Podstawę opodatkowania dla budynku stanowi powierzchnia użytkowa

Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych. Powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – dalej u.p.o.l., podstawę opodatkowania stanowi:
1) dla gruntów – powierzchnia;
2) dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4-6 – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Z powyższego wynika, iż podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych. Powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe (art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l.).

W myśl uregulowań rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t.b.u., przez pojęcie kondygnacji należy rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia (§ 3 pkt 16 r.w.t.b.u.).

Kondygnacje, zgodnie z § 3 pkt 17 i18 r.w.t.b.u., mogą być podziemne (jest to kondygnacja zagłębiona ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każda usytuowana pod nią kondygnacja) oraz nadziemne (należy przez nią rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną). Antresolą z kolei jest górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona (§ 3 pkt 19 r.w.t.b.u.). Kondygnację budynku lub jej część zawierającą pomieszczenia, w której poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej poziomu projektowanego lub urządzonego terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu przylegającego do tej strony budynku stanowi suterena (§ 3 pkt 20 r.w.t.b.u.).

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości
	prof. dr hab. Ryszard Strzelczyk rzetelna i aktualna wiedza darmowa wysyłka od 50 zł

Przez piwnicę natomiast rozumie się kondygnację podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu (§ 3 pkt 21 r.w.t.b.u.). Dane dotyczące powierzchni użytkowej mają być ustalane na podstawie fizycznego obmiaru powierzchni budynku po wewnętrznej długości ścian. W celu dokonania pomiaru powierzchni użytkowej budynku nie jest konieczne powoływanie biegłego. Jest to czynność, która polega na dokonaniu pomiaru wewnętrznych długości ścian a następnie obliczeniu pola powierzchni, co sprowadza się do pomnożenia dwóch wielkości. Pomiar kończy zsumowanie powierzchni wszystkich pomieszczeń.

Obmiaru dokonuje podatnik i wykazuje powierzchnię użytkową w informacji o nieruchomościach bądź deklaracji. Tego sposobu ustalania powierzchni nie można zastępować danymi, np. z aktu notarialnego lub projektu architektonicznego budynku. Wyjątkowo, jeśli chodzi o kwestie ustalania powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów istnieje możliwość skorzystania (w razie potrzeby) z dokumentacji budowlano-architektonicznej budynku, gdzie są zawarte dane niezbędne do określenia dokładnych powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Jeżeli jest to niemożliwe, zgodnie z art. 197 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, właściwy organ może powołać w celu ustalenia tych powierzchni biegłego.

Wskazanego sposobu obmiaru nie można również zastępować opiniami sporządzonymi dla celów innych postępowań sądowych lub administracyjnych (np. ustaleniami sądu powszechnego ustalającego i znoszącego współwłasność) – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 grudnia 2007 r., sygn. I SA/Gd 818/07, LEX nr 466018.

Opodatkowaniu nie podlega powierzchnia budynku (jego części) wynikająca z projektu budowlanego, zgodnie z którym budynek ten powstaje (pozostający w trakcie budowy), lecz powierzchnia, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l. w związku z art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. Podatek od nieruchomości jest podatkiem obejmującym rzeczy, a więc przedmioty materialne, realne, rzeczywiście istniejące w danym miejscu i czasie, o określonych powierzchniach (wymiarach) i właściwościach. Z istoty rzeczy podatek ten nie dotyczy czegoś co nie istnieje, nie zaistniało lub przestało istnieć – por. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. I SA/Gl 678/12, LEX nr 1311072. 

Serwis Budowlany Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami