Trzy filary nowego programu
Aktualnie brak jest jeszcze dostępu do opracowań pisemnych założeń programu, ale z jego prezentacji na konferencji prasowej wynika, że oparty on będzie na trzech głównych filarach, z czego drugi filar dotyczy bezpośrednio gmin.
| Filar | Podstawa filaru | Kierunek wsparcia filaru |
| 1. | Narodowy Fundusz Mieszkaniowy | Budowa tanich mieszkań na wynajem i mieszkań na wynajem z dojściem do własności |
| 2. | Wsparcie budownictwa mieszkaniowego | Dotacje dla gmin na budowę mieszkań oraz zmiany w prawie ochrony praw lokatorów |
| 3. | Indywidualne konta mieszkaniowe | Wsparcie oszczędzania na dowolny cel mieszkaniowy |
1. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i priorytet dla mieszkań na wynajem
Podstawą pierwszego filaru programu Mieszkanie Plus ma być Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM), do którego mają trafić w szczególności grunty Skarbu Państwa, wydzielone z terenów wojskowych, kolejowych i innych, trwale zbędnych dla celów wcześniej wykorzystywanych. W swoich założeniach fundusz ten ma charakter otwarty. Przewiduje się możliwość budowy mieszkań na gruntach gminnych, a także na gruntach prywatnych. Osoby, które będą chciały wnieść swoje grunty do NFM, w zamian otrzymywać będą certyfikaty inwestycyjne, jako potwierdzenie udziałów w funduszu.
Rząd będzie dążył do utworzenia dwóch schematów:
- tanich mieszkań na wynajem;
- mieszkań na wynajem z dojściem do własności.
Na konferencji prezentującej założenia programu stwierdzono, że można w Polsce wybudować metr kwadratowy mieszkania za kwotę poniżej 3 tys. zł, pod warunkiem że Skarb Państwa przeznaczy nieodpłatnie grunt pod budowę tych mieszkań i z kosztów budowy wyłączona zostanie marża developerska.
Czynsz w mieszkaniach wybudowanych w ramach programu ma się kształtować w przedziale 10-20 zł/m2. Stawka czynszu na tym poziomie jest bardzo atrakcyjna na tle ofert rynkowych. Średnie ceny bardzo różnią się w zależności od miasta, np. w Warszawie ta stawka to średnio 50 zł/m2, w innych dużych miastach to 25-35 zł/m2.
W formule mieszkań na wynajem z dojściem do własności, stawka czynszu ma być zwiększona o ok. 20%. W przypadku przejściowych trudności finansowych najemcy, utworzona poprzez te wpłaty kwota „nadwyżki” czynszu może być wykorzystana na opłacanie bieżących zobowiązań czynszowych. Pieniądze gromadzone w ramach kolejnych rat wykupu mieszkania zostaną wtedy uruchomione na ten cel. Jedynym skutkiem takiej operacji ma być przesunięcie terminu dojścia do własności.
Program dedykowany ma być dla wszystkich Polaków, powszechny i dostępny bez względu na wiek i w każdym regionie Polski. Z tego względu przewiduje się kolejki do realizacji indywidualnych wniosków. Właściwy minister ma opracować kryteria określające miejsce w takiej kolejce. Na konferencji podano jedynie, że preferowane będą rodziny wielodzietne. Będą też brane pod uwagę dochody, ale wszystko to będzie wpływało wyłącznie na hierarchię w kolejce oczekujących i okres oczekiwania na mieszkanie.
Inwestorem zastępczym dla realizacji tego programu, w każdym miejscu Polski, będzie Narodowy Operator Mieszkaniowy, działający na zasadach rynkowych.
