Strony Mariusz W. oraz jego wspólnik i spółka A. (następcą prawnym byłą spółka S. w Piasecznie) zawarły umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony od 1 czerwca 2007 r. do 31 maja 2012 r.
W umowie powodowie jako wynajmujący zobowiązali się do dostarczenia najemcy zgody Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” na sprzedaż alkoholu w wynajmowanym lokalu, znajdującym się w jej zasobach, a w razie braku takiej zgody najemca był uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Zgody spółdzieli nie było
Oświadczenie spółdzielni zawierające wymaganą zgodę zostało wystawione na rzecz franchisingobiorcy pozwanego, który prowadził w lokalu restaurację i dysponował koncesją na sprzedaż alkoholu. Po rozwiązaniu przez pozwanego umowy z franchisingoborcą powstała konieczność ponownego uzyskania zgody na sprzedaż alkoholu. Pozwany zwrócił się w tej sprawie do powodów, wyjaśniając w piśmie z dnia 28 grudnia 2009 r., doręczonym w dniu 8 stycznia 2010 r., że
poprzednie zezwolenie zdezaktualizowało się i nie może być wykorzystane, a jego wniosek jako najemcy spotkał się z odmową. Zakreślił powodom termin 14 dniowy na uzyskanie stosownego zezwolenia i zastrzegł, że w razie braku zgody zmuszony będzie rozważyć skorzystanie z uprawnienia do rozwiązania umowy najmu.
W zakreślonym terminie powodowie nie dostarczyli pozwanemu zezwolenia spółdzielni, wobec czego pozwany w piśmie z 27 stycznia 2010 r. doręczonym powodom dwa dni później, złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu.
Nieskuteczne negocjacje
Powodowie 3 lutego 2010 r. wystąpili do zarządu spółdzielni o ponowne rozpatrzenie sprawy i wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu, jednak zezwolenie nie zostało udzielone. Następnie, do 26 lutego 2010 r. pomiędzy stronami trwały negocjacje dotyczące nowych warunków umowy
najmu, jednak porozumienie nie zostało osiągnięte i w piśmie z 30 marca 2010 r. pozwany podtrzymał wolę rozwiązania umowy. Pismem z 7 kwietnia 2010 r. poinformował, że lokal będzie gotowy do wydania 9 kwietnia 2010 r. i zwrócił się do powodów o przybycie.
Sporządził protokół przekazania lokalu bez udziału wynajmujących wobec ich niestawiennictwa. Powodowie 16 września 2010 r. wnieśli do Sądu Okręgowego pozew, w którym domagali się
nakazania pozwanemu opróżnienia i wydania lokalu, jednak pozew ten został cofnięty, ponieważ 23 września 2010 r. pełnomocnik pozwanego przekazał klucze powodowi B. C.
Wezwanie do zapłaty
Od 1 stycznia 2011 r. powodowie wynajęli lokal innemu kontrahentowi, po czym wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 105 tys. zł tytułem strat poniesionych w związku z zaprzestaniem opłacania czynszu za okres od marca do września 2010 r. oraz 300 tys. zł tytułem utraconych korzyści
W ocenie Sądu Okręgowego, pozwany skutecznie złożył oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy, z jej postanowień bowiem wynikał obowiązek uzyskania zgody spółdzielni na sprzedaż alkoholu przez najemcę, obowiązującej przez cały okres trwania umowy. Powodowie mieli świadomość, że się nie wywiązali z tego obowiązku. Do wydania lokalu doszło, zdaniem sądu 9 kwietnia 2010 r..
Od tego dnia zatem pozwany nie był zobowiązany do uiszczania należności czynszowych. W ocenie Sądu, powodowie nie ponieśli szkody, nie przysługuje im prawo do dochodzenia utraconych korzyści, a żądanie przez nich zapłaty z tytułu czynszu nie jest zasadne, skoro umowa najmu wygasła.
Jednorazowa zgoda wystarczyła
Sąd Apelacyjny wyrokiem z 1 marca 2012 r. zmienił powyższy wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 105 tys. zł z odsetkami ustawowymi od 15 lutego 2011 r. do dnia zapłaty i oddalił powództwo w pozostałej części.
Zdaniem tego Sądu, nie zaistniały przesłanki uprawniające pozwanego do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.
Dostarczenie zgody na sprzedaż alkoholu osobie upoważnionej przez pozwanego było równoznaczne z jej dostarczeniem samemu pozwanemu. Skoro zgoda taka została dostarczona, to nie było podstaw do skorzystania przez pozwanego z możliwości wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodną wolą stron, wyrażoną w § 3 ust. 6 umowy, było jednorazowo dostarczenie zgody spółdzielni. Sąd Apelacyjny uznał ponadto, że umowa pomiędzy stronami została rozwiązana, jednak nie poprzez jej wypowiedzenie, ale poprzez czynności faktyczne.
Ustalić, jaka była wola stron
SN po raz pierwszy rozpatrywał sprawę 14 czerwca 2013 r. Sąd uznał, że trafnie skarżący zarzucił naruszenie art. 369 i 370 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powodów kwoty 105 tys. zł solidarnie. Jak wynika z art. 369 k.c., zobowiązanie jest solidarne wówczas, gdy stanowi tak ustawa lub umowa,
tymczasem ani przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, ani dotyczące umowy najmu, ani postanowienia zawartej przez strony umowy nie stanowią podstawy do przyjęcia takiej podstawy odpowiedzialności pozwanego. Z umowy najmu wynika wprost, że wynajmującego obciąża obowiązek zapłaty czynszu na rzecz powodów w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności lokalu, tj. po połowie.
Cel umowy
Przepis art. 370 k.c. w ogóle nie ma w sprawie zastosowania, skoro zobowiązanie do zapłaty czynszu zaciągnięte zostało przez jednego dłużnika.
Już tylko z tego względu zaskarżony wyrok podlega uchyleniu. Kwestią o podstawowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy, wymagającą dokonania wykładni umowy najmu, jest wyjaśnienie, czy pozwany miał podstawy do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.
Sąd Apelacyjny nie uwzględnił celu, w jakim została zawarta umowa, nie wyjaśnił też, czy zgodnym zamiarem stron objęte było prowadzenie w wynajmowanym lokalu działalności gastronomicznej, obejmującej też sprzedaż alkoholu, przez tego samego kontrahenta po zwanego i to przez cały czas trwania umowy. W takim wypadku jedynie można by uznać, że wystarczające było uzyskanie jednorazowej zgody spółdzielni mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu, udzielonej kontrahentowi skarżącego. Sąd Apelacyjny nie wziął także pod uwagę kwestii wymogu posiadania koncesji na sprzedaż alkoholu, nie wiadomo zatem, czy taką koncesją dysponował skarżący i czy w ogóle zezwolenie udzielone przez spółdzielnię mieszkaniową mogło go dotyczyć. Brak ustaleń nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy wypowiedzenie umowy przez skarżącego w trybie natychmiastowym było uzasadnione, czy też oznaczało niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Dlatego SN uchylił wyrok II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Sądowi Apelacyjnemu we Wrocławiu.
Wina powoda
Sąd Apelacyjny w wyroku z 4 lutego 2014 r. umorzył postępowanie wobec strony powodowej, która zawarła ugodę- pana Ch. Sąd ustalił, że powodowi nie przysługiwał najem po 9 kwietnia 2010 r., gdyż nie oddał lokalu. Co więcej wniosek restytucyjny wobec powoda Mariusza W. oddalił. Sąd stwierdził, ze zwrotu świadczenia można się domagać od osoby, która je otrzymała ( według art. 410 kc).
Do Sądu Najwyższego wpłynęły dwie skargi kasacyjne - powoda i pozwanego.
Świadczenie nienależne
SN po raz drugi rozpatrując sprawę odrzucił skargę powoda, gdyż nie miał on interesu skarżyć korzystnego dla siebie wyroku.
Natomiast skargę pozwanego uwzględnia w jednym punkcie.
Niesłuszne było oddalenie wniosku restytucyjnego pozwanego, z tego powodu, że Mariusz W. świadczenia nie uzyskał. Sąd Apelacyjny nie miał racji, gdyż nie można twierdzić, że powód Mariusz W. świadczenia nie uzyskał. To stanowisko Sądu Apelacyjnego nie mogło sie ostać - orzekł SN.
Artykuł kc o solidarności czynnej stanowi, że spełnienie świadczenia wobec jednego z wierzycieli solidarnych powoduje wygaśnięcie rosczenia wobec innych wierzycieli. Wobec tego okolicznosc, że strona pozwana spełniła świadczenie w całości na rzecz solidarnego wierzyciela, spowodowało wygasniecie strony pozwanej w stosunku do innych tj. Mariusza W. Nie można twierdzić zatem, że Mariusz W. owego świadzcenia nie uzayskał. Uzyskał, bo jego wierzytelność wygasła w chwili spełniania świadczenia do rąk jednego z wierzycieli solidarnych.
Po pierwszym wyroku SN odpadła podstawa - solidarność wierzycieli i trzeba było skorzystać z przepisu o świadczeniu nienależnym - art. 410 kc - podkreślił sędzia Zbigniew Kwaśniewski. Art.415 kc , który mówi o wniosku restytucyjnym nie okresla podstawy uwzględniania wniosku. - Świadczenie jest nienależne jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.
Jednak sąd II instancji błędnie interpretował art. 410 kc i dlatego wyrok został uchylony do rozpoznania po raz trzeci przez Sąd Apelacyjny.
Sygnatura akt V CSK 421/14, wyrok z 2 lipca 2015 r.
 ID produktu: 40446846 Rok wydania: 2015 Autor: Rafał Styczyński Tytuł: Najem nieruchomości a podatki | |
 Rok wydania: 2013 Agnieszka Damasiewicz |