Spłata kredytu zaciągniętego przez inną osobę nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe

Podatniczka spłacając kredyt hipoteczny zaciągnięty przez jej syna, nie wydatkowała środków na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że nie nabyła prawa do zwolnienia podatkowego. Tak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24.06.2017 r.

Sprawa dotyczyła skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, obciążonego kredytem zaciągniętym przez spadkodawcę. Chodziło o podatniczkę, której syn kupił mieszkanie za kwotę nieco ponad 134 tys. zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnięty został kredyt w euro. Poręczycielami kredytu była podatniczka oraz jej współmałżonek. W 2012 r. zmarł syn podatniczki. Podatniczka wraz z mężem odziedziczyli lokal mieszkalny obciążony kredytem po połowie. W tym samym roku zmarł jednak także mąż podatniczki. Jego udział w lokalu mieszkalnym zgodnie z prawem spadkowym został podzielony pomiędzy podatniczkę oraz jej córkę – po połowie. W konsekwencji powyższych zdarzeń mieszkanie po synu odziedziczyła podatniczka – udział w wysokości ¾ oraz córka podatniczki – udział w wysokości ¼.

Mieszkanie to generowało koszty na poziome 1 tys. zł miesięcznie (kredyt, czynsz oraz media). Podatniczka wraz z córką postanowiły sprzedać ww. lokal mieszkalny przed upływem 5 lat. Wcześniej podatniczka upewniła się, że środki ze sprzedaży może przekazać na spłatę zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego na zakup mieszkania będącego przedmiotem spadku. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 160 tys. zł z czego 120 tys. zł zostało przekazane na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu.

Podatniczka uznała, że spłata kredytu zaciągniętego na mieszkanie, którego jest się właścicielem jest kosztem uzyskania przychodu. Oznaczałoby to, że dochód stanowi kwota 40 tys. zł. Z tego dochodu należałoby rozliczyć się proporcjonalnie - podatniczka ¾ (30 tys. zł) oraz jej córka – ¼ (10 tys. zł).
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się nie zgodził. Organ uznał, że brak jest podstaw prawnych, aby od przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym odliczyć kwotę spłaconego kredytu względem wierzyciela hipotecznego. Spłata takiego kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, wobec czego koszty jego spłaty nie będą mieć wpływu na wysokość dochodu uzyskanego przez podatniczkę ze sprzedaży. Organ podkreślił, że podatniczka przyjmując spadek przyjęła zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Dodatkowo podatniczka była poręczycielem kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez syna – spadkodawcę, a zgodnie z art. 883 § 3 k.c. – w razie śmierci dłużnika poręczyciel nie może powoływać się na ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy wynikające z przepisów prawa spadkowego.
Według fiskusa podstawą obliczenia podatku w rozpatrywanej sprawie jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału ¾ w lokalu mieszkalnym), określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Organ wskazał także, że dokonana spłata kredytu nie uprawnia również podatniczki do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika. Podstawowym warunkiem jest to, żeby spłacony kredyt został zaciągnięty przez podatnika, który chce skorzystać z ww. zwolnienia. Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu (pożyczki), który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę, nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Podatniczce nie przysługuje więc zwolnienie, bo to jej syn zaciągnął kredyt. Podatniczka przejęła natomiast w postaci długu obowiązek jego spłaty. Bez znaczenia jest tu fakt, że podatniczka była poręczycielem ww. kredytu. Poręczenie nie jest jednak równoznaczne z byciem współkredytobiorcą. Tym samym, Wnioskodawczyni spłacając kredyt hipoteczny zaciągnięty przez jej syna, nie wydatkowała środków zgodnie z celem określonym w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie nabyła prawa do przedmiotowego zwolnienia.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24.06.2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.34.2017.1.AR

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Vademecum Głównego Księgowego Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów