Sprawa dotyczyła skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, obciążonego kredytem zaciągniętym przez spadkodawcę. Chodziło o podatniczkę, której syn kupił mieszkanie za kwotę nieco ponad 134 tys. zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnięty został kredyt w euro. Poręczycielami kredytu była podatniczka oraz jej współmałżonek. W 2012 r. zmarł syn podatniczki. Podatniczka wraz z mężem odziedziczyli lokal mieszkalny obciążony kredytem po połowie. W tym samym roku zmarł jednak także mąż podatniczki. Jego udział w lokalu mieszkalnym zgodnie z prawem spadkowym został podzielony pomiędzy podatniczkę oraz jej córkę – po połowie. W konsekwencji powyższych zdarzeń mieszkanie po synu odziedziczyła podatniczka – udział w wysokości ¾ oraz córka podatniczki – udział w wysokości ¼.

Mieszkanie to generowało koszty na poziome 1 tys. zł miesięcznie (kredyt, czynsz oraz media). Podatniczka wraz z córką postanowiły sprzedać ww. lokal mieszkalny przed upływem 5 lat. Wcześniej podatniczka upewniła się, że środki ze sprzedaży może przekazać na spłatę zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego na zakup mieszkania będącego przedmiotem spadku. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 160 tys. zł z czego 120 tys. zł zostało przekazane na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu.

Podatniczka uznała, że spłata kredytu zaciągniętego na mieszkanie, którego jest się właścicielem jest kosztem uzyskania przychodu. Oznaczałoby to, że dochód stanowi kwota 40 tys. zł. Z tego dochodu należałoby rozliczyć się proporcjonalnie - podatniczka ¾ (30 tys. zł) oraz jej córka – ¼ (10 tys. zł).
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się nie zgodził. Organ uznał, że brak jest podstaw prawnych, aby od przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym odliczyć kwotę spłaconego kredytu względem wierzyciela hipotecznego. Spłata takiego kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, wobec czego koszty jego spłaty nie będą mieć wpływu na wysokość dochodu uzyskanego przez podatniczkę ze sprzedaży. Organ podkreślił, że podatniczka przyjmując spadek przyjęła zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Dodatkowo podatniczka była poręczycielem kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez syna – spadkodawcę, a zgodnie z art. 883 § 3 k.c. – w razie śmierci dłużnika poręczyciel nie może powoływać się na ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy wynikające z przepisów prawa spadkowego.
Według fiskusa podstawą obliczenia podatku w rozpatrywanej sprawie jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału ¾ w lokalu mieszkalnym), określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Organ wskazał także, że dokonana spłata kredytu nie uprawnia również podatniczki do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika. Podstawowym warunkiem jest to, żeby spłacony kredyt został zaciągnięty przez podatnika, który chce skorzystać z ww. zwolnienia. Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu (pożyczki), który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę, nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Podatniczce nie przysługuje więc zwolnienie, bo to jej syn zaciągnął kredyt. Podatniczka przejęła natomiast w postaci długu obowiązek jego spłaty. Bez znaczenia jest tu fakt, że podatniczka była poręczycielem ww. kredytu. Poręczenie nie jest jednak równoznaczne z byciem współkredytobiorcą. Tym samym, Wnioskodawczyni spłacając kredyt hipoteczny zaciągnięty przez jej syna, nie wydatkowała środków zgodnie z celem określonym w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie nabyła prawa do przedmiotowego zwolnienia.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24.06.2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.34.2017.1.AR

 

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Vademecum Głównego Księgowego
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów