Jak najkorzystniej podatkowo przekazać mieszkanie wnuczce mojej siostry?

Można darować mieszkaniej siostrze (o ile jeszcze żyje). Wówczas nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi pomiędzy rodzeństwem. Następnie siostra może darować mieszkanie swojej wnuczce. Tutaj również nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi na rzecz zstępnej.

Pytanie

Wnuczka posiada jedno swoje mieszkanie własnościowe.
Jak najkorzystniej podatkowo przekazać mieszkanie wnuczce mojej siostry?

Odpowiedź

Może Pani darować mieszkanie swojej siostrze (o ile jeszcze żyje). Wówczas nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi pomiędzy rodzeństwem.
Następnie Pani siostra może darować mieszkanie swojej wnuczce. Tutaj również nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi na rzecz zstępnej.

Uzasadnienie

Jak rozumiem mieszkanie miałoby być przekazane nieodpłatnie (w drodze darowizny, bądź ewentualnie w inny sposób). Takie przekazanie jest przedmiotem podatku od spadków i darowizn.
Przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn – dalej u.p.s.d., przewidują bowiem, że podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.

W przepisach u.p.s.d. zawarto także zwolnienia z tego podatku.
W związku z tym, że potencjalna obdarowana ma już swoje mieszkanie własnościowe nie można w tym przypadku zastosować ulgi podatkowej przewidzianej w art. 16 u.p.s.d.
Zgodnie natomiast z art. 4a u.p.s.d. zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4; obowiązek ten nie występuje, jeśli czynność dokonywana jest przed notariuszem;
2) udokumentują - w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 - ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

W jaki sposób można wykorzystać te przepisy? Otóż może Pani darować mieszkanie swojej siostrze (o ile jeszcze żyje). Wówczas nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi pomiędzy rodzeństwem.
Następnie Pani siostra może darować mieszkanie swojej wnuczce. Tutaj również nie będzie podatku, gdyż darowizna nastąpi na rzecz zstępnej.
Wadą tego rozwiązania może być to, że po pierwsze – trzeba by odczekać trochę czasu pomiędzy darowiznami, aby nie pojawił się zarzut o pozorności tych umów, zaś po drugie – w związku z dokonywaniem dwóch darowizn trzeba będzie ponieść koszty dwóch aktów notarialnych zamiast jednego (należałoby więc ewentualnie policzyć, czy zysk na podatku związany z powyższą operacją nie zostaje "zjedzony" przez podwójne koszty aktu notarialnego).
Można się zastanawiać także nad zawarciem tzw. umowy dożywocia (nie wiem, czy wchodzi ona w grę ze względów pozapodatkowych).

Zgodnie z przepisem art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego , jeśli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W takim przypadku nabywca nie uzyskuje nieodpłatnie własności mieszkania (nie ma więc przedmiotu podatku od spadków i darowizn). Toczą się jednakże spory w praktyce o to, czy osoba oddająca mieszkanie w ramach umowy dożywocia dokonuje odpłatnego zbycia tego mieszkania, czy też nie. Zapadają w tych sprawach diametralnie różne orzeczenia.
Jeśli jednak minęło już więcej niż 5 lat licząc od końca roku, w którym nabyła Pani mieszkanie, to przychód, tak czy inaczej by nie powstawał (więc ta kwestia nie ma znaczenia).

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego

Przywołane akty prawne:

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.)

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)