednego ze świadczeń prowadzi do wygaśnięcia całego stosunku zobowiązaniowego (w tym przypadku umowy najmu). W tym przypadku brak jest szczegółowej regulacji, która pozwalałaby przyjąć, że stosunek najmu trwa nadal, a wygaszeniu ulegają tylko niektóre zobowiązania stron. W konsekwencji powołanie się przez najemców na tą podstawę może nie być atrakcyjne, albowiem prowadziłoby do utraty lokalu. Tym samym bardziej racjonalne wydaje się wskazanie na treść art. 3571 k.c. (zresztą tak jak ustawodawca wskazał pierwotnie w uzasadnieniu do Ustawy Covid-19) i powołanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą ewentualne obniżenie czynszu lub redukcje innych zobowiązań stron. Nie można jednak wykluczyć, że 
z perspektywy najemcy korzystniejsze będzie doprowadzenie do zakończenia całego stosunku najmu 
z uwagi na sytuację, w której się znalazł, a następnie po upływie epidemii wynajęcie niejako na nowo innego lokalu. Tym samym w obecnym systemie prawnym brak jest szczególnej normy prawnej , która by w sposób automatyczny bez utraty umowy najmu pozwalałaby na redukcję zobowiązań najemcy. Zastosowanie reguły rebus sic stantibus z art. 3571 k.c. wymaga bowiem zwrócenia się na ścieżkę sądową.