2. Zwiększenie rządowego wsparcia dla społecznego budownictwa czynszowego
W ramach tego obszaru przewiduje się cztery zasadnicze działania:
1. zwiększenie efektów w segmencie mieszkań komunalnych, z odejściem od wspierania budowy mieszkań socjalnych - w ramach tego działania samorządy będą mogły wnioskować o bezzwrotne dofinansowanie do BGK w wysokości od 35 do 55% kosztów budowy mieszkań komunalnych;
2. wprowadzenie nowego instrumentu wsparcia w postaci dotacji celowej dla gmin w wysokości 20% kosztów inwestycji, które wspólnie z inwestorami będą budowały mieszkania o niskim czynszu (do 4% wartości odtworzeniowej) przeznaczone dla określonej kryteriami dochodowymi grupy osób - instrument ten będzie dostępny dla wszystkich podmiotów zainteresowanych budową takich mieszkań, m.in. dla towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych, ale również deweloperów;
3. poprawa zasad preferencyjnego kredytowania przez BGK - gminy, spółki gminne i towarzystwa budownictwa społecznego będą mogły ubiegać się o preferencyjne kredyty w BGK na budowę społecznych mieszkań czynszowych przy złagodzonych w stosunku do obecnie obowiązujących kryteriach;
4. zmiany w prawie, w tym w szczególności:
- przywrócenie w spółdzielniach mieszkaniowych lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, z możliwością jego przekształcenia we własność na zasadach podobnych do najmu mieszkań komunalnych z opcją dojścia do wykupu;
- zmianę w ustawie o ochronie praw lokatorów dającą gminom możliwość zawierania nowych umów najmu na czas określony, co da możliwość weryfikacji uprawnień do obniżonego czynszu najmu, albo wprowadzenie do umowy czynszu rynkowego.
3. Indywidualne konta mieszkaniowe
Instrument wzorowany jest na kasach oszczędnościowo-mieszkaniowych, które działają w wielu krajach i dają możliwość oszczędzania na własną nieruchomość. Do zgromadzonych na tych kontach środków rząd ma dokładać specjalną premię, na którą środki miałyby pochodzić z wygaszanego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Na kontach mieszkaniowych należałoby oszczędzać minimalnie przez 5 lat. Pieniądze zgromadzone na kontach będzie można wydać na dowolny cel mieszkaniowy. Standardem innych państw jest, że wpłaty na konta mieszkaniowe są określane w umowie, którą zawiera oszczędzający z bankiem. Wkłady są oprocentowane wg z góry określonej stopy przez cały czas oszczędzania i dodatkowo dolicza się premię wynoszącą od 4 do 14% rocznie. Na podstawie tych oszczędności, bank udziela oszczędzającemu kredytu, który jest oprocentowany poniżej kredytów komercyjnych. Państwo rekompensuje bankom koszty z tego tytułu.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
|
@page_break@
Harmonogram wdrożenia programu
Podstawowe założenia harmonogramu wdrożenia programu obejmuje tabela.
| Lp. | Zadanie | Planowany termin realizacji |
| 1. | Przyjęcie programu po uzgodnieniach przez rząd | III kwartał 2016 r. |
| 2. | Przyjęcie przez Radę Ministrów projektu ustawy o NFM | IV kwartał 2016 r. |
| 3. | Mieszkania na wynajem dla mniej zarabiających – zmiany w prawie zwiększające liczbę budowanych mieszkań w ramach społecznego budownictwa czynszowego | I poł. 2017 r. |
| 4. | Mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności dla rodzin o umiarkowanych dochodach – rozpoczęcie naboru do pierwszych budowanych mieszkań | III kwartał 2017 r. |
| 5. | Pierwsze mieszkania wybudowane i zasiedlone w ramach programu | I poł. 2018 r. |
| 6. | Indywidualne konta mieszkaniowe – wsparcie oszczędzających | od 2019 r. (po MdM) |
Zalety nowego programu dla gmin
Pozytywnym przejawem programu z punktu widzenia gmin, jest zapowiedź ułatwionego finansowania budownictwa komunalnego z dotacji i preferencyjnego kredytu. Z zapowiedzi wynika, że przy spełnieniu określonych warunków, dotacja może pokryć nawet 75% kosztów budowy mieszkań komunalnych, a pozostała część może być sfinansowana z preferencyjnego kredytu w BGK.
Program zakłada systemowe odejście od wspierania budowy mieszkań socjalnych, zakładając że gminy posiadają w swoich zasobach lokale o obniżonym standardzie, które mogą być adaptowane na ten cel. Oznacza to odstąpienie od priorytetu dla mieszkań socjalnych, które jak dotychczas, podlegają największej degradacji przez ich najemców.
