Trwa sezon rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych. Niektóre odbędą się po raz pierwszy, po przerwie spowodowanej obostrzeniami pandemii. Członkowie wspólnot mieszkaniowych bywają zaskoczeni różnego rodzaju opłatami pobranymi przez zarządców bądź administratorów wspólnot mieszkaniowych.
Jeden z zarządców nieruchomości w Lublinie obciążył wspólnotę mieszkaniową „opłatą administracyjną za złożenie deklaracji do CEEB”. Opłatę wyliczył na 30 zł. Jak wyjaśniła prezes firmy, złożenie deklaracji wymagało nakładu pracy i kosztów.
Obowiązek złożenia deklaracji w określonym terminie, m. in. przez zarządców budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, w tym wielorodzinnych czy handlowo-usługowych w zakresie wspólnych źródeł ciepła lub spalania paliw, nałożyła ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (CEEB) z 21 listopada 2008 r. Zarządcy budynków mieli na to czas od 1 lipca 2021 roku do 30 czerwca 2022 roku. Niezłożenie deklaracji w terminie przez osoby lub podmioty do tego zobowiązane zagrożone jest karą grzywny do 500 zł, a jeśli sprawa trafi do sądu - do 5 tys. zł.
Czytaj w LEX: Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków - obowiązki właścicieli i zarządców budynków oraz JST >
GUNB: pobieranie opłaty nie ma oparcia w prawie
Główny Urzędu Nadzoru Budowlanego, któremu podlega CEEB, przypomina, że co do zasady, zarządca składa informacje dotyczącą wspólnych źródeł ciepła lub spalania paliw, jeżeli jednak posiada wiedzę, może złożyć również deklaracje w zakresie indywidualnych źródeł ciepła lub spalania paliw. Jednakże obowiązek złożenia deklaracji w zakresie indywidualnego źródła ciepła spoczywa na właścicielu.
Zarządca budynku, obowiązek wynikający z ustawy o CEEB, może wypełnić w dogodny dla siebie sposób. Może to zrobić osobiście w formie papierowej składając deklarację w siedzibie urzędu miasta/gminy, lub on-line za pomocą dedykowanej platformy i systemu teleinformatycznego, który powstał, by czynność tę umożliwić.
Czytaj w LEX: Audyt termomodernizacyjny a świadectwo charakterystyki energetycznej - analiza porównawcza >
GUNB wskazuje, że dopełnienie obowiązku złożenia deklaracji dotyczącej źródeł ciepła i spalania paliw (CEEB) w sposób tradycyjny czy za pomocą systemu nie jest pracochłonne czy skomplikowane. System jest łatwy w obsłudze, intuicyjny tak, by realizacja obowiązku wynikającego z ustawy była czynnością, która wymaga jak najmniejszego nakładu pracy.
- W ustawie tej nie przewidziano żadnego wynagrodzenia za wykonanie tego obowiązku. Oznacza to, że naliczanie jakichkolwiek opłat za wykonanie tego obowiązku nie ma oparcia w przepisach prawa – informuje Emilia Wojnarska, starszy specjalista Wydziału Komunikacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Czytaj w LEX: Jak uzyskać dopłatę do termomodernizacji? - poradnik dla mieszkańca >
Czytaj w LEX: Obowiązek rozliczeniowy zarządcy nieruchomości związany z dostawą energii cieplnej do budynku wielolokalowego >
Maciej Obrębski, adwokat z kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni, przypomina, że zakres obowiązków spoczywających na zarządcy uszczegóławia umowa zawarta pomiędzy nim, a zarządem wspólnoty. - Jeśli umowa nie przewiduje dodatkowego wynagrodzenia za składanie wymaganych prawem deklaracji, to w mojej ocenie nie ma podstaw do pobierania go. Złożenie deklaracji CEEB to obowiązek wynikający z ustawy, który dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości. Tym samym czynność ta winna znaleźć się z zakresie domyślnych obowiązków zarządcy – uważa prawnik.
