1. Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Podstawowy obowiązek majątkowy właściciela lokalu wynika z art. 12 ust. 2 i polega na ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Również art. 13 podkreśla, iż właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Użyte sformułowanie „w szczególności" oznacza, iż powyższe wyliczenie zawarte w art. 14 ma charakter przykładowy – nie jest to katalog zamknięty. Można wskazać, iż właściciele mogą dodatkowo podjąć decyzję o gromadzeniu środków na sfinansowanie długookresowych zamierzeń, inwestycji, np. remonty kapitalne, modernizacje itp.
W ramach gromadzenia środków na koszty zarządu wspólnota może gromadzić środki na funduszu remontowym lub rezerwowym. Ustawa daje w tym zakresie dowolność, w szczególności, iż to właściciele lokali ustalają samodzielnie plan gospodarczy, wysokość zaliczki na koszty zarządu oraz sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.

2. Plan gospodarczy


Duża wspólnota powinna mieć opracowany roczny plan gospodarczy, przyjęty uchwałą właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 2 oraz art. 30 ust. 2 pkt 1). Nie jest wykluczone, a nawet jest wskazane, aby również mała wspólnota posiadała taki plan gospodarczy.
Plan gospodarczy powinien zawierać najważniejsze postanowienia, wytyczne związane z funkcjonowaniem finansowym wspólnoty przez okres roku. Chodzi tu przede wszystkim o wyszczególnienie i wskazanie konkretnych źródeł przychodów i wydatków związanych z nieruchomością wspólną. W ramach planu powinny zostać wskazane źródła uzyskiwania przez wspólnotę pożytków i dochodów z nieruchomości wspólnej, metody pokrywania ewentualnego deficytu, decyzje odnośnie do finansowania działalności ze źródeł zewnętrznych (kredyty, pożyczki). Powinny zostać także ujęte bieżące remonty, konserwacje, a także planowane inwestycje, modernizacje itp.
Sporządzenie projektu planu powinno należeć do zarządu/zarządcy, przy czym nie wykluczone są inne rozwiązania, w tym aktywny udział właścicieli. Projekt podlega ocenie przez właścicieli, którzy mogą zgłaszać poprawki do jego treści. Plan gospodarczy przyjmowany jest w drodze podjęcia stosownej uchwały.
Plan gospodarczy powinien być integralnie powiązany z ustaleniem wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Tylko opracowanie i przyjęcie planu pozwala ocenić, jak będzie się przedstawiła sytuacja finansowa wspólnoty, w szczególności czy pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej pokryją koszty zarządu.

3. Pokrywanie kosztów zarządu

Racjonalna gospodarka finansami wspólnoty powinna odbywać się na zasadzie równoważenia wpływów i wydatków. Oznacza to, że planowane wydatki powinny znajdować odzwierciedlenie (odpowiadać) we wpływach osiąganych przez wspólnotę. Można wskazać następujące źródła pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną:
a) Pożytki i inne przychody
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej – art. 12 ust. 2 – służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Pożytki i inne przychody przypadają właścicielom lokali dopiero po pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Naruszenie tej zasady, tj. podział przez właścicieli pożytków i innych przychodów pomiędzy siebie, pomimo istnienia niezaspokojonych wierzytelności lub istnienie konieczności poniesienia takich wydatków w przyszłości (np. wynikających z planu gospodarczego), stanowi podstawę, w przypadku dużej wspólnoty, do zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z prawem, a w przypadku małej wspólnoty – właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 k.c.).
Definicja pożytków znajduje się w art. 53 k.c. I tak, pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

Przykładowo można wskazać, iż pożytkami cywilnymi będzie czynsz najmu pomieszczeń w części wspólnej, czynsz dzierżawy za pawilon handlowy posadowiony na nieruchomości wspólnej, czynsz za najem elewacji na reklamy, wynagrodzenia za poprowadzenie przewodów przez grunt.
b) Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu
Na pokrycie kosztów zarządu, w przypadku ich niepokrycia dochodami z nieruchomości wspólnej, właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość zaliczek określa:
– w małej wspólnocie decyzja (umowa) wszystkich właścicieli lokali – art. 19 w zw. z art. 199 k.c.,
– w dużej wspólnocie uchwała właścicieli lokali – art. 22 ust. 3 pkt 3.
Opłaty na poczet kosztów zarządu mają charakter zaliczkowy, tzn. ostateczna wysokość rzeczywistych kosztów może odbiegać in plus lub in minus od przyjętego planu. Oznaczać to będzie w przypadku przekroczenia wydatków konieczność uzupełnienia środków przez właścicieli lokali. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy – art. 29 ust. 1a.
Nie ma jednak przeszkód, aby w ramach określania sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18) właściciele wybrali inny okresu rozliczeniowego, ewentualnie sposób jego określania, w tym częstsze niż rok rozliczanie kosztów. Nie ma również żadnych przeciwwskazań, aby w każdej chwili, w drodze podjęcia odpowiedniej decyzji (umowa lub uchwała w zależności od wielkości wspólnoty), właściciele dokonali korekty wysokości uiszczanych zaliczek.
c) Inne źródła
Właściciele lokali mogą dla sfinansowania wydatków związanych z nieruchomością wspólną skorzystać z zewnętrznych źródeł finansowania. Podstawową metodą uzyskania środków jest możliwość zaciągnięcia kredytu oraz wzięcie pożyczki. Obydwie czynności są generalnie – inny charakter może wynikać np. z wysokości pożyczki lub kredytu w stosunku do ogólnych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, albo z przyjętego sposobu zarządu nieruchomością wspólną – czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu i będą wymagały zgody wszystkich właścicieli lokali (mała wspólnota) lub podjęcia odpowiedniej uchwały (duża wspólnota). W przypadku małej wspólnoty oświadczenie woli o zaciągnięciu pożyczki lub kredytu będą musieli złożyć wszyscy właściciele. W przypadku dużej wspólnoty działania w imieniu wspólnoty będzie dokonywać zarząd/zarządca, na podstawie pełnomocnictwa właścicieli lokali.

