W przedmiotowej sprawie do fiskusa zwrócił się podatnik, który zamierza sprzedać jednemu nabywcy 17 działek objętych jedną księgą wieczystą. Całą nieruchomość podatnik nabył wraz z małżonką w 2002 roku, jako działkę rolną. W roku 2012 teren ten objął plan miejscowy, przewidując na tym obszarze zabudowę mieszkaniową. Działki są częściowo uzbrojone, niektóre posiadają przyłącze energii elektrycznej. Podatnik nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Podatnik zapytał fiskusa, czy sprzedaż tych 17 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału oraz przekształcenia nieruchomości rolnej z majątku wspólnego na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej jednorazowo jednemu nabywcy jest wyłączona z opodatkowania. Jego zdaniem nie ma podstaw, aby stwierdzić, że jednorazowa sprzedaż nawet kilkunastu działek wydzielonych z działki rolnej stanowi działalność gospodarczą. Sprzedaż podzielonej i przekształconej na budowlaną nieruchomości jednorazowo jednemu nabywcy nie ma charakteru działalności gospodarczej i w związku z upływem pięcioletniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Fiskus się nie zgodził. Według organu w celu ustalenia, czy planowana sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. A zdaniem organu podatnik podjął zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży nieruchomości, a następnie z samą sprzedażą. Działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. W ocenie fiskusa zakup ponad 2 ha ziemi służył lokacie kapitału a nie celom rekreacyjnym rodziny. Fiskus uznał, że podatnik w żadnym momencie nie realizował osobistych potrzeb swojej rodziny. Działania podejmowane przez wnioskodawcę przypominają działalność deweloperską – budowę budynków jednorodzinnych z przeznaczeniem do odsprzedaży. Fiskus uznał, że od samego początku działaniom podatnika towarzyszy zamiar zarobkowania, który wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży działek winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla działalności gospodarczej, tj. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Sprawę rozstrzygnął WSA w Krakowie. Sąd także nie zgodził się z podatnikiem. W ocenie sądu, jeżeli działalność podatnika nie mieści się w zakresie czynności, które podejmuje rozsądny właściciel, który chce zbyć majątek z optymalnym zyskiem, ale polega na szeregu następujących po sobie czynnościach faktycznych i prawnych, rozłożonych w czasie, a dokonywanych od samego początku w wykonaniu zamiaru odsprzedaży nieruchomości w takich warunkach, by zysk był maksymalny, to wówczas można uznać, że działalność ta jest zorganizowana i ciągła. Dla przyjęcia, że ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Sąd zwrócił też uwagę, że podatnik przez szereg lat nie wykorzystywał spornej działki. Nie stanowiła ona zatem dla niego miejsca, gdzie planowałby zbudować domy dla siebie oraz dzieci, a jedynie była lokatą kapitału. Począwszy od roku 2011 podjął szereg czynności, które uznać można za działania zorganizowane i ciągłe. Wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki. Po jego uzyskaniu, wystąpił o podział geodezyjny na 17 nowych działek oraz złożył wniosek o 10 pozwoleń na budowę. Wyodrębnił drogę wewnętrzną. Część działek została uzbrojona, a w roku 2013 przystąpił do realizacji pierwszego z budynków. Opisany stan faktyczny wyklucza przyjęcie, aby podatnik działał z zamiarem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich oraz swojej rodziny, ponieważ budynków i wydzielonych działek jest znacznie więcej niż osób, ze względu, na które takie działania byłyby racjonalne (podatnik ma żonę oraz pięcioro dzieci). Wyraźnie było to działanie, ukierunkowane na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób trzecich.

Zdaniem Sądu, uznaniu takiego działania za działalność gospodarczą nie stoi na przeszkodzie fakt, że całość nieruchomości wieczystoksięgowej (obejmującej już wyodrębnione geodezyjnie działki) ma zostać sprzedana w ramach jednej transakcji jednemu nabywcy. Nie ma bowiem żadnego powodu, dla którego należałoby różnicować taki sposób zbycia nieruchomości od sytuacji sprzedaży poszczególnych działek różnym nabywcom. W obu wypadkach sprzedawca podejmowałby dokładnie takie same działania przygotowawcze, w celu osiągnięcia porównywalnego zysku.

Wyrok WSA w Krakowie z 26 maja 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 323/15

Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego