Wprowadzenie


W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). Powyższa ustawa została uchwalona w odpowiedzi na postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (sygn. akt S 3/10, OTK-B 2010, Nr 6 poz. 407), w którym zasygnalizowano potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej „w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań". W uzasadnieniu powyższego postanowienia Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, iż w obecnym stanie prawnym istnieje luka, „której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego i dla realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 76 Konstytucji, przyznającym konsumentom, użytkownikom i najemcom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, a także w art. 75 ust. 1 Konstytucji, zobowiązującym władze publiczne do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli". Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował też konieczność ustawowego uregulowania podstawowych postanowień umowy deweloperskiej, tak aby zapewnić maksymalną ochronę konsumentowi, który w relacji z deweloperem jest słabszą stroną stosunku prawnego.

Postulaty Trybunału Konstytucyjnego, wskazujące na konieczność wzmocnienia pozycji konsumenta w relacji z deweloperem, z całą pewnością zasługują na aprobatę. Na potrzebę wprowadzenia szczególnych mechanizmów chroniących nabywców lokali zwracał już wcześniej uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, którego Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich2 wykazał istnienie znacznej dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej – oczywiście na niekorzyść nabywców mieszkań. Dlatego też podjęcie inicjatywy ustawodawczej w tym zakresie należy ocenić jak najbardziej pozytywnie. Jednakże analiza przepisów nowej ustawy rodzi szereg pytań i wątpliwości – nie tylko natury legislacyjnej, lecz także konstytucyjnej. W niniejszym cyklu omówione zostaną zagadnienia, jakie w praktyce stosowania ustawy deweloperskiej mogą powodować najwięcej problemów.@page_break@

Nabywca 

 

Jak wynika z tytułu omawianej ustawy, jej przedmiotem jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W pierwszej kolejności należy więc zapytać o zakres przedmiotowy pojęcia nabywcy.

Zgodnie z definicją przyjętą w art. 3 pkt 4 u.o.p.n., nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.p.n., oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Ustawa chroni zatem wyłącznie osoby fizyczne, przy czym – co należy wyraźnie podkreślić – nie wprowadza rozróżnienia na konsumentów i przedsiębiorców. Przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie budzi wątpliwości z punktu widzenia zgodności z konstytucyjnymi zasadami równości wszystkich wobec prawa, zakazu dyskryminacji w życiu gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny (art. 32 Konstytucji) oraz równej dla wszystkich ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych (art. 64 Konstytucji).

O ile bowiem zróżnicowanie poziomu ochrony można by uzasadniać koniecznością wzięcia w obronę konsumentów i chęcią przeciwdziałania nieuczciwym praktykom rynkowym – co nakazuje władzom publicznym art. 76 Konstytucji – to w sytuacji, gdy podział przebiega na linii osoby fizyczne – inne podmioty, możemy mówić o naruszeniu norm konstytucyjnych.

Trudno bowiem znaleźć racjonalne uzasadnienie dla objęcia ochroną przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, przy jednoczesnym wykluczeniu z zakresu tej ochrony innych kategorii przedsiębiorców w rozumieniu art. 431 k.c. W tym miejscu przypomnieć należy, że Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. wskazał wyraźnie na potrzebę ochrony właśnie konsumentów jako słabszej strony stosunku prawnego i takie też było ratio legis ustawy. Objęcie zakresem działania ustawy również pewnej grupy przedsiębiorców świadczy o odejściu ustawodawcy od tych pierwotnych założeń, choć motywy takiego działania nie są jasne.
(...)