Jolanta Ojczyk: Kiedy możemy się spodziewać pierwszego pakietu mieszkaniowego w Sejmie. Czy rząd przyjmie go w tym tygodniu?

Robert Nowicki: W miniony piątek projekt został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów. Chciałbym, aby teraz jak najszybciej trafił on pod obrady Rady Ministrów. Jednym z  rozwiązań w nim zawartych są dopłaty do czynszu do 1500 zł i do 75 proc. jego wysokości dla osób, których dochody spadły do poziomu uprawniającego do dodatku mieszkaniowego. Wiemy, że przez COVID-19 są opóźnienia w płatnościach, dlatego chcemy, aby te pieniądze jak najszybciej trafiły na rynek. Istotne jest to, że dopłaty będą obowiązywać z mocą wsteczną. Oznacza to, że osoba, która utraciła źródło dochodu i nie była w stanie zapłacić za wynajem np. już w kwietniu, będzie mogła otrzymać dodatek od kwietnia. Dodatki będą przyznawane na czas 6 miesięcy. Wnioski będą obsługiwać gminy. Z naszych szacunków wynika, że z dopłaty skorzysta 15 proc. tzw. najemców prywatnych i 3 proc. komunalnych, czyli ok. 147 tys. najemców. 

Jednocześnie pracuje pan nad drugim pakietem. Co w nim będzie poza ulgą w PIT, o której już się mówi?

Drugi pakiet opiera się na trzech filarach-programach: lokal za grunt, społeczne agencje najmu i wspomniana ulga w PIT, zwana  przez nas ulgą na wprowadzenie się. Każdy z tych filarów ma inny cel, który w sumie ma nam pozwolić zwiększyć dostęp do mieszkań dla Polaków. Chcemy też pomóc tzw. kooperatywom mieszkaniowym, których obecnie polskie prawo nie zna, choć funkcjonują one w rzeczywistości.

Czytaj również: Rząd szykuje nowe przepisy dla rynku nieruchomości >>

 

Czym będą społeczne agencje najmu?

To instytucja wzorowana na krajach zachodnich, która specjalizuje się w wynajmowaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. W Polsce - jak wszyscy wiedzą - mamy bardzo rozproszony rynek najmu detalicznego. Agencje takie, oferując długoletni najem z gwarancją czynszu, mogą negocjować jego obniżenie. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne, obniżka może wynieść nawet 20 proc. Ten pomysł kiełkował już, kiedy przyszedłem do ministerstwa w grudniu 2019 roku. Covid-19 pokazał, że możemy mieć problemy na rynku najmu i może dojść do jego destabilizacji. Dlatego potrzebujemy podmiotów, które prowadzą wynajem mieszkań osób fizycznych. Będą one podpisywać umowę z właścicielem na dłuży czas, co da mu bezpieczną i stabilną perspektywę otrzymywania wynagrodzenia z tytułu czynszu. Dzięki temu będzie też można zejść z kosztami i obniżyć stawki czynszu dla ostatecznego podnajemcy. SAN będzie mogła rozszerzyć swoją działalność o usługi socjalne kierowane do osób potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej lub uzyskania stabilności niezbędnej do rozpoczęcia samodzielnego, dorosłego życia. Brak społecznych agencji w systemie prawnym jest przeszkodą dla rozwoju tego typu działalności oraz współpracy z samorządami w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Sprawdź w LEX: Jak powinno wyglądać zaświadczenie zatwierdzające roboty budowlane związane z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19? >

Gdyby było dużo chętnych na taki stabilny czynsz, zmniejszy się szara strefa najmu?

Wynajmującego z agencją łączyła będzie normalna umowa, która będzie widoczna dla wszystkich organów. Naszym celem jest jednak zapewnienie niższej, ale gwarantowanej, stawki czynszu dla najemcy oraz stabilizacja dla wynajmującego.

Jeśli najemca nie będzie w stanie regulować zobowiązań, to agencja i tak zapłaci wynajmującemu?

Tak. Mówiąc w skrócie społeczna agencja najmu będzie brała na siebie ryzyko wypłacalności z mocy ustawy.

Czy Polska jest gotowa na takie rozwiązania. W krajach zachodnich standardem jest wynajmowanie mieszkania, w Polsce każdy chce mieć swoje M.

Do zmiany zachowań najbardziej skłaniają motywacje finansowe. Jeśli w budownictwie społecznym - zgodnie z naszymi symulacjami - czynsz będzie o kilkaset złotych niższy od kredytu na rynku komercyjnym, to jest to zachęta do skorzystania z takiej formy. Zwłaszcza w dużych miastach, gdzie mobilność, możliwość zmiany zatrudnienia jest większa. W Polsce chęć posiadania ziemi, własnego mieszkania wynika z uwarunkowań historycznych. Jest to symbol pewnego statusu, wejścia w dorosłość, a nie musi tak być. Wydaje się, że młode pokolenie coraz częściej myśli o mieszkaniu w kategoriach użytkowych, jako miejscu do zamieszkania, a nie jako potwierdzeniu pozycji majątkowej. Widzimy też, że stabilny najem może w równym stopniu zabezpieczać potrzeby mieszkaniowe rodzin, co kredyt hipoteczny. Stabilny najem to bezpieczeństwo. W niepewnych czasach maleje też skłonność do długoletniego zadłużania się na zakup mieszkania. To wszystko sprzyja temu, że mieszkania na wynajem będą coraz bardziej popularne.

 

Tomasz Filipowicz, Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  
POLECAMY

To też sposób na inwestowanie pieniędzy. Rozumiem, że ulga w PIT ma zachęcić tych, co mają gotówkę do zainwestowania jej w mieszkania od developerów?

