Jakie prawa do nieruchomości ma użyczający po podpisaniu umowy użyczenia?

Szczegółowy zakres praw i obowiązków stron w przypadku użyczenia normuje zawarta umowa. To właśnie z niej będzie wynikał katalog faktycznej możliwości działania użyczającego co do użyczonej nieruchomości - wyjaśnia Kinga Słomka, ekspert LEX Budownictwo.

Umowa użyczenia według k.c.

W myśl art. 710 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Zakres praw i obowiązków normuje umowa

Szczegółowy zakres praw i obowiązków biorącego, jak i użyczającego, w trakcie trwania stosunku umownego, normuje zawarta umowa, kształtowana zasadniczo zgodnie z zasadą swobody kontraktowania wyrażonej w art. 353¹ k.c.

W związku z tym stwierdzić należy, iż katalog faktycznej możliwości działania użyczającego co do użyczonej nieruchomości będzie wynikał z zawartej umowy.

Uprawnienia użyczającego w razie braku odmiennych regulacji umownych

Niemniej k.c. wskazuje na pewnego rodzaju uprawnienia, które przysługują użyczającemu w razie braku odmiennych regulacji umownych.

I tak zgodnie z art. 712 § 2 k.c. bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej innej osobie do używania, a zatem użyczający ma możliwość decydowania, w czyim władaniu nieruchomość się znajduje.

Ponadto jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, a nie jest do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 716 k.c.).

Zbycie nieruchomości

Nie ulega także wątpliwości, że użyczający – jeśli jest właścicielem rzeczy – może w czasie trwania umowy użyczenia zbyć nieruchomość, gdyż ten stosunek obligacyjny nie ogranicza podstawowego prawa właściciela jakim jest możliwość rozporządzania rzeczą. Ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać z samej umowy użyczenia i ich niedochowanie spowoduje skutek nienależytego wykonania umowy, a nie nieważności czynności prawnej zbycia.

Niejednolite poglądy w orzecznictwie

Niektórzy komentatorzy wskazują, że nie do końca jednolite w orzecznictwie są poglądy co do tego, jaki skutek względem biorącego w użyczenie odnosi zbycie (czyli np. sprzedaż, darowizna, wniesienie aportem do spółki) rzeczy użyczonej w trakcie trwania omawianej umowy.

W myśl jednego stanowiska, zbycie przedmiotu użyczenia przez użyczającego nie prowadzi do podmiotowego przekształcenia stosunku użyczenia, zwłaszcza że wśród przepisów normujących ten stosunek brak odpowiednika art. 678 k.c. (por. wyrok SN z 10.02.2004 r., IV CK 17/03, M. Praw. 2007, nr 14, s. 791, oraz wyrok SN z 7.04.2005 r., II CK 569/04). Tym samym też nabywca nie wstąpi w miejsce zbywcy w stosunek użyczenia.

Nieco inny pogląd zdaje się wynikać z wyroku SN z 18.01.2007 r., I CSK 223/06, w którym podjęto próbę wykazania, że umowa "zbliżona do umowy użyczenia" może prowadzić do powstania stosunków obligacyjnych nie tylko między stronami. Tego rodzaju stosunek prawny ma – zdaniem Sądu Najwyższego – charakter obligacji realnej mającej źródło w art. 140 k.c., co oznacza, że prawo biorącego nieruchomość w użyczenie jest skuteczne także wobec nabywców nieruchomości.

Umowa użyczenia w innych aktach prawnych

Trzeba także zauważyć, że inne ustawy mogą normować użyczenie w sposób odmienny i szczególny do k.c. Dotyczy to np. ustawy z 21.03.1985 r. o drogach publicznych, czy też ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Więcej na ten temat znajdziesz w SIP LEX:

Czy umowa użyczenia lokalu przez współwłaścicieli stanowi przedmiot opodatkowania PCC?

Jaki powinien być zakres wydatków ponoszonych na podstawie zawartej umowy użyczenia?