Pełna treść komentarza  dostępna jest w programie Serwis Budowlany .

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Podstawowy obowiązek majątkowy właściciela lokalu wynika z art. 12 ust. 2 i polega na ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Również art. 13 podkreśla, iż właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.


Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.


W orzecznictwie sądów powszechnych podkreśla się, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W sytuacji, kiedy w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie ma odrębnych pomierników zużycia ciepłej lub zimnej wody i odprowadzania ścieków, to opłaty za dostawę ciepłej lub zimnej wody oraz za odprowadzanie ścieków stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali i powinny być rozliczone w stosunku do udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 59/13).

Z kolei w wyroku z dnia 11 lutego 2014 r. (sygn. akt I ACa 506/13) Sąd Apelacyjny w Łodzi zwrócił uwagę, że konsekwencją uznania instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej jest to, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali.
 

Użyte sformułowanie „w szczególności" oznacza, iż powyższe wyliczenie zawarte w art. 14 ma charakter przykładowy – nie jest to katalog zamknięty. Można wskazać, iż właściciele mogą dodatkowo podjąć decyzję o gromadzeniu środków na sfinansowanie długookresowych zamierzeń, inwestycji, np. remonty kapitalne, modernizacje itp.
 

W ramach gromadzenia środków na koszty zarządu wspólnota może gromadzić środki na funduszu remontowym lub rezerwowym. Ustawa daje w tym zakresie dowolność, w szczególności, iż to właściciele lokali ustalają samodzielnie plan gospodarczy, wysokość zaliczki na koszty zarządu oraz sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.

Jeśli chodzi o sposób dokonywania rozliczeń opłat za korzystanie z mediów, to odbywa się ono pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali zarządzanych przez wspólnotę w przeliczeniu na metry powierzchni tych lokali. Skoro tak, to należy przyjąć, że infrastruktura związana z dostarczaniem mediów stanowi własność wszystkich właścicieli jako własność przymusowa. W konsekwencji, sposób dokonywania rozliczeń opłat za korzystanie z mediów, w szczególności opłat za dostarczanie energii cieplnej, może być dokonywany w trybie uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 970/12).

Mówiąc o zasadach rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy wspomnieć również o tym, że koszty dostarczanej do lokalu energii cieplnej ponosi właściciel samodzielnie i w 100%. Jeżeli zatem w lokalu zainstalowane zostały podzielniki umożliwiające wyliczenie kosztu tej energii, to wspólnota nie ma w tym zakresie żadnej mocy decyzyjnej - pozwalającej lub odmawiającej zgody - na ponoszenie przez właściciela kosztów utrzymania jego lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt I ACa 404/13).


Plan gospodarczy

Duża wspólnota powinna mieć opracowany roczny plan gospodarczy, przyjęty uchwałą właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 2 oraz art. 30 ust. 2 pkt 1). Nie jest wykluczone, a nawet jest wskazane, aby również mała wspólnota posiadała taki plan gospodarczy.

Plan gospodarczy powinien zawierać najważniejsze postanowienia, wytyczne związane z funkcjonowaniem finansowym wspólnoty przez okres roku. Chodzi tu przede wszystkim o wyszczególnienie i wskazanie konkretnych źródeł przychodów i wydatków związanych z nieruchomością wspólną. W ramach planu powinny zostać wskazane źródła uzyskiwania przez wspólnotę pożytków i dochodów z nieruchomości wspólnej, metody pokrywania ewentualnego deficytu, decyzje odnośnie do finansowania działalności ze źródeł zewnętrznych (kredyty, pożyczki). Powinny zostać także ujęte bieżące remonty, konserwacje, a także planowane inwestycje, modernizacje itp.

Sporządzenie projektu planu powinno należeć do zarządu/zarządcy, przy czym nie wykluczone są inne rozwiązania, w tym aktywny udział właścicieli. Projekt podlega ocenie przez właścicieli, którzy mogą zgłaszać poprawki do jego treści. Plan gospodarczy przyjmowany jest w drodze podjęcia stosownej uchwały.

Plan gospodarczy powinien być integralnie powiązany z ustaleniem wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Tylko opracowanie i przyjęcie planu pozwala ocenić, jak będzie się przedstawiła sytuacja finansowa wspólnoty, w szczególności czy pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej pokryją koszty zarządu.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .