Jakie działania powinien podjąć organ nadzoru budowlanego w następującej sytuacji?
W trakcie przeprowadzanych czynności kontrolnych na działce stwierdzono wykonanie robót budowlanych przy rozbudowie budynku mieszkalnego na podstawie pozwolenia na budowę. W trakcie wykonywania robót budowlanych inwestor odstąpił w sposób istotny od warunków ww. pozwolenia. Wszystkie roboty przy inwestycji zostały zakończone przed 1 stycznia 1995 r. Do użytkowania obiektu przystąpiono przed tą datą. Inwestor po 1 stycznia 1995 r. nie wykonywał żadnych robót budowlanych. Postępowanie przez organ nadzoru budowlanego wszczęto w 2007 r.
Zgodnie z art. 103 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) przepisy dotychczasowe (tj. ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane; Dz. U. Nr 38, poz. 229) stosuje się wyłącznie do sytuacji, w których dokonano budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę (samowola budowlana w rozumieniu art. 48 "nowego" Prawa budowlanego) i budowa zakończyła się przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed dniem 1 stycznia 1995 r.). Oznacza to, że do istotnego odstępstwa od warunków określonych w pozwoleniu na budowę, dokonanego przed 1 stycznia 1995 r. należy stosować przepisy obecnie obowiązujące. Nadmienić należy, że już w trakcie obowiązywania "starego" Prawa budowlanego (art. 36 ust. 1 pkt 3 tej ustawy) istniała instytucja istotnego odstąpienia od warunków określonych w pozwoleniu na budowę. W momencie dokonywania odstępstwa samowolne jego dokonanie było więc również niedopuszczalne przez przepisy. Gdyby przepisy nie zakazywały takiego odstąpienia, byłoby ono legalne i nie byłoby podstaw do prowadzenia obecnie postępowania naprawczego.
Wobec powyższych ustaleń należy wyjaśnić, że obecnie organ nadzoru budowlanego powinien wszcząć postępowanie naprawcze na podstawie art. 51 ust. 7 "nowego" Prawa budowlanego, zgodnie z którym "przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1". Oznacza to, że jeśli obiekt został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę (w przypadkach innych niż określone w art. 48 lub 49b) z istotnymi odstępstwami od warunków określonych w pozwoleniu na budowę (w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4), organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego i w zależności od jego wyników, powinien wydać jedną z następujących decyzji:
1. nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części (art. 51 ust. 1 pkt 1), albo
2. nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania (art. 51 ust. 1 pkt 2); po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku i na podstawie art. 51 ust. 3 "nowego" Prawa budowlanego:
a. wydaje decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
b. w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego,
3. umarzającą postępowanie jako bezprzedmiotowe w sytuacji gdy organ stwierdzi, że zakres odstępstw nie powoduje naruszenia przepisów (art. 105 § 1 k.p.a.).
W trakcie przeprowadzanych czynności kontrolnych na działce stwierdzono wykonanie robót budowlanych przy rozbudowie budynku mieszkalnego na podstawie pozwolenia na budowę. W trakcie wykonywania robót budowlanych inwestor odstąpił w sposób istotny od warunków ww. pozwolenia. Wszystkie roboty przy inwestycji zostały zakończone przed 1 stycznia 1995 r. Do użytkowania obiektu przystąpiono przed tą datą. Inwestor po 1 stycznia 1995 r. nie wykonywał żadnych robót budowlanych. Postępowanie przez organ nadzoru budowlanego wszczęto w 2007 r.
Zgodnie z art. 103 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) przepisy dotychczasowe (tj. ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane; Dz. U. Nr 38, poz. 229) stosuje się wyłącznie do sytuacji, w których dokonano budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę (samowola budowlana w rozumieniu art. 48 "nowego" Prawa budowlanego) i budowa zakończyła się przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed dniem 1 stycznia 1995 r.). Oznacza to, że do istotnego odstępstwa od warunków określonych w pozwoleniu na budowę, dokonanego przed 1 stycznia 1995 r. należy stosować przepisy obecnie obowiązujące. Nadmienić należy, że już w trakcie obowiązywania "starego" Prawa budowlanego (art. 36 ust. 1 pkt 3 tej ustawy) istniała instytucja istotnego odstąpienia od warunków określonych w pozwoleniu na budowę. W momencie dokonywania odstępstwa samowolne jego dokonanie było więc również niedopuszczalne przez przepisy. Gdyby przepisy nie zakazywały takiego odstąpienia, byłoby ono legalne i nie byłoby podstaw do prowadzenia obecnie postępowania naprawczego.
Wobec powyższych ustaleń należy wyjaśnić, że obecnie organ nadzoru budowlanego powinien wszcząć postępowanie naprawcze na podstawie art. 51 ust. 7 "nowego" Prawa budowlanego, zgodnie z którym "przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1". Oznacza to, że jeśli obiekt został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę (w przypadkach innych niż określone w art. 48 lub 49b) z istotnymi odstępstwami od warunków określonych w pozwoleniu na budowę (w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4), organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego i w zależności od jego wyników, powinien wydać jedną z następujących decyzji:
1. nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części (art. 51 ust. 1 pkt 1), albo
2. nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania (art. 51 ust. 1 pkt 2); po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku i na podstawie art. 51 ust. 3 "nowego" Prawa budowlanego:
a. wydaje decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
b. w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego,
3. umarzającą postępowanie jako bezprzedmiotowe w sytuacji gdy organ stwierdzi, że zakres odstępstw nie powoduje naruszenia przepisów (art. 105 § 1 k.p.a.).