Sąd zajmował się sprawą spółki, która posiadała lokale w budynku mieszkalnym i wynajmowała je na cele komercyjne. W jednym z nich był prowadzony sklep. Wspólnota konsekwentnie jednak odmawiała wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Z tego powodu najemcy osiągali niższy zysk od zakładanego i nie chcieli  płacić spółce umówionego czynszu Spółka była więc zmuszona do rozwiązania umowy najmu i ponownego wynajęcia lokalu, ale już na gorszych finansowo warunkach. Swoją stratę z tego tytułu oszacowała na blisko 80 tysięcy złotych. Przed sądem domagała się od wspólnoty mieszkaniowej jej wyrównania.

Blankietowa zgoda

Sąd Okręgowy ustalił, że w 2010 r. wspólnota budynku podjęła uchwałę wyrażającą generalną zgodę na całodobową sprzedaż alkoholi w lokalach użytkowych. Na jej podstawie zarządca wydawał właścicielom i najemcom  dokument, który był wymagany przez gminę do wydania zezwolenia na handel alkoholem w poszczególnych lokalach. W sierpniu 2012 r. te zasady uległy jednak zmianie. Wspólnota ustaliła, że głosowana będzie każda zgoda na sprzedaż alkoholu w każdym lokalu. To rozwiązanie nie spodobało się  spółce i zaskarżyła tę uchwałę do sądu.
W dacie składania pozwu o zapłatę, postępowanie w sprawie ważności uchwały jeszcze się nie zakończyło.
 Czytaj w LEX SIP*: Postępowanie w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej >>
 

Gmina cofa zezwolenie

Od kwietnia 2013 r. spółka bezskutecznie starała się uzyskać dla swojego najemcy zgodę wspólnoty na sprzedaż alkoholu, tak by gmina przedłużyła mu koncesję. Niezależnie od tego, gmina wszczęła wobec najemcy postępowanie o cofnięcie zezwolenia na sprzedaż przez niego alkoholu. Decyzję taką podjęła w listopadzie 2013 r. Wyjaśniła, że najemca handlował w sklepie alkoholem bez akcyzy, jego pijani klienci zakłócali porządek publiczny, a przez to sklep był uciążliwy dla mieszkańców budynku. Wówczas spółka rozwiązała z najemcą umowę powołując się na zaległości czynszowe i nieuzyskanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. Kolejny najemca - spółka jawna otworzyła w 2014 r. w lokalu restaurację. Ona także nie uzyskała zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu dlatego, jak twierdziła, utarg był mniejszy niż się spodziewała.

Sąd oddalił powództwo

Wspólnota nie może ponosić odpowiedzialności za straty, które ponosił właściciel sklepu z alkoholem – uznał SO i oddalił powództwo spółki.  Zauważył też, że udzielenie zgody i tak nie zmieniłoby jego sytuacji - gmina cofnęła bowiem najemcy  zezwolenie na handel, i co ważne - z przyczyn niezależnych od wspólnoty. W ocenie sądu spółka miała tego świadomość, dlatego nie żądała przesłuchania tego przedsiębiorcy przed sądem. Nie przedstawiła też innych dowodów świadczących o tym, że to postawa wspólnoty zmusiła spółkę do rozwiązania umowy najmu i ponownego wynajęcia lokalu na gorszych warunkach. Nie wykazała zatem związku przyczynowego między zaniechaniem wspólnoty w wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu powoda, a doznaną przez niego szkodą majątkową (art. 415 kodksu cywilnego*). Sąd podkreślił, że to powód rozwiązał umowę najmu z właścicielem sklepu, a następnie zgodził się wynająć lokal pod restaurację za niższy czynsz. Co istotne – również tutaj powodowa spółka nie chciała przesłuchania właścicieli restauracji, tak, aby ci podali rzeczywiste przyczyny obniżenia czynszu.

 


Decyduje wspólnota...

W międzyczasie zakończyło się postępowanie przed Sądem Apelacyjnym, który rozstrzygał o ważności uchwały wspólnoty z 2012 r. SA orzekł ostatecznie na korzyść wspólnoty. Powołując się na art. 18 ust. 6 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi* wskazał, że zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku wielomieszkaniowym wymaga zgody właściciela tego budynku, w tym przypadku uchwały wspólnoty. Zgoda powinna być aktualna i adresowana wyłącznie do podmiotu, który będzie handlował w lokalu alkoholem. Zgoda wyrażona "in blanco" i bezterminowo naruszała te zasady, dlatego dobrze się stało, że wspólnota ją uchyliła. To orzeczenie przesądziło o wyniku całej sprawy.

i nie ponosi odpowiedzialności

Dodatkowo sąd przypomniał, że powodowa spółka starała się już wcześniej uzyskać przed sądem od wspólnoty dokument potwierdzający obowiązywanie uchwały z 2010 r. Wtedy również przegrała, bo sąd nie mógł zmusić wspólnoty do podjęcia uchwały korzystnej dla spółki. SA podkreślił, że odmowa wyrażenia zgody przez wspólnotę na sprzedaż alkoholu w budynku i nie podejmowanie uchwały w tym przedmiocie nie były bezprawne w rozumieniu art. 415 k.c. Tylko wspólnota, jako reprezentant ogółu właścicieli budynku jest uprawniona do wyrażenia takiej zgody i nie można jej do tego przymusić. Ani wydanie zgody na sprzedaż alkoholu, ani dokumentu potwierdzającego ten fakt nie było zatem obowiązkiem pozwanej wspólnoty, jak twierdziła spółka. A skoro tak, to za swoje zaniechanie nie może ponosić odpowiedzialności odszkodowawczej.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z  12  kwietnia 2018 r., sygn.  V ACa 1185/17.

-------------------------------------------------------------------------------------------------

* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.