Powódka Elżbieta M., najemca mieszkania w jednym z budynków w Grudziądzu wniosła pozew o unieważnienie umowy przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego. Umowa dotyczyła sprzedaży budynku przez TBS, w którym powódka mieszkała od lat 80. prywatnym osobom państwu K. Wcześniej budynek ten należał do gminy Grudziądz, a następnie -  do spółki komunalnej, która wniosła swoje udziały do TBS-ów.

Zakres działalności TBS
Mieszkańcom proponowano w tym czasie wykup mieszkań, ale nie wszyscy się zgodzili, w tym także powódka.  Powołała się ona w swym powództwie na art. 27 ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego. Według tego przepisu przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. W par. 2 tego przepisu w katalogu możliwości TBS nie wymieniono obrotu rynkowego mieszkaniami w celu osiągnięcia zysku. A taki zysk właśnie osiągnęło Towarzystwo po odsprzedaniu nieruchomości osobom prywatnym.

Uchwała SN: umowa nieważna
Sąd I instancji przyznał rację powódce i unieważnił umowę sprzedaży nieruchomości państwu K.
Sąd Apelacyjny natomiast powziął wątpliwość i zadał pytanie Sądowi Najwyższemu w sprawie warunków zbycia lokali przez TBS. SN podjął 6 czerwca 2014 r. uchwałę według której, zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne. Chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Po tej uchwale Sąd Apelacyjny oddalił apelację Towarzystwa. 

SN po raz drugi
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wnieśli państwo K. oraz TBS. Argumentowali, że sąd II instancji nie przeprowadził dowodu, czy przypadkiem nie mamy do czynienia z wyjątkiem wskazanym w uchwale SN. Radca prawny Iwona Strzyżewska, pełnomocnik TBS przekonywała, że środki ze sprzedaży budynku zostały przeznaczone na inwestycje, które są działalnością statutową Towarzystwa. Dzięki temu powstały 94 mieszkania dla osób o niskich dochodach. Ponadto w sprawach dotyczących innych nieruchomości sądy orzekały na rzecz TBS-u i akceptowały umowy sprzedaży.
Te argumenty nie przekonały jednak Sądu Najwyższego, który 5 lutego br. oddalił skargę kasacyjną.

Cel ustawy był inny
Sędzia Maria Szulc podkreśliła w uzasadnieniu, że skład orzekający jest związany treścią uchwały z czerwca 2014 r., według, której zbycie nieruchomości należącej do TBS możliwe jest tylko wtedy, gdy cel ustawy zostałby zrealizowany. A celem ustawy o wspieraniu niektórych form  budownictwa mieszkaniowego było wspieranie budownictwa socjalnego, a więc dla osób o najniższych dochodach.  Wbrew zarzutom skargi nie naruszono tu prawa spółek, a taką spółką było Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, które  nieruchomościami z zasobu komunalnego gminy -  zarządzało.  Jednak spółka ta działała w granicach ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego. TBS ma obowiązek wspierać budownictwo socjalne, a sprzedaż oznaczała dochody.  Jeśli Towarzystwo chce prowadzić taki obrót nie może być TBS-em. Dopóki Towarzystwo działa jako spółka prawa handlowego non profit, to wszelkie dochody muszą być przeznaczone na działalność statutową.
Ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji, ale to nie oznacza, że lokatorzy są wyłączeni spod działania ustawy - stwierdził SN. Jeśli chodzi o aport na budowę nowych budynków, to TBS nabyło nieruchomość celem odsprzedaży, a taka praktyka jest niedozwolona. - Nie można dopuścić do sytuacji, że lokatorzy "przechodzą" do innego właściciela, który działa na zasadach wolnego rynku i w sposób oczywisty jest zainteresowany zyskiem, a także podniesieniem czynszów - tłumaczyła sędzia Szulc.
Sygnatura akt IV 445/15, wyrok SN z 5 lutego 2016 r.
 

Dowiedz się więcej z książki
Prawo budowlane. Komentarz
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł