Zmiany dotyczące najmu lokali w galeriach opublikowane

Prezydent podpisał nowelizację ustawy „covidowej”, która zmienia między innymi zasady przedłużania umów najmu w galeriach handlowych w związku z tymczasowym zakazem handlu. Ustawa została opublikowana 1 lipca 2021 roku w Dzienniku Ustaw nr 1192. Najemcy, którzy złożyli ofertę przedłużenia umowy, której termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 r. mogą się od niej uchylić - pisze adwokat Tomasz Romanowski z kancelarii RESIST Rezanko Sitek.

Czytaj: Przepisy o obniżkach czynszów w galeriach handlowych z podpisem prezydenta>>

W tym celu w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy należy złożyć stosowne oświadczenie wynajmującemu.

Co nader istotne uchylenie się nie obejmuje:

• wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy (w tym należności wynajmującego z tytułu czynszu)
• przedłużenia umowy o okres, który UPŁYNĄŁ z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli

Ta konkretna zmiana wchodzi w życie w terminie 21 dni od dnia ogłoszenia, które miało miejsce 1 lipca 2021 r.

Wykładnia postanowień nowej ustawy prowadzi do wniosku, że składając oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swoich wcześniejszych oświadczeń najemca:

• nie pozbawi się uprawnienia do „umorzenia” zobowiązań czynszowych w okresie obowiązywania zakazu a jednocześnie
• pozbędzie się często kłopotliwego skutku w postaci przedłużenia umowy najmu będącego wynikiem wcześniejszego oświadczenia, o ile oczywiście okres przedłużenia jeszcze nie upłynął.

Można obniżyć czynsz

Według nowego rozwiązania należności wynajmującego w stosunku do ich wartości sprzed 14.03.2020:

• ulegają obniżeniu do 20% w okresie obowiązywania zakazu
• ulegają obniżeniu do 50% w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu

Strony niezadowolone z rozwiązania ustawowego mogą walczyć w sądzie posługując się klauzulą rebus sic stantibus (art. 357¹ kc)

W nowej ustawie zdefiniowano powierzchnię handlową jako „powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii”

Wykładnia postanowień nowej ustawy prowadzi do wniosku, że nowa regulacja będzie miała zastosowanie do potencjalnych przyszłych lockdownów. Jednocześnie takie sformułowanie ustawowe będzie orężem w walce sądowej podjętej przez tych najemców, którzy zdecydowali się żądać obniżenia czynszu przez sąd w oparciu o klauzulę rebus sic stantibus.

Autor: Tomasz Romanowski - adwokat w RESIST Rezanko Sitek