Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Przesłanki nałożenia obowiązku zapłaty renty planistycznej
Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest zatem łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.:
- wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany,
- określenia w planie miejscowym bądź jego zmianie stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej,
- zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego bądź dokonanej w nim zmiany (przy czym pod pojęciem „zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości).
Kluczowe pojęcie - „zbycie nieruchomości”.
Użyte w art. 36 ust. 4 upzp pojęcie „zbywania nieruchomości” w praktyce rozumie się jako przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma więc podstaw, aby jako zbycie nieruchomości traktować przekazanie jej w formie darowizny (zob. wyrok SN z 11.03.2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556; uchwała NSA (7) z 10.12.2009 r., II OPS 3/09, ONSAiWSA 2010/2, poz. 22).
Przeczytaj także: Renta planistyczna do liftingu? Są proste sposoby, żeby jej nie płacić
Jak przebiega procedura w sprawie renty planistycznej?
Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej jest określana w każdym uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wbrew dosłownej treści przepisu art. 36 ust. 4 upzp, w którym użyto zwrotu „wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie”, w miejscowym planie ustala się jedynie stawki procentowe opłaty, a nie opłatę.
Dla wymierzenia renty planistycznej wystarczające jest wszczęcie postępowania w tej sprawie przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Pobranie opłaty ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić.
To właśnie na tej podstawie wszczynane jest z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego jest możliwe dopiero po dokonaniu wyceny nieruchomości, która w praktyce zlecana jest w trakcie postępowania rzeczoznawcy majątkowemu.
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości renty planistycznej.
Na podstawie stawki procentowej określonej w planie miejscowym organ ten ustala wysokość renty planistycznej. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy wydawana jest decyzja o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w określonej wysokości. Trzeba też zaznaczyć „jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości” (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 października 2007 r., II SA/Sz 637/07, LEX nr 340467).
Czytaj w LEX: Możliwość wymierzenia opłaty (renty) planistycznej w sytuacji braku planu miejscowego >
Jak ustala się wysokość renty planistycznej?
Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego, po 24 września 2023 r. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 upzp, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp (tj. renty planistycznej), ustala się na dzień sprzedaży.
Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
- przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
- faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Kiedy nie pobiera się renty planistycznej?
Opłaty nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich 137 .
Kolejny wyjątek w zakresie ustalania opłaty planistycznej został uregulowany w art. 87 ust. 3a upzp. Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie upzp (który dotyczy określenia wzrostu wartości nieruchomości) nie stosuje się, jeżeli wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takiej sytuacji wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.