Artykuł 15ze ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r., Dz.U. z 2020 r. poz. 374 (Tarczy antykryzysowej) stanowi, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Zgodnie z dosłownym brzmieniem art. 15ze ust. 2 uprawniony do używania powierzchni handlowej – o ile chce potwierdzić wygaśnięcie zobowiązań na podst. art. 15ze ust. 1 – powinien złożyć galerii bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu handlu przedłużony o sześć miesięcy, a oferta ta powinna być złożona w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Czytaj: Od soboty zamknięte galerie, kina i baseny w całej Polsce - jest rozporządzenie>>
Trzy miesiące na złożenie oferty woli przedłużenia umowy
Ustawodawca w art. 15ze ust. 2 Tarczy antykryzysowej przewidział więc dla korzystających z powierzchni handlowych (często, aczkolwiek nie zawsze prawidłowo, zwanych najemcami) trzymiesięczny termin na złożenie oferty woli przedłużenia umowy. Ustawodawca nie wskazał jednak w jakim terminie właściciele powierzchni handlowych powinni na te oferty odpowiadać. Korzystający zazwyczaj nie wskazują w jakim terminie oczekiwać będą odpowiedzi na złożoną ofertę. Wobec tego rodzi się pytanie – czy akceptacja oferty korzystającego z powierzchni handlowej po upływie wielu miesięcy od jej złożenia będzie skuteczna? Należy, co do zasady, udzielić przeczącej odpowiedzi na to pytanie.
Aby można było mówić o skutecznym przedłużeniu obowiązywania umowy łączącej strony konieczne jest zarówno złożenie jak i przyjęcie oferty w odpowiedniej formie i terminie. Zwracamy uwagę, że przepis art. 15ze ust. 2 mówi jedynie o złożeniu oferty przedłużenia umowy (a nie o przedłużeniu umowy).
Czytaj w LEX: Obiektywna gospodarcza niemożliwość świadczenia po wybuchu pandemii >
Zasadniczo oferta może być złożona w dowolnej formie. Zdecydowana większość umów regulujących korzystanie z powierzchni handlowej wymaga jednak dla swej zmiany zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że oferta przedłużenia umowy składana przez korzystającego z powierzchni handlowej dla wywołania zamierzonych skutków prawnych powinna być złożona w formie przewidzianej w danej umowie. W takiej formie również musi zostać przedstawiona odpowiedź galerii na ofertę.
Sprawdź w LEX: Czy wsteczna zmiana umowy najmu wpływa na rozliczenie podatku od przychodów z budynków? >
Forma szczególna to jednak nie wszystko – aby doszło do przedłużenia umowy, konieczne jest przyjęcie przez galerię oferty w odpowiednim terminie.
Czytaj: Galerie - właścicieli i najemców czekają trudne rozliczenia za czas lockdownu>>
Zgodnie art. 66 § 2 Kodeksu cywilnego, gdy oferta jest składana w obecności drugiej strony (np. w trakcie spotkania), to powinna zostać przyjęta przez galerię niezwłocznie – inaczej oferta przestaje wiązać składającego. Gdy oferta nie jest składana w obecności drugiej strony, a np. wysyłana pocztą, to przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę (korzystający z powierzchni) mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia. Galeria dla skutecznego przyjęcia oferty złożonej pisemnie powinna bez nieuzasadnionych opóźnień oświadczyć na piśmie o przyjęciu oferty. Termin bez nieuzasadnionego opóźnienia nie jest zdefiniowany i powinien być analizowany indywidualnie w konkretnym przypadku.
Sprawdź w LEX: Czy nieopłacanie czynszu w centrum handlowym, w czasie epidemii koronawirusa, generuje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń? >
Wyjątkiem od reguły zmiany umowy w drodze oświadczenia o przyjęciu oferty jest tzw. dorozumiane przyjęcie oferty tj. uznanie oferty za przyjętą mimo braku niezwłocznej odpowiedzi (art. 68(2) k.c.) – ma ono miejsce, gdy przedsiębiorca otrzymuje od osoby, z którą pozostaje w stałych stosunkach gospodarczych ofertę zawarcia umowy w ramach swojej działalności. Dorozumiane przyjęcie oferty przez galerię w zdecydowanej większości przypadków nie będzie możliwe, ponieważ same umowy wymagają zachowania szczególnej formy – najczęściej pisemnej pod rygorem nieważności.
Czytaj w LEX: Obniżenie czynszu najmu powierzchni w związku z epidemią koronawirusa >
Zapłata czynszu a przedłużenie umowy
Korzystający z powierzchni handlowych powinni również wiedzieć, że nie mają obowiązku zapłaty czynszu za czas lockdown’u, niezależnie od tego, czy umowa zostanie przedłużona (czyli od tego, czy galeria przyjmie ofertę czy nie). Niestety można zaobserwować, że galerie handlowe nagminnie wykorzystują słabszą pozycję negocjacyjną i trudną sytuację finansową najemców, wymuszając na nich zawarcie aneksu do umowy, który nie tylko ma przedłużyć okres jej obowiązywania na dotychczasowych warunkach (czyli w istocie stanowić przyjęcie oferty), ale również wprowadzić do umowy szereg innych niekorzystnych dla najemcy zapisów, jak choćby zrzeczenie się przez niego wszelkich roszczeń za czas pandemii czy podwyższenie czynszu.
Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami - rozwiązania szczególne >
Reasumując, jeśli w ofercie woli przedłużenia umowy o okres zakazu handlu wydłużony o sześć miesięcy nie zastrzeżono terminu na przyjęcie oferty, oferta powinna zostać przyjęta przez galerię bez nieuzasadnionego opóźnienia – w innym przypadku oferta przestaje wiązać i do przedłużenia umowy w drodze przyjęcia oferty dojść nie może (galeria nie może też wymuszać zawarcia aneksu). Jednocześnie jeśli najemca dokonał czynności z art. 15ze ust. 2 Tarczy antykryzysowej – złożył ofertę, to potwierdził tym definitywnie wygaśnięcie obowiązku płatności na rzecz galerii w okresie zakazu handlu. Innymi słowy, brak odpowiedzi galerii w stosownym terminie na ofertę przedłużenia umowy (przyjęcia jej bez zastrzeżeń) oznacza potwierdzenie braku obowiązku zapłaty bez przedłużenia umowy.
Julita Kowalów-Ziułkowska – aplikantka adwokacka w Romanowski i Wspólnicy
Maciej Stasiewicz – radca prawny w Romanowski i Wspólnicy