Wspólnoty mieszkaniowe – chociażby ze względu na ich wielkość, pozwalającą na mieszkanie w bardziej kameralnych warunkach, w porównaniu ze spółdzielniami – zyskują na znaczeniu. Jednak ich funkcjonowanie nastręcza sporo trudności, zwłaszcza w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, który zawsze generuje spore koszty. Jak je kalkulować i rozliczać? Wszystko zależy od treści obowiązujących przepisów prawa oraz decyzji samych współwłaścicieli. Zawsze jednak koszty te powinny zostać zindywidualizowane, osobno dla każdego z właścicieli lokali.
Czytaj w LEX: Formy zarządu nieruchomością wspólną >
Czytaj też: Wspólnota mieszkaniowa ukarana za błędy w przetwarzaniu danych osobowych
Obowiązek właściciela lokalu
Kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz rozliczaniem związanych z tym kosztów reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048). Zgodnie z jej art. 13 ust. 1 jednym z obowiązków właściciela lokalu jest uczestnictwo w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie ma więc wątpliwości, że każdy z właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej musi partycypować we wszystkich kosztach związanych z jej utrzymaniem.
Jednocześnie ustawodawca nie stworzył jakiegoś zamkniętego katalogu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jedynie tytułem przykładu, w art. 14 ustawy o własności lokali, zaliczył do nich:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Nie ma więc wątpliwości, że katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną – w okolicznościach konkretnego przypadku – może być szerszy. W praktyce jednak zdarza się to rzadko, przeważnie w przypadku bardziej wartościowych nieruchomości.
Czytaj w LEX: Zarząd wspólnoty mieszkaniowej >
Zasady rozliczania kosztów zarządu
Ustawa o własności lokali normuje także najważniejsze zasady dotyczące ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Kluczowe znaczenie mają tu dwa przepisy tej ustawy: art. 12 ust. 2 oraz 15 ust. 1. Stosownie do pierwszego z tych przepisów, koszty zarządu powinny być w pierwszej kolejności pokrywane przez pożytki i inne przychody, jakie przynosi nieruchomość wspólna. Dopiero, gdy w ten sposób nie uda się zapłacić za całość kosztów zarządu, pokrywają je współwłaściciele – w stosunku do ich udziałów. Dlatego więc zawsze warto zastanowić się, czy nieruchomość wspólna nie mogłaby w jakiś sposób na siebie „zarobić”. Choć w rzeczywistości rzadko kiedy udaje się osiągnąć ten cel.
Dlatego standardem jest ponoszenie kosztów zarządu przez samych współwłaścicieli. Dokładne zasady kalkulowania tych kosztów powinna określać uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Jednak nie ma konieczności, aby na każdy lokal przypadała taka sama stawka. Mogą być one zróżnicowane – jak zauważył Sąd Najwyższym w nadal aktualnym wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97 – chociażby ze względu na faktyczne koszty związane z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.
Zobacz linię orzeczniczą: Dopuszczalność przeznaczenia środków z funduszu remontowego na inny cel, w tym bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej i inwestycje. >
Obowiązek płatności zaliczek
Nie zmienia to faktu, że wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej obowiązują te same zasady płatności zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zwłoka z regulowaniem tych płatności może stać się podstawą do podjęcia właściwych działań egzekucyjnych w stosunku do właściciela lokalu wchodzącego w skład wspólnoty.
Czytaj w LEX: Dochodzenie należności pieniężnych przez wspólnotę mieszkaniową >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.