Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie nie dla wszystkich małżonków

Jeśli jeden z małżonków nie spełnia warunków do zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania, to podatek trzeba zapłacić od całości – takie stanowisko zajmuje niezmiennie skarbówka, mimo iż inaczej orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Według ekspertów, wyrok NSA daje podstawy, by wystąpić o zwrot nadpłaconego podatku.

Ulga dla kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym coraz częściej jest przedmiotem sporów. Kupujący nie płacą podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile nie mają lub nie mieli wcześniej innej nieruchomości. 

Chodzi o obowiązujący od 31 sierpnia 2023 r. art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zgodnie z którym zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

- jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich, w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu, nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało, żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. One mogą skorzystać ze zwolnienia.

- Przedmiotem sporów jest nabycie nieruchomości wspólnie przez małżonków. Jeśli jedno ma swoje mieszkanie, to drugie traci prawo do zwolnienia. Skarbówka twierdzi w interpretacjach, że jeśli lokal nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości - mówi Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce.

Fiskus: Opodatkowana jest cała transakcja

Przykładem jest interpretacja z 9 października 2026 r. (nr 0111-KDWB.4014.146.2026.1.KKM). Wystąpił o nią mężczyzna, który planuje kupić na rynku wtórnym dom jednorodzinny. Nabycie nastąpi na współwłasność w częściach równych (po 1/2 udziału) z żoną, z którą pozostaje w ustroju rozdzielności majątkowej (małżeńska rozdzielność majątkowa ustanowiona na mocy ustawy notarialnej). Żona wnioskodawcy jest już właścicielem innego lokalu, natomiast on sam nigdy wcześniej nie posiadał żadnej nieruchomości. Dom zostanie kupiony wspólnie, przy czym każdy z małżonków nabywa udział w wysokości 1/2 części.

Chciał uzyskać potwierdzenie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, należy przypisać do konkretnej osoby nabywającej udziały, a nie „zbiorowo” do całej transakcji. Skoro wnioskodawca spełnia warunki ustawowe (nie posiadał ani nie posiada innych nieruchomości mieszkalnych), to przysługuje mu prawo do zwolnienia z PCC proporcjonalnie do jego udziału (1/2) w kupowanym domu, niezależnie od sytuacji majątkowej jego współmałżonka, z którym posiada rozdzielność majątkową.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że nie zostanie spełniony warunek zwolnienia, ponieważ żona podatnika jest już właścicielem lokalu.

- Przedmiotem ustawy o PCC są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży, a nie jej część. W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest dom jednorodzinny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli każdy z kupujących (Pan i Pana żona) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia - stwierdził dyrektor KIS. 

To oznacza, że cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi mężczyzny) nie może korzystać ze zwolnienia.

Fiskus zajmował takie stanowisko już wcześniej, m.in. w interpretacji z 21 września 2023 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB). 

NSA: Zwolnienie przysługuje proporcjonalnie

Co istotne, mężczyzna powołał się we wniosku o interpretację na niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25). NSA uznał, że zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwszą nieruchomość może przysługiwać tylko jednemu z nabywców proporcjonalnie do jego udziału.

Sprawa dotyczyła podatniczki, która kupiła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już mieszkanie. Uważała ona, że powinna skorzystać ze zwolnienia przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi, ponieważ sama nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości.

- Właściwe odczytanie przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC pozwala na przyjęcie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej spośród kupujących, która spełnia ustawowe warunki zwolnienia. Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia - stanowi teza orzeczenia NSA.

Sąd powołał się na wcześniejsze orzeczenia odnoszące się do podatku od nieruchomości, zgodnie z którymi uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mają wpływ na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela (m.in. z 27 czerwca 2013 r., II FSK 2096/11, z 5 marca 2014 r., II FSK 748/12, z 15 stycznia 2015 r., II FSK 3012/12).

Dyrektor KIS stwierdził jednak, że powołane przez podatnika wyroki dotyczą konkretnych spraw osądzonych w określonych stanach faktycznych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego.

Można wystąpić o zwrot

- Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość mieszkaniową w podobnych okolicznościach w ciągu ostatnich pięciu lat, powinni rozważyć wystąpienie o zwrot nadpłaty. Orzeczenie wpisuje się w szerszy kontekst orzeczniczy nakazujący sytuację podatkową każdego z nabywców oceniać indywidualnie. Kierunek ten był wcześniej zarysowany na gruncie orzecznictwa dotyczącego podatku od nieruchomości. Omawiany wyrok kontynuuje tę linię orzeczniczą i może mieć istotne znaczenie także w innych przypadkach, w których podatnicy dokonują wspólnej czynności, lecz znajdują się w odmiennych sytuacjach podatkowych - radzi Amadeusz Sejud, radca prawny w KSBC Legal & Tax.

Jak podkreśla Grzegorz Grochowina, podatnik może wystąpić o zwrot nadpłaty, gdy notariusz pobierze podatek, mimo przysługującego zwolnienia. Potwierdza to interpretacja dyrektora KIS z 8 sierpnia 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.197.2025.2.DR). Sprawa dotyczyła mężczyzny, który w maju 2025 r. kupił wraz z żoną mieszkanie. Za pośrednictwem notariusza zapłacił blisko 10 tys. zł PCC, według stawki 2 proc. Wcześniej był właścicielem połowy domu, który nabył w spadku. Jego żona nie była nigdy właścicielką nieruchomości. Dyrektor KIS potwierdził, że podatnikowi przysługiwało zwolnienie na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Nie był zatem zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu zakupu mieszkania.

- W tej sytuacji podatnik może wystąpić o zwrot nadpłaty na podstawie 75 par. 1 ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem, jeśli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo jego wysokość, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Z kolei w myśl art. 72 par. 1 pkt 2 ordynacji za nadpłatę uważa się kwotę podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej – mówi Grzegorz Grochowina.