Zasiedzenie służebności przesyłu – zmiana podejścia w orzecznictwie i jej znaczenie dla JST

Korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe bez uregulowanego tytułu prawnego rodzi pytanie o możliwość nabycia przez przedsiębiorstwo służebności przesyłu w drodze zasiedzenia. Kwestia ta ma szczególne znaczenie w przypadku infrastruktury, która przez długi czas pozostawała na nieruchomości bez ustanowienia odpowiedniej służebności lub zawarcia innej umowy, regulującej zasady korzystania z gruntu – wskazują Krzysztof Granat i Paulina Szeremeta-Ziobrowska, radcowie prawni.

Zgodnie z art. 305 (4) kodeksu cywilnego do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Jednym z takich przepisów jest art. 292 k.c., zgodnie z którym służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

W określonych warunkach długotrwałe korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe może zatem prowadzić do nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia. Do zasiedzenia dochodzi w następstwie posiadania służebności przez okres wynoszący odpowiednio 20 albo 30 lat, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości możliwość zasiedzenia służebności przesyłu ma istotne znaczenie majątkowe. Nabycie służebności w drodze zasiedzenia może bowiem wyłączyć możliwość ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu w zakresie objętym nabytym prawem, a tym samym ograniczyć możliwość uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności.

Dlatego weryfikacja, czy przedsiębiorstwu przesyłowemu może przysługiwać prawo nabyte przez zasiedzenie, powinna stanowić jeden z elementów analizy stanu prawnego nieruchomości.

Ocena tej kwestii wymaga w szczególności ustalenia daty rozpoczęcia korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe lub jego poprzedników prawnych, charakteru tego korzystania, jego ciągłości oraz istnienia dobrej albo złej wiary posiadacza. Znaczenie może mieć również treść i skutki prawne dokumentów, na podstawie których urządzenia zostały wybudowane i były eksploatowane. W przypadku infrastruktury istniejącej od wielu dziesięcioleci odtworzenie historii korzystania z nieruchomości może być zatem kluczowe dla oceny, czy doszło już do zasiedzenia, czy też termin zasiedzenia nadal biegnie.

Orzecznictwo dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu

Problematyka urządzeń przesyłowych na cudzych nieruchomościach od lat należy do najbardziej spornych zagadnień prawa cywilnego. Szczególne kontrowersje wzbudziła możliwość nabycia przez przedsiębiorstwa przesyłowe, przed wprowadzeniem w 2008 r. do kodeksu cywilnego służebności przesyłu, służebności gruntowej odpowiadającej jej treścią w drodze zasiedzenia.

W uchwale z 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08, Sąd Najwyższy dopuścił możliwość nabycia takiego prawa, wskazując, że przed wejściem w życie art. 305 (1)–305(4) k.c. przedsiębiorcy przesyłowi mogli nabywać przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.

Pogląd ten został wielokrotnie potwierdzony w orzecznictwie Sądu Najwyższego i znalazł odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych. W szczególności, w uchwale z 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13, Sąd Najwyższy dopuścił możliwość doliczenia okresu posiadania przypadającego przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu do okresu wymaganego do jej zasiedzenia.

Praktyka ta miała istotne znaczenie dla stosunków własnościowych dotyczących infrastruktury wybudowanej w okresie poprzedniego ustroju. Pozwalała przedsiębiorcom przesyłowym stabilizować stan prawny urządzeń istniejących często od kilkudziesięciu lat. Jednocześnie powodowała poważne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości, którzy w wielu przypadkach tracili możliwość skutecznego dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z gruntu oraz uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

Tak ukształtowane podejście orzecznicze przez lata stanowiło zatem istotny element oceny stanu prawnego nieruchomości, na których znajdowała się infrastruktura przesyłowa.

Istotny wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16

W kwestii możliwości zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe istotnego znaczenia nabrał wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16.

Wyrok wydano w związku z rozpoznaniem połączonych pytań prawnych Sądu Rejonowego w Grudziądzu oraz Sądu Rejonowego w Brodnicy dotyczących możliwości nabycia przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305(1)–305(4) k.c., w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Trybunał orzekł, że „art. 292 w związku z art. 285 par. 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305 (1)-305 (4) ustawy – Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.”

Trybunał zakwestionował tym samym wykładnię przepisów kodeksu cywilnego, która prowadziła do wykreowania w drodze orzecznictwa konstrukcji służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu oraz dopuszczała jej nabycie przez zasiedzenie przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu.

Znaczenie tego rozstrzygnięcia wykracza poza pojedyncze postępowania sądowe. Dotyczy ono istotnego problemu prawnego występującego w sprawach, w których przedsiębiorstwa przesyłowe powołują się na wieloletnie korzystanie z nieruchomości jako podstawę nabycia prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu.

Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego

Stanowisko zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny było przedmiotem ponownej oceny również w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego.

W postanowieniu z 4 grudnia 2024 r., sygn. akt II CSKP 1920/22, oraz w postanowieniu z 5 lutego 2025 r., sygn. akt II CSKP 2313/22, Sąd Najwyższy wskazywał na niedopuszczalność przyjęcia, że przed wprowadzeniem do kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności.

