Czy osoby, które są zrzeszone we wspólnocie mieszkaniowej, ale nie mają prawa własności, mają prawo głosu przy podejmowaniu uchwały w sprawie usunięcia drzew?
Pytanie pochodzi z publikacji Prawo Ochrony Środowiska
Wspólnota mieszkaniowa zawnioskowała o usunięcie drzew. Podjęto stosowną uchwałę, jednak widnieją w niej osoby, które nie są wymienione jako właściciele w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwo.
Jak wyjaśnia wspólnota, osoby te nie widnieją w ewidencji gruntów i budynków, gdyż nie są uwłaszczone, ale z tego co się orientują, zgodnie z prawem mają możliwość głosowania i składania podpisów w uchwałach wspólnoty, m.in. w sprawach dotyczących wycinki drzew, ponieważ mieszkają od wielu lat w ich wspólnocie. Czy w opisanym przypadku osoby nieuwłaszczone mają prawo głosu w uchwałach wspólnoty? Czy należy brać głosy osób nieuwłaszczonych pod uwagę w sprawie wycinki drzew?
Odpowiedź:
Osoby, które nie są właścicielami mieszkań, nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej. Ich mieszkania stanowią zasób jakiegoś podmiotu, np. gminy. W mojej ocenie, nie są one uprawnione do udziału w głosowaniu nad uchwałą w sprawie usunięcia drzew. Mogłyby wziąć udział w głosowaniu tylko wtedy, gdyby właściciel mieszkania – członek wspólnoty - wyraził zgodę i upoważnił ich do głosowania w ich imieniu. Z takiego upoważnienia – pełnomocnictwa - musiałoby jasno wynikać, że właściciel mieszkania upoważnia do podejmowania w jego imieniu decyzji w sprawie usunięcia drzew. Samo zamieszkiwanie we wspólnocie, nawet przez okres wielu lat nie czyni mieszkańców członkami wspólnoty. Stąd wyjaśnienie wspólnoty nie jest zasadne i organ wydający zezwolenie powinien zażądać zgody właściciela mieszkań, który powinien podpisać się pod uchwałą.
Uzasadnienie:
W stosunku do "dużej" wspólnoty zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) – dalej u.w.l. Jednakże usuniecie drzewa odbywa się zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 627, z późn. zm.) – dalej u.o.p. Do wniosku zarządu wspólnoty o usunięcie drzew musi być dołączona zgoda wszystkich właścicieli. W tym przypadku dla podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd w dużej wspólnocie (a takim jest usunięcie drzew, zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 stycznia 2009 r., II SA/Gl 824/07) nie jest wystarczające podjęcie uchwały większością głosów w trybie u.w.l. Przepis u.o.p. stanowi bowiem lex specialis w stosunku do u.w.l. Zatem, wspólnota musi dołączyć również zgodę właściciela mieszkań osób, którym nie przysługuje własność nieruchomości.
Janusz Jerzy, autor współpracuje z publikacją Prawo Ochrony Środowiska
Odpowiedzi udzielono 7 sierpnia 2014 r.
