Specustawa pozwoli, że przy zobowiązaniu się do spełnienia określonych warunków, będzie można uzyskać ułatwienia dla przedsięwzięcia obejmującego budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę.

Jak stwierdza w uzasadnieniu projketu Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, ułatwienia będą służyć wszystkim inwestorom budowlanym, ale jednocześnie specustawa wprowadzi standardy urbanistyczne – ich spełnienie będzie regulowane nie tylko na etapie uzyskiwania decyzji, ale także na etapie realizacji inwestycji.

Według resortu ustawa ma wpłynąć na większą podaż inwestycji mieszkaniowych i tym samym większą konkurencyjność rynku. Dla nabywców i najemców oznacza to w praktyce obniżenie ceny mieszkań i zwiększenie ich dostępności także w gminach, gdzie dziś nie budują deweloperzy.

- Dzięki specustawie mieszkaniowej, którą przyjął rząd, z dużą parą ruszy w Polsce budownictwo mieszkaniowe - ocenił w środę minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński. Dodał, że powinno być to widać zarówno w inwestycjach publicznych, jak i prywatnych.

Będą standardy dla inwestycji
W ustawie zaproponowano standardy, jakim muszą odpowiadać inwestycje mieszkaniowe, np.:
- dostęp inwestycji mieszkaniowej do drogi publicznej ma być adekwatny do potrzeb obsługi komunikacyjnej oraz zapewniający miejsce dla realizacji infrastruktury technicznej;
- zapewniony ma być dostęp inwestycji do placówek powszechnej edukacji w odległości nie większej niż 3 km, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców – nie większej niż 1,5 km, zgodnie z zapotrzebowaniem obliczonym każdorazowo w odniesieniu do liczby mieszkańców, ustalonej w oparciu o specjalny wskaźnik określony w projekcie;
- zapewniona ma być dostępność do przystanku publicznego transportu zbiorowego w odległości nie większej niż 1 km, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców – 0,5 km.

Stwierdzenie niespełnienia standardów stanowić będzie przesłankę odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie.

Samorząd może obniżyć wymagania
Samorząd będzie miał prawo zwiększyć lub zmniejszyć wymagane od inwestora standardy, ale tylko do 50 proc. założonych wskaźników, określając, w drodze uchwały, lokalne standardy urbanistyczne. W lokalnych standardach urbanistycznych gmina będzie mogła określić również liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej i towarzyszącej oraz obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.

Spełnienie standardów będzie podlegać weryfikacji w procesie inwestycyjno-budowlanym na etapie poddania wniosku inwestora uproszczonej procedurze planistycznej przed uzyskaniem zgody gminy oraz na etapie dopuszczenia zakończonej inwestycji do użytkowania. W efekcie nastąpi ograniczenie powstawania zabudowy substandardowej, pozbawionej dostępu do niezbędnej infrastruktury. Pozwoli to również zapobiegać wykluczeniu przestrzennemu i powstawaniu „sypialnianych” dzielnic oraz obszarów, na których zamieszkanie może prowadzić do niekorzystnych skutków społecznych, w tym wykluczenia społecznego.

Najpierw koncepcja urbanistyczno-architektoniczna
W projekcie przewidziano również obowiązek sporządzania koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Koncepcja ta będzie obrazować rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.

Rada gminy będzie zobowiązana do wydania uchwały w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku (z możliwością wydłużenia o dodatkowe 30 dni). Rada może podjąć uchwałę, na podstawie której ustali lokalizację inwestycji mieszkaniowej, której realizacja w normalnym trybie wymagałaby zmiany planu miejscowego albo nie mogłaby dojść do skutku.

Aby przyśpieszyć proces przygotowania inwestycji mieszkaniowych, co do zasady zrezygnowano z uzyskiwania uzgodnień, na rzecz opinii. Jest to rozwiązanie, które zapobiega przewlekłości dokonywanych (wymaganych), uzgodnień a jednocześnie w sposób radykalny przyspiesza proces inwestycyjny.

Decyzja środowiskowa wcześniej
Zaproponowano także przeniesienie obowiązku uzyskania ewentualnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na etap przed złożeniem wniosku o ustalenie lokalizacji. W ten sposób zostanie dokonana rzetelna ocena, czy inwestycja może wpłynąć na środowisko, a procedura ta zostanie ograniczona do jednego etapu.

W projekcie przewidziano ponadto procedurę dotyczącą usunięcia drzew lub krzewów znajdujących się na nieruchomościach objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która jest inicjowana na wniosek inwestora. Wówczas w pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej właściwy organ zezwala – w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji – na usunięcie drzew lub krzewów.

Zgodnie z propozycją, inwestor otrzyma prawo na zajęcie terenu śródlądowych wód płynących, dróg publicznych lub obszarów kolejowych, jeżeli przejście przez te tereny będzie niezbędne do realizacji sieci uzbrojenia terenu związanej z inwestycją mieszkaniową lub inwestycją towarzyszącą.

Zaproponowane przepisy zakładają również usprawnienie procedury uzyskiwania zgody wodnoprawnej, która będzie wydawana w terminie nie dłuższym niż 30 dni.

Nowe rozwiązania mają wejść w życie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych przepisów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.