Przewiduje się też oczekiwaną przez gminy zmianę w ustawie o ochronie praw lokatorów dającą możliwość zawierania nowych umów najmu na czas określony, co ma dać możliwość weryfikacji uprawnień do obniżonego czynszu najmu, a w przypadku nie spełniania tych warunków - możliwość wprowadzenie do umowy najmu czynszu rynkowego.
Wątpliwości i zagrożenia dla gmin
Budowa pierwszych mieszkań ma ruszyć w 2018 r. Rząd nie ujawnił jednak na razie ani kosztów programu, ani źródeł jego finansowania. Według opinii ekspertów z branży developerskiej udział gruntu w cenie 1 m2 jest szacowany od 10 do 20 %. Odliczając ten koszt oraz marżę dewelopera, wg szacunków ekspertów można zbliżyć się do granicy 3 tys. zł za m2, ale wskazywana w czasie konferencji kwota zbliżona do 2,6 tys. zł dotyczy prawdopodobnie kosztów budowy samego budynku, bez infrastruktury towarzyszącej, jak: chodniki, place zabaw, zagospodarowanie i oświetlenie terenu itp. Może to przełożyć się na zwiększenie zadań w tym zakresie wobec gmin.
Na prawie 2,5 tys. gmin w Polsce, istnieją takie, w których nie ma w ogóle gruntów Skarbu Państwa. Rodzi się więc pytanie, czy na gminy nie zostaną nałożony swoisty obowiązek (presja) do wydzielenia parceli pod budowę takich mieszkań?
W dużych miastach z kolei, zasoby gruntów Skarbu Państwa jeśli są, to są położone raczej z dala od centrów. Atrakcyjniej położone parcele zostały już zagospodarowane w sposób komercyjny, jak np. inwestycja Garnizon w Gdańsku. Większa ilość gruntów wnoszonych aportem do NFM znajdować się więc będzie poza centrami miast, a nawet poza większymi miastami, np. Modlin, mógłby być miejscem inwestycji dla Warszawy. Pytanie więc, czy dostępność komunikacyjna sprawi, że mieszkańcy będą chcieli tam mieszkać i dojeżdżać do pracy do Warszawy?
Podczas prezentacji programu zapewniano, że NFM nie będzie zasilany z budżetu państwa. Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk stwierdził jedynie, że środki na realizację programu rząd weźmie „w oparciu o nieruchomości państwa, …swoisty bank ziemski, jakim będzie NFM będzie generował środki finansowe na realizację tego programu, operując na nieruchomościach”.
Tymczasem, jak podano na konferencji, rząd nie ma jeszcze spisu gruntów, na których chce budować mieszkania w ramach programu, a ponadto, ktoś te mieszkania musi wybudować, wykładając środki finansowe, nawet jeśli ich koszt budowy będzie niski. Relatywnie niski czynsz nie będzie generował przychodów zapewniających rentowność inwestycji w określonym czasie.
Wątpliwość dotyczy również najmu z deklarowaną możliwością dojścia do własności. Przy założeniu zwiększonego czynszu o 20%, nawet od maksymalnej stawki 20 zł za m2, za mieszkanie o pow. 50 m2, kwota zwiększonego czynszu to 200 zł miesięcznie. Nietrudno policzyć, że po 30 latach wpłat uzbiera się zaledwie 72 tys. zł. Czy wraz z wpłatami czynszu podstawowego w tym czasie, kwota ta domknie rentowność kosztów wybudowania mieszkania (min. 150 tys. zł) i jego eksploatacji?
Podczas prezentacji programu nie wskazano na przybliżoną liczbę budowanych mieszkań w kolejnych latach. Wskazano jedynie, że pierwsze mieszkania mogą powstać w 2018 roku. Jeśli już owe mieszkania powstaną, to jest pytanie o standard budynków i wyposażenia mieszkań. Mieszkania te muszą być oddawane do użytku w standardzie „pod klucz”, czyli zdatnym do zasiedlenia od zaraz. Czy więc pogoń za niskimi kosztami budowy nie sprawi, że będzie to standard nie odpowiadający obecnym standardom budynków (np. brak windy) i czy w mieszkaniach tych w przyszłości ktoś chciał będzie mieszkać?
Ewentualne roszczenia mieszkańców wynikające z niedomagań programu będą kierowane do gmin, jako podmiotów najbliższych mieszkańcom i odpowiedzialnych na politykę mieszkaniową.