Pytanie:
Pan X zbył nieruchomość, która zmieniła swoje przeznaczenie w planie z terenów użytków rolnych na tereny przeznaczone pod obiekty i urządzenia elektroenergetyczne. Zgodnie z uchwałą, stawka procentowa dla terenów oznaczonych symbolem E (obiekty i urządzenia elektroenergetyczne), o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynosi 1%. Działka została zbyta za cenę 11.000 zł. Zakładając, że rzeczoznawca majątkowy przyjmie podobną cenę to opłata planistyczna będzie bardzo niewielka, a koszt sporządzenia operatu wynosi ponad tysiąc złotych. Biorąc wszystko powyższe pod uwagę, koszt sporządzenia operatu szacunkowego przewyższy należną opłatę planistyczną.
Czy w tej sytuacji można odstąpić od ustalenia opłaty planistycznej? Jeśli tak, to w jaki sposób powinna wyglądać procedura odstąpienia?
Odpowiedź:
Organ nie może odstąpić od poboru opłaty planistycznej, ale może umorzyć ją w całości lub części.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W wyroku z 18.11.2016 r., II OSK 344/15 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, iż "renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu."
"Warunkiem obciążenia zbywcy jednorazową opłatą w trybie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. Do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego pod kątem doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. Pominięcie dopuszczalnego sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na gruncie poprzednio obowiązującego planu i brak opisu nieruchomości przyjętych do porównań, musi dyskwalifikować wycenę rzeczoznawcy jako dowolną." – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 19.01.2017 r., II SA/Gl 849/16.
Z zaprezentowanej regulacji oraz orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż organ zobowiązany jest pobrać opłatę planistyczną i nie może od takiego poboru odstąpić, gdyż ustawa nie daje mu ku takiemu zachowaniu przesłanek.
Rozwiązania problemu należy szukać w ustawie z 27.08.2009 r. o finansach publicznych - dalej u.f.p., która w art. 64 ust. 1 stanowi, iż należności, o których mowa w art. 60, właściwy organ może:
1) z urzędu umarzać w całości- w przypadku gdy zachodzi jedna z okoliczności, o których mowa w art. 56 ust. 1 pkt 1-4;
2) na wniosek zobowiązanego:
a) umarzać w całości- w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem zobowiązanego lub interesem publicznym,
b) umarzać w części, odraczać terminy spłaty całości albo części należności lub rozkładać na raty płatność całości albo części należności - w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi zobowiązanego.
Należności, o których mowa w art. 60 u.f.p., to środki publiczne stanowiące niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym, w tym m.in. dochody budżetów jednostek samorządu terytorialnego pobierane na podstawie odrębnych ustaw (art. 60 pkt 7 u.f.p.), a więc także opłaty planistyczne.
Niniejsze potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 30.08.2016 r., II SAB/Kr 91/16, w którym wskazano, iż "organ (burmistrz miasta) miał kompetencję, jak również był zobowiązany do rozpatrzenia wniosku o umorzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renta planistyczna) i załatwienia sprawy w drodze decyzji administracyjnej, do czego podstawę stanowi art. 64 ust. 1 u.f.p."
