Lokal, który jest przedmiotem umowy najmu, powinien spełniać różne funkcje. Jeśli mieszkamy w nim, chcielibyśmy czuć się maksymalnie bezpiecznie i komfortowo. Gdy wynajęliśmy biuro, chcemy w sposób optymalny wykorzystać powierzchnię w prowadzonym biznesie. Najemca niejednokrotnie dostrzeże potrzebę wprowadzenia zmian w lokalu o trwałym charakterze. Decyzja o wprowadzaniu ulepszeń powinna być przemyślana nie tylko dlatego, że może generować znaczne wydatki. Istotne jest to, że po zakończeniu trwania umowy najemca mógłby zostać zaskoczony problemem w postaci konieczności przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

Przywrócenie pierwotnego stanu

Takie żądanie mógłby w wielu przypadkach sformułować właściciel mieszkania. Kluczowy w takich sytuacjach jest art. 676 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis art. 676 k.c. ma tzw. dyspozycyjny charakter, co oznacza, że strony mogą przyjąć odmienne rozwiązanie w umowie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku I ACa 809/19 (LEX nr 3222280) przepis art. 676 k.c. może być w umowie dowolnie modyfikowany, co oznacza możliwość zupełnego odstąpienia od jego stosowania lub przyjęcia przez kontrahentów tylko niektórych jego składowych. Tym samym kwestia rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu może być rozstrzygnięta w umowie najmu lub odrębnym porozumieniu zawartym między wynajmującym i najemcą. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować odmiennie niż przewiduje to art. 676 k.c.

 

Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz

Ewa Bończak-Kucharczyk

Sprawdź  

Możliwość ulepszeń zapisać w umowie

Decyzja zależy od stron. Jeśli najemca z wyprzedzeniem planuje dokonanie ulepszeń, powinien dążyć do tego, aby zmodyfikować w umowie kwestię rozliczeń. Jeśli umowa nie będzie regulowała zagadnienia czynienia ulepszeń w lokalu, w razie sporu należy sięgać po art. 676 k.c. Jak należy rozumieć tę regulację?

- Przykładowo, gdyby najemca zmienił w mieszkaniu panele na parkiet drewniany bez zgody wynajmującego, to ryzykuje, iż po zakończeniu umowy poniesie dodatkowe koszty – wskazuje sędzia Katarzyna Wręczycka z Sądu Okręgowego we Wrocławiu, Zespołu ds. Prawa Cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia”. Tłumaczy, że ulepszanie lokalu w czasie trwania umowy nie może być co do zasady przeprowadzone bez uzgodnienia z wynajmującym.

- Wynajmujący może na koniec umowy zażądać albo przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo może zatrzymać ulepszenia za zapłatą należności. Przywrócenie stanu poprzedniego lokalu oznacza likwidowanie zmian – wyjaśnia sędzia Wręczycka. Zaznacza, że wybór leży po stronie właściciela lokalu.

- Najemca ryzykuje, że będzie stratny, jeśli samowolnie dokona zmian zaś wynajmujący poleci mu usunąć ulepszenia – mówi sędzia Katarzyna Wręczycka. Zwraca uwagę, że aby uchronić się przed sporami można uszczegółowić zasady wprowadzania dopuszczalnych zmian w lokalu w treści umowy najmu.

W orzecznictwie akcentuje się, że przepis art. 676 k.c. wyłącza stosowanie do zwrotu nakładów dokonanych przez najemcę przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 lutego 2015 r., I ACa 1600/14, LEX nr 1667578).

Czytaj także: Umowa najmu to czasem wyzwanie dla najemcy i wynajmującego>>
 

Problem wyceny ulepszeń

W toku sporu o ulepszenia może pojawić się pytanie, w jaki sposób należałoby ustalić wartość ulepszeń. Strony mogą starać się we własnym zakresie ustalić tę wartość. Warto jednak zwrócić uwagę, że taki proces nie musi być bardzo prosty. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 25.06.2014 r., VI Aca 738/13 (LEX nr 1537504) podkreślił, że zwrot wartości ulepszenia obejmuje zwrot różnicy pomiędzy wartością rzeczy, jaką miała przed ulepszeniami, a wartością jaką zyskała po dokonaniu ulepszeń, przy czym różnicę tę ustala się na dzień zwrotu rzeczy. Nie jest zatem co do zasady prawidłowe wyliczenie tych nakładów przez proste przeliczenie i zwaloryzowanie kosztów wybudowania ulepszeń, a tym bardziej ich waloryzacja. Kwestię tę analizował również Sąd Najwyższy w wyroku z 9.11.2000 r. w sprawie II CKN 339/00 (LEX nr 536762). Sąd Najwyższy podkreślił, że wartości ulepszeń (art. 676 k.c.) nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją, bowiem, wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 27 czerwca 2018 r., V ACa 1015/17 (LEX nr 2538892) zwrócił uwagę, że wycena ulepszeń na datę rozwiązania umowy najmu w sytuacji gdy data ta nie była jednocześnie datą zwrotu lokalu i zasądzenie wartości ulepszeń na datę rozwiązania umowy najmu, naruszają art. 676 k.c. Sąd w wyroku tym podkreślił, iż przepis art. 676 k.c. wyraźnie stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, to wynajmujący może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu.

Jeśli strony nie będą w stanie zgodnie oszacować tej kwoty, mogą zwrócić się do specjalisty o wycenę. Gdyby jedna z nich kwestionowała uzyskaną ekspertyzę, sprawa może trafić do sądu. W postępowaniu sądowym sąd mógłby – na wniosek stron – zlecić przygotowanie opinii biegłemu z zakresu szacowania wartości nieruchmości. Biegły rzeczoznawca powinien dokonać wyceny przy uwzględnieniu konkretnego momentu, na który należy ustalić wartość ulepszeń.

Jak wskazuje adwokat Łukasz Strzelecki prowadzący Kancelarię Adwokacką w Miechowie ustalenie wartości ulepszeń w toku procesu sądowego wymaga wiadomości specjalnych, a zatem niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

- Wiąże się to z koniecznością uiszczenia przez stronę, która wnosi o dopuszczenie dowodu, zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Jeśli zaliczka nie zostanie wpłacona, sąd pominie dowód, co wiąże się z ryzykiem przegrania procesu. Koszty związane z przeprowadzeniem opinii mogą być stosunkowo wysokie. Zależą one przede wszystkim od ilości czasu, jaki biegły poświęci na jej wykonanie. Ponadto może on domagać się zwrotu poniesionych wydatków, w tym związanych z dokonaniem oględzin lokalu. Koszty opinii mogą wynieść około 1.500 zł, a przy bardziej złożonych sprawach nawet kilka tysięcy złotych. Co istotne, ostatecznie zostanie nimi obciążona strona przegrywająca proces - podkreśla mec. Strzelecki. Dodaje, że jeśli przed sądem wygra powód, który wcześniej wpłacił zaliczkę, sąd w wyroku zasądzi tę kwotę na jego rzecz od pozwanego tytułem zwrotu kosztów procesu. Jeśli natomiast wygra pozwany, powód nie odzyska wpłaconych pieniędzy.

Dowody w sprawie sądowej

Zanim w sprawie sąd wydałby wyrok, istotne znaczenie będą miały stanowiska stron i prezentowane dowody. Jak akcentuje mec. Strzelecki katalog dowodów, za pomocą których można wykazać fakt dokonania ulepszeń, jest otwarty.

- Mogą to być: zdjęcia nieruchomości, faktury dokumentujące wykonane prace, zeznania świadków, oględziny nieruchomości, a jeśli chodzi o ich wartość to przede wszystkim opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zdarza się, że strony jeszcze przed wszczęciem postępowania przygotowują prywatne opinie. Pamiętać jednak należy, że jeśli strona przeciwna zakwestionuje wartość takiej opinii, to ma ona walor jedynie dokumentu prywatnego, a więc wynika z niej tylko tyle, że osoba, która ją podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w tym piśmie. Nie wystarczy to do udowodnienia wysokości roszczenia. W takim przypadku konieczne jest przeprowadzenie dopiero w toku procesu dowodu z opinii biegłego. Wymaga to inicjatywy dowodowej i złożenia stosownego wniosku przez stronę. Sąd w tego typu sprawach nie będzie bowiem działał z urzędu - zauważa adw. Łukasz Strzelecki.