Czy umowa dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkiem zawarta pomiędzy gminą a osobą fizyczną może zawierać dodatkowe uzgodnienia, że:

1. czynsz jest płatny, np. za 3 miesiące z góry,
2. wydzierżawiający wpłaca kaucję na poczet zniszczeń, opłat za dostawy mediów itp.?

Pytanie dotyczy zarówno dzierżawy do 3 lat jak i do 10 lat.
Czy w trybie dzierżawy na podstawie przetargu takie informacje powinny być lub mogą być ujęte w ogłoszeniu o przetargu?

Odpowiedź

Nie ma przeszkód by strony umowy dzierżawy (w tym np. gmina) korzystając z zasady swobody umów umieściły w umowie postanowienia odnoszące się do terminu płatności czynszu czy też np. przewidywały obowiązek zapłaty kaucji na poczet zniszczeń czy opłat za dostawy mediów. Takie też informacje winny znaleźć się w ogłoszeniu o przetargu.

Uzasadnienie

Wymienione w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., czynności prawne m.in. oddanie nieruchomości w dzierżawę należy rozumieć tak, jak zostały zdefiniowane w samej ustawie o gospodarce nieruchomościami lub w innych ustawach, w tym przede wszystkim w kodeksie cywilnym (art. 659–709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c.) – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, publ. LEX 2011.

Jak wynika z art. 3531 k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Trzeba pamiętać, iż przy dokonywaniu wykładni umowy dzierżawy należy uwzględnić nie tylko reguły interpretacyjne wynikające z art. 65 k.c., ale także treść przepisów normujących ten typ umowy (art. 693 i nast. k.c.) – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN 357/01, LEX nr 52542. Analizując ww. przepisy k.c. stwierdzić należy, iż nie ma przeszkód by strony korzystając z zasady swobody umów umieściły w umowie postanowienia odnoszące się do terminu płatności czynszu czy też np. przewidywać obowiązek zapłaty kaucji na poczet zniszczeń czy opłat za dostawy mediów.

Artykuł 35 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych m.in. do oddania w dzierżawę. W wykazie określa się m.in. wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; terminy wnoszenia opłat oraz zasady aktualizacji opłat (art. 35 ust. 2 pkt 7-9 u.g.n.). Takie też informacje winny znaleźć się w ogłoszeniu o przetargu, co wynika z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108).