Zapewnianie własności mieszkań na poziomie ustawowym nie stanowi zadania samorządu terytorialnego w Polsce. Równocześnie jednak w praktyce od powstania gmin w 1990 r. kontynuowana jest zapoczątkowana w 1972 r. sprzedaż lokali stanowiących mienie komunalne na rzecz ich najemców, z ustawowym pierwszeństwem wykupu. Jednakże podstawa takich działań jest odnajdywana na poziomie konstytucyjnym. W wyroku z 21 września 1999 r. o sygn. K 6/98 (OTK ZU 1999, nr 6, poz. 117) Trybunał Konstytucyjny wskazał, że uprawnienie pierwszeństwa w nabyciu własności wynajmowanego lokalu można uznać za sposób popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji ). Wskazany przepis konstytucji nakłada obowiązek popierania takich działań na wszystkie władze publiczne, a więc również na organy samorządu terytorialnego. Równocześnie sprzedaż ta odbywa się na warunkach preferencyjnych – z udzieleniem znacznych bonifikat od wartości rynkowej lokalu.

Udzielenie bonifikaty

Warto pamiętać, że od dnia 7 stycznia 2010 r., w przypadku zbywania przez gminę nieruchomości, to wójt (burmistrz, prezydent miasta) decyduje o przyznawanych obniżkach cen przy sprzedaży poszczególnych nieruchomości. Oczywiście nie czyni tego w sposób dowolny, ale w oparciu o zasady ustalone przez organ stanowiący oraz stosuje stawki procentowe ustalone przez ten organ. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 8 czerwca 2011 r., o sygn. I OSK 425/11, obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami (a konkretnie jej art. 68) nie przewiduje już wyrażania zgody przez radę gminy na udzielenie konkretnych bonifikat, uprawnienia o charakterze decyzyjnym w indywidualnych sprawach przekazane zostały przez ustawodawcę organowi wykonawczemu. Oznacza to, że rada gminy jest zobowiązana do podjęcia stosownej uchwały o charakterze abstrakcyjnym, a więc kreującej ogólne zasady udzielania bonifikat.

Zwrot bonifikaty

Sprzedaż lokalu komunalnego z bonifikatą powoduje, że w ten sposób dochodzi do przyznania kupującemu przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych. Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji (początkowo 10 lat, a od dnia 15 lutego 2002 r. - 5 lat), w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na cel inny niż mieszkalny, z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.

Z dniem 22 września 2004 r., weszła w życie zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła obowiązek żądania zwrotu tej bonifikaty. Nie jest to od tej chwili uzależnione od woli organów sprzedającego, ale stanowi konieczność.

Wydaje się, że opisane w art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasady dotyczące sytuacji, gdy należy żądać zwrotu bonifikaty oraz kiedy obowiązek taki nie powstaje zostały określone precyzyjnie.

Zwrot zwaloryzowanej bonifikaty nie jest wymagany w sytuacji: zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej (w okresie 5 lat od sprzedaży również osoba bliska nie może sprzedać mieszkania) , zamiany lokalu na inne mieszkanie lub nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe a wreszcie sprzedaży mieszkania, jeśli w ciągu 12 miesięcy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej.

Właśnie ta ostatnia przesłanka budzi w praktyce wątpliwości, które zostały rozstrzygnięte uchwałami Sądu Najwyższego.@page_break@

Wykorzystanie na cele mieszkaniowe tylko części ceny sprzedanego lokalu

W sytuacji, gdy były najemca przed upływem 5 lat od kupna mieszkania sprzedał je, ale nie przeznaczył wszystkich środków z tego tytułu na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej, to nie ulega wątpliwości, że powstaje obowiązek zwrotu bonifikaty. Jednakże SN w uchwale z 26 stycznia 2012 r. o sygn. III CZP 87/11 wskazał, że zwrot obejmuje tylko kwotę nadwyżki, która nie została spożytkowana na cele mieszkaniowe.

Skoro bowiem udzielenie bonifikaty ma służyć pełniejszemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych – poprzez uzyskanie własności lokalu, to brak jest podstaw do żądania zwrotu kwoty odpowiadającej tej części bonifikaty, która po sprzedaży lokalu została przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Wykorzystanie środków ze sprzedaży lokalu na spłatę kredytu za nieruchomość mieszkaniową nabytą przed sprzedażą lokalu

Mniej korzystna dla kupujących jest natomiast uchwała z 30 marca 2012 r. o sygn. III CZP 4/12, w której SN odrzucił możliwość zaliczenia wydatków na nieruchomość nabytą przed sprzedażą lokalu, jako uzasadniającym zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty.

W uzasadnieniu SN wskazał, że: „… przesłankę przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu albo nieruchomości należy uznać za spełnioną także w wypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na koszty nabycia lokalu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, ale nie na koszty kredytu bankowego. Podkreśla się, że zwolnieniem z obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane z wykończeniem lub remontem lokalu oraz że nie można skorzystać ze zwolnienia, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu”.

Powyższe uchwały SN jakkolwiek wydane w składach trzech sędziów, a więc w odpowiedzi na konkretne pytania prawne i są obowiązujące tylko w sprawach, których dotyczyły, to jednak mogą stanowić cenną wskazówkę dla pracowników urzędów gmin w ocenie stanów faktycznych, przy analizowaniu konieczności wystąpienia do byłego najemcy o zwrot udzielonej mu przy sprzedaży lokalu bonifikaty.

Przydatne materiały:
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z. Nr 78, poz. 483 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Kiedy należy się zwrot bonifikaty udzielonej przy nabyciu komunalnego lokalu?