Kwestie związane z kredytem uregulowane są szczegółowo w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.). Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. Powyższa ustawa reguluje również kwestie związane z udzielaniem pożyczek przez bank.
Wspólnota mieszkaniowa może również skorzystać z rozwiązań przewidzianych w ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922), która weszła w życie 8.01.2003 r., określającej zasady stosowania dopłat do oprocentowania długoterminowych kredytów o stałej stopie procentowej, udzielanych przez banki na cele związane z budownictwem mieszkaniowym, realizowanym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także źródła finansowania dopłat oraz zasady rozliczeń z tytułu przekazanych bankom dopłat.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 2 kredytów udziela się m.in. wspólnotom mieszkaniowym na remont budynku mieszkalnego, z wyłączeniem remontów niewymagających pozwolenia na budowę oraz remontów lokali w budynkach wielorodzinnych. Kredytów o stałej stopie procentowej udzielają banki, które zawarły umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Kredytów o stałej stopie procentowej udziela się na okres od 15 do 20 lat.
Pomoc państwa polega na dopłacie do każdego kredytu różnicy między odsetkami naliczonymi według stopy referencyjnej a odsetkami według stopy stałej. Stopa referencyjna jest to roczna stopa procentowa trzymiesięcznych pożyczek udzielonych w walucie polskiej na warszawskim międzybankowym rynku finansowym, obliczanej jako średnia arytmetyczna notowań w kwartale poprzedzającym dany kwartał, powiększonej o marżę określoną w umowie między Bankiem Gospodarstwa Krajowego a bankiem udzielającym kredytu o stałej stopie procentowej, wynosząca nie więcej niż 1,5 punktu procentowego.
Stała stopa procentowa kredytu wynosi 7% w stosunku rocznym, przy czym minister właściwy do spraw finansów publicznych, po zasięgnięciu opinii Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Banku Gospodarstwa Krajowego, może, w drodze rozporządzenia, zmienić wysokość stałej stopy procentowej, biorąc pod uwagę konkurencyjność stopy procentowej kredytu o stałej stopie procentowej w stosunku do kredytów na cele mieszkaniowe oferowanych na rynku. Stała stopa procentowa nie może być ustalona na poziomie niższym niż 6% w stosunku rocznym. Obecnie stała stopa procentowa została określona na poziomie 6,5% – § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 kwietnia 2003 r. w sprawie wysokości oprocentowania długoterminowych kredytów o stałej stopie procentowej udzielanych przez banki na cele związane z budownictwem mieszkaniowym (Dz. U. Nr 65, poz. 600). Niższa niż 7% stopa procentowa ma zastosowanie wyłącznie do kredytów udzielanych na podstawie umów zawartych po dniu wejścia w życie rozporządzenia, którym obniżono stopę procentową.
Kredyty o stałej stopie procentowej są udzielane i spłacane w walucie polskiej. Kredytobiorca spłaca kredyt w równych kapitałowo-odsetkowych ratach miesięcznych lub kwartalnych. Dopłaty są przekazywane bankom pod warunkiem terminowej spłaty kredytu o stałej stopie procentowej wraz z odsetkami.
Należy pamiętać, że każdorazowo o udzieleniu kredytu decydują banki, mające zawartą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, po dokonaniu oceny zdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt.
Umowę pożyczki reguluje k.c. w art. 720–724, stanowiąc, iż przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Dającym pożyczkę może być każdy podmiot prawa (osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej), nie wykluczając samych właścicieli lokali.

4. Wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu

Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, ustalają sami właściciele.
W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, projekt uchwały zawierającej plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej i opłat na pokrycie kosztów zarządu powinien być przedstawiony przez podmiot zarządzający na corocznym zebraniu. W małej wspólnocie decyzję podejmują wszyscy właściciele lokali.
Z uwagi na zmienność sytuacji finansowej wspólnoty nie jest wykluczona zmiana wysokości zaliczek (ich zmniejszenie, zwiększenie) w trakcie roku. Zmiana może nastąpić w dowolnej chwili na podstawie decyzji lub uchwały właścicieli lokali.
Zaliczki, zgodnie z art. 12 ust. 2, powinny być ustalane w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Ze względu na specyfikę korzystania z lokali użytkowych (tj. lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne), np. sklepów, zakładów usługowych, wspólnota może zdecydować o zwiększeniu obciążenia właścicieli takich lokali kosztami zarządu – ust. 3 art. 12. Związane to będzie przede wszystkim z generowaniem przez takie lokale wyższych kosztów niż przez lokale mieszkalne. Przykładowo wiązać się to będzie z wyższymi kosztami wywozu nieczystości, sprzątania, ogrzewania, oświetlenia. Oczywiście koszty te muszą dotyczyć nieruchomości wspólnej.
(...)