Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Czy wspólnota może zlecić zdjęcie prywatnej anteny z elewacji firmie, która wykonuje docieplenie budynku?
Wspólnota przy termomodernizacji budynku podjęła decyzję o wykonaniu anteny zbiorczej i zakazie montowania jakichkolwiek urządzeń na elewacji budynku. Jeden z właścicieli nie zgadza się z tą decyzją, wprawdzie minęło już 6 tygodni od daty podjęcia uchwały, ale nie wiadomo czy właściciel zaskarżył uchwałę do sądu. Właściciel nie pozwala zdemontować anteny i haka, na którym antena wisi. Prace termomodernizacyjne już trwają.
Czy wspólnota powinna wystąpić do sądu o nakazanie właścicielowi zdjęcia anteny?
Odpowiedź:
Wspólnota nie może sama egzekwować wykonania uchwały, tj. dokonać usunięcia anteny zamontowanej przez jednego ze współwłaścicieli. Powinno to nastąpić w postępowaniu sądowym o nakazanie usunięcia instalacji w ramach dochodzenia ochrony prawa własności nieruchomości wspólnej. Następnie, dysponując prawomocnym wyrokiem sądowym wspólnota będzie mogła na drodze postępowania egzekucyjnego doprowadzić do jego wyegzekwowania.
Uzasadnienie:
Trzeba mieć na uwadze, iż nawet w sytuacji zaskarżenia uchwały przez właściciela lokalu, uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzymałby jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Wynika to z art. 25 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Ubocznie tylko wskazać należy, iż zgodnie z poglądami wyrażanymi w orzecznictwie, naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 lutego 2014 r., I ACa 867/13, LEX nr 1459064. Powyższe nie zmienia jednak faktu, iż wspólnota nie może sama egzekwować wykonania uchwały, tj. dokonać usunięcia anteny zamontowanej przez jednego ze współwłaścicieli. Powinno to nastąpić w postępowaniu sądowym o nakazanie usunięcia instalacji w ramach dochodzenia ochrony prawa własności nieruchomości wspólnej na podstawie art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 121), czyli przez zgłoszenie roszczenia negatoryjnego. Następnie, dysponując prawomocnym wyrokiem sądowym wspólnota będzie mogła na drodze postępowania egzekucyjnego doprowadzić do jego wyegzekwowania (chyba, że właściciel lokalu sam usunie antenę z elewacji budynku).
Artur Ratajszczak, autor współpracuje z publikacją Serwis Budowlany
Odpowiedzi udzielono 10 września 2014 r.