Przeczytaj także: Wniosek o preferencyjny zakup węgla składa członek wspólnoty mieszkaniowej, a kupuje wspólnota>>
Wypełnienie formularzy to już opłacony zarząd nad nieruchomością wspólną
W rozliczeniach za ubiegły rok, członkowie wspólnot odnajdują także w kosztach eksploatacji m.in. „złożenie korekty deklaracji za śmieci 40 zł”, czy opłatę w wysokości 50 zł „za sporządzenie oświadczenia w sprawie rekompensaty w związku z ustawą z 15 września 2022 r.” Chodzi o ustawę o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw. Ustawa ta wprowadziła tzw. mechanizm średniej ceny wytwarzania z rekompensatą, dla podmiotów wrażliwych do których ustawodawca zaliczył też wspólnoty mieszkaniowe. Przepisy ustawy określają jednocześnie, że niedopełnienie obowiązku złożenia oświadczenia przez osobę działającą w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej podlega karze o 500 do 50 tys. zł.
Adwokat Rafał Dębowski, specjalizujący się w prawie nieruchomości wskazuje, że zarządca wspólnoty sprawuje zarząd powierzony, na podstawie umowy zawartej z zarządem wspólnoty. Za swoją pracę zarządca otrzymuje wynagrodzenie, które obejmuje wszystkie czynności, które taki zarządca powinien wykonywać w ramach prawidłowego należytego wykonywania obowiązków.
- Skoro ustawodawca przewidział obowiązek wypełniania różnego rodzaju formularzy, które dają wspólnocie jakieś handicap, na przykład bonifikaty, rabat czy obniżenie opłat z tytułu energii elektrycznej lub cieplnej, skoro ustawa nie przewiduje żadnych opłat na rzecz zarządcy, to wypełnienie tego typu oświadczeń jest obowiązkiem zarządcy. Tak, jak obowiązkiem zarządcy jest wypełnienie formularza dotyczącego ilości śmieci, różnych innych dokumentów i formularzy podatkowych, jakichkolwiek innych pism, korespondowania i odpowiadania na wystąpienia i zapytania urzędów. Jest to po prostu, sprawowanie zarządu nieruchomości wspólną, w związku z tym wprowadzanie do budżetu wspólnot mieszkaniowych osobnych pozycji dotyczących pokrywania kosztów czegoś, co nie generuje kosztów innych niż koszt pracy zarządcy, dla mnie oznacza po prostu uzyskanie dodatkowego przychodu i zysku przez zarządcę – wyjaśnia mec. Rafał Dębowski.
Czytaj w LEX: Zarząd wspólnoty mieszkaniowej >
Wspólnota może domagać się zwrotu
Jest więc pytanie, czy i jak wspólnota może odzyskać niesłusznie pobrane koszty. Radca prawny Dariusz Frączyk uważa, że wspólnota może w takim wypadku domagać się od zarządcy zwrotu opłaty, która nie ma uzasadnienia w przepisach prawa. Doszło bowiem do bezpodstawnego wzbogacenia się zarządcy. - Wspólnota powinna wystosować do zarządcy wezwanie do zapłaty pobranej kwoty na konto wspólnoty zakreślając odpowiedni termin - mówi.
Adwokat Rafał Dębowski radzi wybrać, inną drogę, bo sądowa egzekucja kilkudziesięciu złotych może być nieopłacalna. - Wspólnota nie powinna przyjąć takiego budżetu. Podjąć uchwałę o skorygowaniu budżetu wspólnoty i nie akceptować takich wydatków w tym obszarze. Wskazać, że zarządca powinien wykonywać te czynności w ramach wynagrodzenia za administrowanie – radzi mec. Dębowski
Czytaj w LEX: Prawo dla zarządców – czyli co każdy zarządca nieruchomościami powinien wiedzieć na temat prawa >