Stanowisko to zostało podtrzymane w postanowieniu z 19 marca 2026 r., sygn. akt II CSKP 1045/24. Sąd Najwyższy podzielił nowszy kierunek orzeczniczy, zgodnie z którym przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności. W konsekwencji nie jest możliwe doliczenie czasu posiadania przypadającego od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. do okresu wymaganego do zasiedzenia służebności przesyłu.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16 wpisuje się zatem w kierunek obecny już wcześniej w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym przed ustawowym wprowadzeniem instytucji służebności przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności.

Skutki zmiany podejścia dla JST i podmiotów publicznych

Zmiana podejścia do możliwości zasiedzenia praw odpowiadających treścią służebności przesyłu ma praktyczne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, w tym jednostek samorządu terytorialnego.

W pierwszej kolejności oznacza ona, że samo wieloletnie korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe nie powinno być utożsamiane z nabyciem przez nie prawa rzeczowego za okres przypadający przed 3 sierpnia 2008 r. Każdy przypadek wymaga jednak analizy podstawy korzystania z nieruchomości oraz istniejącego tytułu prawnego.

Szczególnego znaczenia nabierają przy tym historyczne dokumenty dotyczące nieruchomości i znajdującej się na niej infrastruktury – w szczególności decyzje administracyjne, umowy, dokumentacja techniczna oraz informacje dotyczące poprzedników prawnych przedsiębiorstwa przesyłowego. Dokumenty te mogą mieć znaczenie zarówno dla oceny istnienia tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości, jak i dla ustalenia sposobu oraz okresu korzystania z niej.

Z perspektywy jednostek sektora finansów publicznych oznacza to potrzebę ponownej analizy nieruchomości, na których od wielu lat znajdują się urządzenia przesyłowe. Weryfikacja powinna obejmować nie tylko możliwość zasiedzenia służebności przesyłu, lecz też istnienie innych podstaw prawnych korzystania z nieruchomości oraz ewentualnych roszczeń przysługujących właścicielowi.

Przyjęcie stanowiska zaprezentowanego w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego oznacza również, że w przypadku braku innego skutecznego tytułu prawnego termin zasiedzenia służebności przesyłu nie może być liczony za okres przypadający przed 3 sierpnia 2008 r. Jeżeli zatem bieg terminu rozpoczyna się dopiero z tą datą, a przedsiębiorstwo przesyłowe pozostaje w dobrej wierze, najwcześniejszym możliwym terminem zasiedzenia byłby 3 sierpnia 2028 r.; w przypadku złej wiary termin ten upływałby odpowiednio 3 sierpnia 2038 r.

W praktyce oznacza to, że najbliższe lata mogą mieć istotne znaczenie dla uregulowania stanu prawnego infrastruktury przesyłowej znajdującej się na nieruchomościach publicznych. W szczególności nieruchomości, na których znajdują się urządzenia istniejące od wielu lat, powinny zostać poddane analizie z uwzględnieniem najnowszego orzecznictwa dotyczącego zasiedzenia służebności przesyłu.

Działania praktyczne JST i innych podmiotów publicznych

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16, a także najnowsze orzecznictwo SN, powinny skłaniać jednostki sektora finansów publicznych do przeprowadzenia kompleksowego przeglądu nieruchomości wykorzystywanych przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Minimalny zakres działań powinien obejmować:

• inwentaryzację urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomościach jednostki,
• ustalenie właściciela lub operatora poszczególnych urządzeń,
• weryfikację tytułów prawnych przedsiębiorstw przesyłowych, w szczególności decyzji administracyjnych, umów oraz wpisów w księgach wieczystych,
• odtworzenie historii korzystania z nieruchomości oraz ocenę charakteru i ciągłości tego korzystania,
• analizę możliwości nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia,
• analizę potencjalnych roszczeń finansowych, obejmującą zarówno wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, jak i wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu,
• podjęcie odpowiednich czynności prawnych w celu ochrony przysługujących jednostce roszczeń oraz praw do nieruchomości,
• prowadzenie dokumentacji uzasadniającej decyzje dotyczące dochodzenia lub niedochodzenia określonych należności.

Właściwe zarządzanie majątkiem publicznym wymaga zatem traktowania infrastruktury przesyłowej nie tylko jako elementu technicznego znajdującego się na nieruchomości, lecz również jako okoliczności wymagającej oceny pod kątem przysługujących jednostce praw i roszczeń majątkowych.

Obowiązek wynikający z art. 42 ust. 5 ustawy o finansach publicznych nie jest obowiązkiem czysto formalnym. Stanowi on konkretną dyrektywę działania: jednostka sektora finansów publicznych powinna podejmować działania pozwalające na identyfikację przysługujących jej praw i należności oraz podejmować racjonalne działania w celu ich ochrony i realizacji.

W przypadku infrastruktury przesyłowej oznacza to potrzebę odejścia od wieloletniej praktyki tolerowania nieuregulowanych stanów prawnych i przyjęcia aktywnego modelu zarządzania nieruchomościami publicznymi.

Dla JST i innych właścicieli nieruchomości publicznych oznacza to, że zmiana podejścia do zasiedzenia nie jest wyłącznie zagadnieniem orzeczniczym. Powinna przekładać się na konkretne działania: weryfikację stanu prawnego nieruchomości, zabezpieczenie dokumentacji i ocenę, czy korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe znajduje podstawę prawną oraz czy właścicielowi przysługują z tego tytułu określone roszczenia.

Krzysztof Granat, radca prawny i Paulina Szeremeta-Ziobrowska, radca prawny z K&L Legal Grant i wspólnicy