SN: sprzedaż mieszkania z obowiązkiem wykupu miejsca postojowego zgodna z prawem

Deweloper może oferować w sprzedaży mieszkania z obowiązkiem wykupu miejsca postojowego. Sąd Najwyższy uznał, że takie postanowienia są zgodne z prawem.

Deweloper: nie kupisz mieszkania bez garażu

Sprawa dotyczyła Jolanty W., która zakwestionowała wzorzec umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego łącznie z miejscem postojowym. Jej zdaniem deweloper nie mógł de facto wymuszać zakupu miejsca postojowego od osób, które decydowały się na nabycie lokalu mieszkalnego. Kobieta żądała zwrotu prawie 40 tys. zł wydanych na ten cel.
 

Sąd okręgowy: wzorzec umowy zgodny z prawem

Sąd okręgowy argumentował, że przedmiot umowy (czyli lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy, w którym będą znajdowały się miejsca postojowe, komórki piwniczne i boksy rowerowe) został we wzorcu sformułowany w sposób jednoznaczny i nie można zatem zakwestionowanego postanowienia umownego uznać za niedozwolone. Innymi słowy umowa między deweloperem i Joanną W. była skonstruowana poprawnie, i powódka powinna mieć świadomość na co się decyduje.

Sąd apelacyjny: konsumentowi narzucono obowiązek zawarcia transakcji wiązanej

Odmienną interpretację przyjął Sąd Apelacyjny, który uznał, że kwestionowane postanowienia z wzorca umowy są niedozwolone i nie powinny być stosowane przez dewelopera w obrocie z konsumentami. Analiza postanowień przedstawionego wzorca umowy prowadzi do wniosku, że deweloper zobowiązał się wybudować lokal mieszkalny i zawrzeć umowę ustanowienia i sprzedaży na rzecz klienta odrębnej własności lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a ponadto wybudować lokal użytkowy, w którym zostaną wydzielone miejsca postojowe (komórki piwniczne, boksy rowerowe) oraz zawrzeć umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym na rzecz klienta i pozostałych współwłaścicieli, po ustanowieniu jego odrębnej własności, argumentował sąd. Zdaniem sądu strony zobowiązały się zawrzeć dwie oddzielne umowy przyrzeczone, a mianowicie umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym, stanowiącym miejsce postojowe wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Głównym przedmiotem umowy, nazwanej umową zobowiązującą do wybudowania lokali oraz umową przedwstępną sprzedaży, jest lokal mieszkalny, natomiast zobowiązanie do wybudowania w ramach kompleksu mieszkalno – usługowego lokalu użytkowego w postaci garażu, wyodrębnienie jego własności i przeniesienie udziału w nim na klienta ma charakter akcesoryjny, wobec czego nie stanowi głównego przedmiotu umowy. Zakwestionowane przez powódkę postanowienie umowne wzorca narzuca konsumentowi obowiązek transakcji wiązanej, polegającej na zawarciu jednocześnie umowy zobowiązującej do nabycia udziału w lokalu użytkowym obejmującym miejsce postojowe, która nie pozostaje w bezpośrednim związku funkcjonalnym z przedmiotem świadczenia głównego.

SA: oferta dyskryminuje osoby nieposiadające pojazdów

Pozwana nie wykazała przyczyn usprawiedliwiających oferowanie klientom nabycia „mieszkania łącznie z garażem”. Przyczyną taką nie może być wynikający z decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obowiązek wybudowania określonej ilości miejsc postojowych, gdyż deweloper nie może minimalizować swojego ryzyka gospodarczego kosztem konsumentów. Tego rodzaju zabiegi uchybiają zasadzie swobody umów i narażają konsumenta na zawarcie w istocie umowy niechcianej. Godzą również w dobre obyczaje, nie trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której konsument, zainteresowany nabyciem lokalu mieszkalnego w danej okolicy, zostanie pozbawiony możliwości wyboru i postawiony przez dewelopera przed koniecznością nabycia niechcianego miejsca postojowego. Oferta dewelopera dyskryminuje osoby nie posiadające pojazdów, co pozostaje w sprzeczności z dobrymi obyczajami i naraża je na niepotrzebny wydatek finansowy. Zakwestionowane przez powódkę postanowienie umowne odpowiada - stwierdził Sąd Apelacyjny - klauzuli wskazanej w art. 3853 pkt 7 k.c., przez co narusza również art. 3851 k.c.





@page_break@

Sąd Najwyższy: złożenie oferty nie jest jednostronną czynnością prawną

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 3531 w związku z art. 66 § 1 k.c. skarżąca podniosła, że to oferta, a nie treść wzorca umowy łączyła sprzedaż lokalu z miejscem postojowym, w związku z czym Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, że taka oferta uchybia zasadzie swobody umów, zasada ta bowiem dotyczy wyłącznie czynności prawnych dwustronnych, zauważył SN. U podstaw tak skonstruowanego zarzutu legło założenie, że oferta jest czynnością jednostronną. Ostatnio w nauce prawa prezentowane jest stanowisko, według którego oświadczenie o złożeniu oferty nie może być uznane za jednostronną czynność prawną, ponieważ jest tylko elementem kształtowania czynności prawnej, jaką stanowi dopiero zawarta umowa. Podobnie oświadczenie o przyjęciu oferty nie jest prawem podmiotowym kształtującym, lecz kompetencją do zawarcia umowy w okresie związania oferenta ofertą, skład orzekający Sądu Najwyższego podziela to stanowisko, w związku z czym szersze rozważanie odnośnego zarzutu staje się bezprzedmiotowe, czytamy w uzasadnieniu.

SN: art. 3851 § 1 k.c. nie został naruszony

Za pozbawiony racji SN uznał też zarzut naruszenia art. 3851 § 1 k.c. przez przyjęcie, że świadczeniem głównym umowy zobowiązującej do wybudowania lokali oraz umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału we współwłasności lokalu użytkowego jest jedynie lokal mieszkalny, a nie ma już takiego charakteru zobowiązanie do wybudowania także lokalu użytkowego w postaci garażu, uznane jedynie za świadczenie uboczne. Sąd podkreślił, że wbrew odmiennemu poglądowi skarżącej, dokonanej oceny charakteru świadczeń nie podważa eksponowany przez nią przedmiot umów deweloperskich, który może obejmować nie tylko nieruchomość lokalową, lecz także nieruchomość lokalową wraz z komórką lokatorską lub nieruchomość lokalową z garażem albo miejscem postojowym. Nie ma też decydującego znaczenia okoliczność, że określając przedmiot umowy skarżąca wskazała również we wzorcu zobowiązanie do wybudowania lokalu użytkowego obejmującego miejsca postojowe i sposób ustalenia udziału w prawie własności tego lokalu.

SN: zapewnienie miejsc postojowych to obowiązek inwestora

Sąd Najwyższy nie zgodził się także z tezą, że postanowienia kwestionowanego wzorca umowy kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, ponieważ uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej, „niechcianej” umowy. SN w uzasadnieniu powołał się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Zgodnie z § 18 rozporządzenia zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, przy czym liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono, że w świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, oraz że muszą one mieć charakter trwały. Nie mogą to być miejsca postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania obiektu budowlanego, w pierwszej dekadzie XXI wieku bowiem posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni uzasadnił sąd.

SN: ścisły związek między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego

Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego, przez który nie można przyjmować, że postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 3853 pkt 7 k.c. W przepisie tym chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie.

Na podstawie: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2012 r., I CSK 49/12