Ustawą w developera
W drugim płroczu bieżącego roku Ministerstwo Infrastruktury przedstawi Radzie Ministrw projekt ustawy o umowach deweloperskich. Ustawa zapewniać ma ochronę interesw konsumentw za pomocą instytucji rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Konsument gromadziłby na nim pieniądze przeznaczone na inwestycję, zamiast wpłacać je od razu na rachunek dewelopera. Można jednak postawić pytanie, czy taka ingerencja ustawodawcy jest w ogle potrzebna. Funkcjonują przecież mechanizmy pozwalające karać nieuczciwych deweloperw.
Z niewielu informacji dotyczących projektu nowej ustawy wynika, że z otwartego rachunku powierniczego środki byłyby uwalniane w trakcie budowy, a bank przed dokonaniem kolejnej transzy wypłaty sprawdzałby, czy opisany w umowie deweloperskiej etap prac został już rzeczywiście zakończony. Natomiast na rachunku zamkniętym pieniądze czekałyby aż do momentu, w którym zostanie przeniesiona własność mieszkania na nabywcę.
Konsument decydować ma sam o tym, czy zechce z rachunku powierniczego skorzystać. Sam wybierałby też rodzaj rachunku. Deweloper będzie musiał go jednak poinformować o grożącym ryzyku, gdy z rachunku nie zdecyduje się skorzystać. Brak takiego rachunku będzie miał najprawdopodobniej wpływ na wzrost ceny mieszkania. Według ekspertów, skoro deweloper nie uzyska pieniędzy od konsumentów w trakcie budowy, to będzie zmuszony zaciągnąć kredyt hipoteczny, który zwiększy koszty inwestycje o koszty bankowe.
Nowością będzie wprowadzenie pojęcia prospektu informacyjnego. Prospekt otrzymywaliby klienci dewelopera, którzy mogliby znaleźć w nim informacje na temat pozwolenia na budowę, przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego czy różnicach w cenie lokalu w przypadku posiadania rachunku powierniczego i w przypadku jego braku.
Konkretny projekt owiany jest tajemnicą. Trwają konsultacje. Stąd ocena regulacji, na tym etapie, byłaby zdecydowanie przedwczesna – uważa Dominika Kordas, aplikant adwokacki w kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór. - Na pewno można postawić pytanie, czy taka ingerencja ustawodawcy jest w ogóle potrzebna. Już dziś funkcjonują przecież mechanizmy pozwalające karać nieuczciwych deweloperów. Podstawową sankcją jest nieważność krzywdzących konsumenta postanowień, o ile zostały mu one narzucone. Równolegle regulacje ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dotyczące praktyk naruszających ich zbiorowe interesy, pozwalają nałożyć na przedsiębiorcę kary pieniężne w wysokości do 10 % przychodu osiągniętego w poprzednim roku rozliczeniowym. Nie rozstrzygając więc stanowczo o celowości odgrzewanej kolejny raz propozycji, warto zastanowić się, czy nie lepiej byłoby dopracować już istniejące regulacje. Ostateczna ocena możliwa będzie, gdy poznamy konkretny projekt. – uważa Dominika Kordas.
Według Dominiki Kordas umowa deweloperska w obecnym kształcie (tak zwykło się określać umowę, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali) nie zabezpiecza interesów nabywców w sposób zadowalający. Regulacja ta jest przede wszystkim regulacją rzadko stosowaną, żeby nie powiedzieć niemal martwą. Zwykle w obrocie zawierane są po prostu umowy przedwstępne, nierzadko w zwykłej formie pisemnej (to jest nie w formie aktu notarialnego). Deweloperzy nie mają bowiem obowiązku zawierania z konsumentami umów określonego typu. Jednocześnie ich oddolne inicjatywy, jak na przykład opracowany przez Polski Związek Firm Developerskich Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, dalekie są ciągle od ideału.
Konsument decydować ma sam o tym, czy zechce z rachunku powierniczego skorzystać. Sam wybierałby też rodzaj rachunku. Deweloper będzie musiał go jednak poinformować o grożącym ryzyku, gdy z rachunku nie zdecyduje się skorzystać. Brak takiego rachunku będzie miał najprawdopodobniej wpływ na wzrost ceny mieszkania. Według ekspertów, skoro deweloper nie uzyska pieniędzy od konsumentów w trakcie budowy, to będzie zmuszony zaciągnąć kredyt hipoteczny, który zwiększy koszty inwestycje o koszty bankowe.
Nowością będzie wprowadzenie pojęcia prospektu informacyjnego. Prospekt otrzymywaliby klienci dewelopera, którzy mogliby znaleźć w nim informacje na temat pozwolenia na budowę, przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego czy różnicach w cenie lokalu w przypadku posiadania rachunku powierniczego i w przypadku jego braku.
Konkretny projekt owiany jest tajemnicą. Trwają konsultacje. Stąd ocena regulacji, na tym etapie, byłaby zdecydowanie przedwczesna – uważa Dominika Kordas, aplikant adwokacki w kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór. - Na pewno można postawić pytanie, czy taka ingerencja ustawodawcy jest w ogóle potrzebna. Już dziś funkcjonują przecież mechanizmy pozwalające karać nieuczciwych deweloperów. Podstawową sankcją jest nieważność krzywdzących konsumenta postanowień, o ile zostały mu one narzucone. Równolegle regulacje ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dotyczące praktyk naruszających ich zbiorowe interesy, pozwalają nałożyć na przedsiębiorcę kary pieniężne w wysokości do 10 % przychodu osiągniętego w poprzednim roku rozliczeniowym. Nie rozstrzygając więc stanowczo o celowości odgrzewanej kolejny raz propozycji, warto zastanowić się, czy nie lepiej byłoby dopracować już istniejące regulacje. Ostateczna ocena możliwa będzie, gdy poznamy konkretny projekt. – uważa Dominika Kordas.
Według Dominiki Kordas umowa deweloperska w obecnym kształcie (tak zwykło się określać umowę, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali) nie zabezpiecza interesów nabywców w sposób zadowalający. Regulacja ta jest przede wszystkim regulacją rzadko stosowaną, żeby nie powiedzieć niemal martwą. Zwykle w obrocie zawierane są po prostu umowy przedwstępne, nierzadko w zwykłej formie pisemnej (to jest nie w formie aktu notarialnego). Deweloperzy nie mają bowiem obowiązku zawierania z konsumentami umów określonego typu. Jednocześnie ich oddolne inicjatywy, jak na przykład opracowany przez Polski Związek Firm Developerskich Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, dalekie są ciągle od ideału.
Autor:
