Osiągamy z żoną dochody z najmu mieszkań. Mamy rozdzielność majątkową. Mieszkania zostały nabyte ponad pięć lat temu. Ich obecna wartość rynkowa jest dużo wyższa od wartości początkowej określonej według aktu notarialnego nabycia mieszkania.
Czy po zawarciu z żoną umowy zamiany lokalu będzie możliwa amortyzacja od wyższej wartości początkowej określonej w akcie notarialnym umowy zamiany?
Czy do 10-letniego okresu amortyzacji należy wliczyć okres dotychczasowej amortyzacji u współmałżonka?
Możliwe jest amortyzowanie wymienionych między małżonkami posiadającymi rozdzielność majątkową nieruchomości od nowo ustalonej, wyższej wartości początkowej. Łatwiejsza do zastosowania i pozbawiona komplikacji byłaby jednak wzajemna darowizna tych nieruchomości. Niemniej jednak operacja taka pozwala na naliczanie odpisów amortyzacyjnych od nowej, wyższej wartości początkowej.
Zamianę lokali na potrzeby amortyzacji należy traktować jako odpłatne nabycie, a więc kupno. Wartością początkową tak nabytego środka trwałego jest cena jego nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.), przy czym pod pojęciem ceny nabycia należy rozumieć kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.). Co prawda w przypadku umowy zamiany nie wystąpi pierwszy ze składników ceny nabycia (kwota należna zbywcy), to do innych kosztów związanych z zakupem należy zaliczyć wartość nieruchomości będącej przedmiotem zamiany, a stanowiącej dotychczas majątek podatnika. Wartość ta powinna być wskazana w akcie notarialnym. Po dokonaniu zamiany będzie ona mogła stanowić, powiększona o koszty zamiany, wartość początkową nieruchomości.
Proszę przy tym zauważyć, że w przypadku zamiany podatnik zyskuje przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych w wysokości, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, wartości nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. i art. 19 ust. 2 u.p.d.o.f.). Niestety, zamiana nieruchomości budzić może wątpliwości związane z ustaleniem przychodu z tytułu nieekwiwalentnej wartości nieruchomości będących przedmiotem zamiany. Ponadto niezbędne będzie ustalenie wartości początkowej takiej nieruchomości zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1a u.p.d.o.f., a więc w wysokości ceny nabycia ustalonej zgodnie z przytoczonymi wyżej zasadami powiększonymi o wartość uzyskanego przychodu z częściowo odpłatnego zbycia (art. 11 ust. 2b u.p.d.o.f.).
Z tych przyczyn korzystniejszą formą "wymiany" nieruchomości byłaby darowizna pierwszej nieruchomości ze strony żony na rzecz męża, zaś drugiej nieruchomości - ze strony męża na rzecz żony. Nieruchomości takie podlegałyby amortyzacji, a ich wartość początkowa podlegałaby amortyzacji od wartości początkowej ustalonej jako wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określałaby tę wartość w niższej wysokości (art. 22g ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Koszty takiej operacji nie byłyby znacząco wyższe od kosztów zamiany, darowizna taka korzystać by mogła bowiem ze zwolnienia od podatku od nieruchomości (art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.).
Amortyzacji darowanych czy zamienionych w wyżej opisany sposób nieruchomości należy dokonywać od początku, ustalając na nowo metodę, stawkę i okres amortyzacji. Zasada kontynuacji amortyzacji funkcjonuje bowiem jedynie w razie zmiany formy prawnej, a także połączenia albo podziału podmiotów dokonywanych na podstawie odrębnych przepisów (art. 22g ust. 12 u.p.d.o.f.), podjęcia działalności przez podmiot po przerwie trwającej nie dłużej niż 3 lata, zmiany formy prawnej prowadzonej działalności, polegającej na połączeniu lub podziale dotychczasowych podmiotów albo zmianie wspólników spółki nie będącej osobą prawną, zmiany działalności wykonywanej samodzielnie przez jednego z małżonków na działalność wykonywaną samodzielnie przez drugiego z małżonków (art. 22g ust. 13 u.p.d.o.f.), nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w drodze wkładu niepieniężnego (art. 22g ust. 14a u.p.d.o.f.) i otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które uprzednio zostały wniesione do tej osoby prawnej jako wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 22g ust. 14b u.p.d.o.f.). Brak pośród tych przypadków środków trwałych otrzymanych w drodze darowizny czy zamiany między małżonkami.
Podobne stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji Ministra Finansów z 21 grudnia 2007 r., ILPB1/415-102/07-2/PW, http://sip.mf.gov.pl/sip.).
Czy po zawarciu z żoną umowy zamiany lokalu będzie możliwa amortyzacja od wyższej wartości początkowej określonej w akcie notarialnym umowy zamiany?
Czy do 10-letniego okresu amortyzacji należy wliczyć okres dotychczasowej amortyzacji u współmałżonka?
Możliwe jest amortyzowanie wymienionych między małżonkami posiadającymi rozdzielność majątkową nieruchomości od nowo ustalonej, wyższej wartości początkowej. Łatwiejsza do zastosowania i pozbawiona komplikacji byłaby jednak wzajemna darowizna tych nieruchomości. Niemniej jednak operacja taka pozwala na naliczanie odpisów amortyzacyjnych od nowej, wyższej wartości początkowej.
Zamianę lokali na potrzeby amortyzacji należy traktować jako odpłatne nabycie, a więc kupno. Wartością początkową tak nabytego środka trwałego jest cena jego nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.), przy czym pod pojęciem ceny nabycia należy rozumieć kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.). Co prawda w przypadku umowy zamiany nie wystąpi pierwszy ze składników ceny nabycia (kwota należna zbywcy), to do innych kosztów związanych z zakupem należy zaliczyć wartość nieruchomości będącej przedmiotem zamiany, a stanowiącej dotychczas majątek podatnika. Wartość ta powinna być wskazana w akcie notarialnym. Po dokonaniu zamiany będzie ona mogła stanowić, powiększona o koszty zamiany, wartość początkową nieruchomości.
Proszę przy tym zauważyć, że w przypadku zamiany podatnik zyskuje przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych w wysokości, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, wartości nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. i art. 19 ust. 2 u.p.d.o.f.). Niestety, zamiana nieruchomości budzić może wątpliwości związane z ustaleniem przychodu z tytułu nieekwiwalentnej wartości nieruchomości będących przedmiotem zamiany. Ponadto niezbędne będzie ustalenie wartości początkowej takiej nieruchomości zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1a u.p.d.o.f., a więc w wysokości ceny nabycia ustalonej zgodnie z przytoczonymi wyżej zasadami powiększonymi o wartość uzyskanego przychodu z częściowo odpłatnego zbycia (art. 11 ust. 2b u.p.d.o.f.).
Z tych przyczyn korzystniejszą formą "wymiany" nieruchomości byłaby darowizna pierwszej nieruchomości ze strony żony na rzecz męża, zaś drugiej nieruchomości - ze strony męża na rzecz żony. Nieruchomości takie podlegałyby amortyzacji, a ich wartość początkowa podlegałaby amortyzacji od wartości początkowej ustalonej jako wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określałaby tę wartość w niższej wysokości (art. 22g ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Koszty takiej operacji nie byłyby znacząco wyższe od kosztów zamiany, darowizna taka korzystać by mogła bowiem ze zwolnienia od podatku od nieruchomości (art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.).
Amortyzacji darowanych czy zamienionych w wyżej opisany sposób nieruchomości należy dokonywać od początku, ustalając na nowo metodę, stawkę i okres amortyzacji. Zasada kontynuacji amortyzacji funkcjonuje bowiem jedynie w razie zmiany formy prawnej, a także połączenia albo podziału podmiotów dokonywanych na podstawie odrębnych przepisów (art. 22g ust. 12 u.p.d.o.f.), podjęcia działalności przez podmiot po przerwie trwającej nie dłużej niż 3 lata, zmiany formy prawnej prowadzonej działalności, polegającej na połączeniu lub podziale dotychczasowych podmiotów albo zmianie wspólników spółki nie będącej osobą prawną, zmiany działalności wykonywanej samodzielnie przez jednego z małżonków na działalność wykonywaną samodzielnie przez drugiego z małżonków (art. 22g ust. 13 u.p.d.o.f.), nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w drodze wkładu niepieniężnego (art. 22g ust. 14a u.p.d.o.f.) i otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które uprzednio zostały wniesione do tej osoby prawnej jako wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 22g ust. 14b u.p.d.o.f.). Brak pośród tych przypadków środków trwałych otrzymanych w drodze darowizny czy zamiany między małżonkami.
Podobne stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji Ministra Finansów z 21 grudnia 2007 r., ILPB1/415-102/07-2/PW, http://sip.mf.gov.pl/sip.).