Roman Bizon (dane zmienione) zwrócił się do starosty o rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych wynikających ze zgłoszenia prac remontowych, chodziło o otynkowanie ściany. Organ wydał pozytywną decyzję i wskazał, że zezwolenie na zajęcie szczegółowo opisanego fragmentu nieruchomości zostało wydane na okres 14 dni. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie wskazał, że wykonanie robót budowlanych wymaga zajęcia części nieruchomości sąsiedniej, stanowiącej własność Adama Sarny (dane zmienione), w celu wykonania rusztowania i prowadzenia prac. Starosta podkreślił przy tym, że z akt sprawy wynika, że między sąsiadami prowadzona była korespondencja, która nie zakończyła się polubownym załatwieniem sprawy. Adam Sarna wniósł odwołanie, w którym wskazał, że nie wyraża zgody na wejście na teren jego nieruchomości, ponieważ nie ufa sąsiadowi, a w decyzji nie ma informacji o rekompensacie finansowej. Sprawą zajął się wojewoda, który utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Dlatego też właściciel wniósł skargę do sądu administracyjnego.
Sąsiedzi powinni się dogadać
Skargą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który uznał, że nie jest ona uzasadniona. Zgodnie bowiem z art. 47 ustawy Prawo budowlane (upb), jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, to inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jej właściciela oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Natomiast w razie nieuzgodnienia tych warunków, sprawę rozstrzyga organ administracji publicznej. WSA podkreślił, że badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią, organ nie jest uprawniony do kwestionowania rodzaju planowanych robót budowlanych lub potrzeby ich przeprowadzenia (np. wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 384/17). Dlatego też sąd podzielił stanowisko orzekających w sprawie organów, które uznały, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki uprawniające do wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.
Wystarczyła sama próba uzyskania zgody
WSA wskazał, że w marcu 2018 r. Roman Bizon zgłosił w starostwie zamiar wykonania remontu budynku mieszkalnego, którego ściana przebiega na granicy sąsiedniej działki. Zgłoszenie to zostało przyjęte bez sprzeciwu organu. Jednakże wykonanie tych prac wymagało wejścia na teren działki Adama Sarny. Roman Bizon podejmował próby ugodowego załatwienia sprawy i uzyskania dobrowolnej zgody na wejście. Sąd wskazał, że w orzecznictwie przyjmuje się, że wysłanie listu do właściciela nieruchomości sąsiedniej z prośbą o wyrażenie zgody na czynności w ramach art. 47 upb, spełnia warunek podjęcia przez inwestora starań warunkujących wydanie przez organ pozytywnej decyzji w zakresie wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej na podstawie art. 47 ust. 2 upb (np.wyrok NSA z 26 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09). Ponadto w judykaturze przyjmuje się, że wystarczająca jest sama próba uzyskania takiej zgody (np. wyrok WSA w Opolu z 11 października 2007 r., sygn. akt II SA/Op 201/07). Dlatego też treść lub forma korespondencji między sąsiadami nie należy do oceny organów orzekających. Muszą one jedynie ustalić, że do zgody w trybie cywilnoprawnym nie doszło. W niniejszej sprawie jest to zaś okoliczność niesporna. Uwzględniając zatem powyższe, WSA ocenił, że organy administracji publicznej prawidłowo zastosowały art. 47 ust. 2 upb. Stan faktyczny sprawy przesądził bowiem o potrzebie wydania decyzji, zastępującej zgodę sąsiada na wejście na teren należącej do niego nieruchomości.
Trzeba ustalić granice wejścia na sąsiedni grunt
Odnosząc się do zarzutów skargi, WSA wskazał, że w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem o zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości niedopuszczalne jest podważanie projektu budowlanego, dokonanego zgłoszenia oraz rozważenie czy efekt końcowy wykonanych robót budowlanych ograniczy zasięg prawa własności nieruchomości sąsiedniej. Natomiast wydana decyzja ze swej istoty stanowi o ograniczeniu uprawnień właściciela. Dlatego też konieczne jest określenie granic niezbędnej potrzeby wejścia inwestora oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie stwierdzając naruszenia prawa przez orzekające w sprawie organy, oddalił skargę.
Wyrok WSA w Gdańsku z 19 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 409/18
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
