Należy jednak pamiętać, że odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy związana jest wyłącznie z niedopełnieniem obowiązków wymienionych w art. 158 i art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami , tj. m. in. wykonywaniem czynności niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi oraz zasadami etyki oraz bezstronności w wycenie nieruchomości. Jedynie pośrednio może być to związane z wcześniejszą negatywną oceną operatu wydaną przez Komisję Arbitrażową. W odróżnieniu do wspomnianego organu, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie jest organem samorządu zawodowego. Przeprowadza jedynie postępowanie wyjaśniające na wniosek ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej). Postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu inicjowane jest z urzędu, choć sygnałem do wszczęcia może być doniesienie osoby, która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy w swojej sprawie (tak NSA w wyroku z 21.10.2008 r., II GSK 430/08).

Zakresem prac Komisji Odpowiedzialności Zawodowej objęta jest prawidłowość pracy oraz postawa etyczna rzeczoznawcy, w oparciu o zebrane dokumenty i wyjaśnienia samego ocenianego. Przedmiotem badania jest również fakt stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz posiadania przez rzeczoznawcę obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności. Podobnie jak w przypadku procedury samorządowej, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym nie bada operatów szacunkowych pod kątem, czy ustalona w nich wartość odzwierciedla rynkową wartość tych nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu operatów rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 u.g.n. (tak NSA w wyroku z 17.05.2005 r., OSK 1435/04). Wynikiem prac Komisji może być wniosek do właściwego ministra o zastosowanie kary dyscyplinarnej, bądź postulat odstąpienia od ukarania. Zamknięty katalog kar zawiera art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w którym jako sankcje wskazano upomnienie, naganę, terminowe zawieszenie uprawnień zawodowych (na okres od 3 miesięcy do 1 roku) oraz zawieszenie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie, które dodatkowo uzależnione może być od ponownego złożenia egzaminu lub upływu określonego czasu (3 lat).

Należy jednak pamiętać, że zanim dojdzie do konieczności skierowania sprawy do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zarówno stronom postępowania, organom administracji publicznej jak i sądowi administracyjnemu kontrolującemu legalność wydanej w danej sprawie decyzji przysługuje prawo, a w stosunku do organu także obowiązek oceny sporządzonego operatu szacunkowego w celu potwierdzenia jego wartości dowodowej. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy poprawności i logiczności wywiedzionych wniosków. Stosownie do § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości oraz winien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny tak, aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej (tak NSA w wyroku z 25.01.2011 r., I OSK 1674/2009). Operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w u.g.n. i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (tak NSA w wyroku z 12.01.2011 r., I OSK 378/10). Nie sposób jednak nie odnotować dysonansu w orzecznictwie w odniesieniu do powyższej kwestii. @page_break@

Przeważającym jest pogląd jakoby organ prowadzący postępowanie nie mógł wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (tak m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 4.11.2010 r., II SA/Bk 522/10; odmiennie WSA we Wrocławiu w wyroku z 31 maja 2010 r., II SA/Wr 96/10 oraz w wyroku z 18 maja 2010 r., II SA/Wr 85/10). Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi (ale nie musi) zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Jednakże samo występowanie różnicy pomiędzy wartościami przedstawionymi w operatach szacunkowych różnych rzeczoznawców, nie przesądza o każdorazowej konieczności badania prawidłowości ich sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców (tak NSA w wyroku z 15.09.2009 r., I OSK 1250/08).

Jeżeli natomiast okoliczności przypadku niejako zmuszają do podjęcia takiego działania, zastrzeżenia w stosunku do sporządzonej wyceny winny być istotne i należycie umotywowane. W wypadku, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, organ prowadzący postępowanie ma obowiązek zasięgnąć opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (tak WSA w Łodzi w wyroku z 2.12.2010 r., II SA/Łd 696/10). Zlecenie sporządzenia w sprawie kolejnego operatu szacunkowego powinno nastąpić jedynie w sytuacji, gdy sporządzony wcześniej operat zostanie zakwestionowany przez organ pod względem formalnym i negatywna ocena organu nie zostanie zmieniona po uzyskaniu od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień lub sporządzeniu aneksu do operatu. Zlecenie sporządzenia w sprawie kolejnego operatu oznacza, że organ jest obowiązany wskazać w uzasadnieniu decyzji operat w oparciu, o który rozstrzygnął sprawę, ale także szczegółowo wyjaśnić przyczyny, z powodu których odmówił mocy dowodowej nieuwzględnionego operatu (tak WSA w Warszawie w wyroku z 12.08.2009 r., I SA/Wa 599/09).

Niezależnie od powyższych należy jednak uznać, że podmioty zlecające wykonanie operatu szacunkowego wyceny nieruchomości winny w pierwszej kolejności wyjaśniać wszelkie wątpliwości i uzupełniać mankamenty opinii we współpracy z rzeczoznawcą, który ją sporządził. Koszty postępowania przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych są bardzo wysokie, a nie doprowadzą do uzyskaznia obiektywnie poprawnej wyceny, na czym zamawiającym zależy najbardziej. Nie sposób także nie odnotować faktu niejednolitego orzecznictwa sądowoadministracyjego w odniesieniu do uprawnień weryfikacyjnych organów, co z kolei wpływać może na postępowania prowadzone w indywidualnych sprawach.

Pisaliśmy o tym również:
Negatywna ocena operatu szacunkowego pozbawia go charakteru opinii o wartości nieruchomości

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Za wadliwie sporządzony operat szacunkowy rzeczoznawcy grozi odpowiedzialność zawodowa