Zgadza się, choć prace nad konkretnymi rozwiązaniami w tym zakresie jeszcze trwają. To ma być ulga na urządzenie się, czyli kupując pierwsze mieszkanie, budując pierwszy dom, można uzyskać kwotę do odliczenia od podatku. Dzięki temu  kupujący otrzyma zwrot, który może wykorzystać na urządzenie się. To jest rozwiązanie dla tych, których stać na mieszkanie, czy za gotówkę, czy z kredytem bankowym. Ulga w PIT ma ich do tego zachęcić. Będzie miała jednak przede wszystkim charakter prorodzinny, bo jej wysokość będzie powiązana z liczbą osób w gospodarstwie domowym. Ma też podtrzymać koniunkturę na rynku, a także rozwój budownictwa jednorodzinnego.

Chcę jednak zaznaczyć, że jest to tylko pewien wycinek naszego pakietu mieszkaniowego. Nasza polityka mieszkaniowa zakłada bowiem jednoczesną realizację  kilku celów. Dlatego w społecznej części pakietu położyliśmy nacisk na rozwiązania, które mają zwiększyć dostępność mieszkań dla mniej zamożnej części społeczeństwa, jak również dla osób, które nie chcą się wiązać wieloletnim kredytem hipotecznym. Całość naszego pakietu mieszkaniowego, to przemyślane i komplementarne rozwiązania.

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT >

Jest zgoda Ministerstwa Finansów na nową ulgę?

Doprecyzowujemy szczegóły związane z konstrukcją ulgi podatkowej oraz zakresem jej potencjalnych beneficjentów. Myślę, że jesteśmy już blisko porozumienia w tej kwestii.

Czym zgodnie z projektem będą kooperatywy mieszkaniowe?

Obecne przepisy prawne nie odnoszą się do funkcjonowania kooperatyw mieszkaniowych, czyli wspólnego działania osób, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Mimo to takie spółki powstają, często korzystając z przepisów kodeksu cywilnego. Praktyka pokazała jednak, że brak prawnej definicji kooperatyw utrudnia ich rozwój. Dlatego chcemy, by kooperatywa mieszkaniowa zyskała  podstawę prawną.  Dzięki temu kooperatywy będą mogły otrzymać preferencje w nabywaniu gruntów pod swoje inicjatywy z zasobów Skarbu Państwa bądź gminy. Staną się też instytucją, która będzie mogła być formalnym i wiarygodnym partnerem dla banku.

Zobacz procedurę w LEX: Kontrola działalności organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego >

Jak chce pan zmobilizować samorządy do oddania swoich nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe?

Prowadzenie prorozwojowej polityki mieszkaniowej i zapewnianie lepszego bytu mieszkańcom leży również w interesie gmin. Proponujemy nowe formy inwestowania w zakresie nieruchomości, które pobudzą inwestycje samorządów. To m.in. „lokal za grunt”. Według danych GUS zasób gminny pod budownictwo mieszkaniowe to prawie 30 tys. hektarów gruntów.

Sprawdź w LEX: Czy inwestorem wniosku o pozwolenie/zgłoszenia na budowę może być miasto i gmina, czy musi być gmina? >

Ile gruntów jest w Krajowym Zasobie Nieruchomości?

Zasób KZN obejmuje aktualnie 122 nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 500 ha. Pozwala to wybudować na tych terenach ok. kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.

To mało.

Rozwiązanie „lokal za grunt” obejmie nieruchomości samorządowe oraz KZN – a to już znaczny potencjał.  Nasze rozwiązania mają zachęcić samorządy do szerszego wykorzystywania instrumentów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Chcemy pokazać im, że to się opłaca. W „lokalu za grunt” proponujemy prosty schemat. Gminy będą mogły przeznaczyć swoje nieruchomości na cele inwestycyjne na podstawie specjalnego, konkurencyjnego postępowania, za co zyskają lokale i finansowanie. Będą mogły zachować je w swoim zasobie jako mieszkania komunalne albo wnieść je do spółek gminnych, np. do towarzystw budownictwa społecznego.

Lokale mają zachęcić samorządy do pozbywania się wartościowych gruntów?

Polityka mieszkaniowa zakłada ścisłą  współpracę rządu i samorządu.  Patrząc na dotychczasowe działania, współpracę z gminami, a także po przeprowadzeniu rozmów z ponad 100 samorządami, widzę, że one potrzebują środków inwestycyjnych.  Projektując modele współpracy, analizowaliśmy również działania podejmowane w Danii, Holandii, Austrii i Niemczech. Tam jest taka współpraca – samorządy dają grunt, a rząd wspomaga finansowo budowę inwestycji przez odpowiedników naszego prywatnego dewelopera, spółdzielni czy TBS-u. W rozwiązaniu „lokal za grunt” gminy bez samodzielnego prowadzenia czasochłonnego procesu inwestycyjnego, zyskają zasób mieszkaniowy.
To niejedyne korzyści, które projektujemy dla gmin. W polskim systemie prawa całość procesu inwestycyjnego odbywa się na poziomie samorządu, który nie zawsze stać na inwestycję. KZN dokapitalizuje gminy pieniędzmi ze specjalnego funduszu. Utworzymy go po to, by pomóc w uruchomieniu inwestycji. Zaproponujemy też dodatkowe granty na infrastrukturę okołomieszkaniową, np. drogi, przedszkola, instalacje techniczne. W pierwszej części pakietu skupiliśmy się na wykorzystaniu banku ziemi KZN, bo są też samorządy, które nie mają swoich nieruchomości. Jeśli gmina nie dysponuje własnym gruntem, a ma go KZN, to może dojść do zawiązania spółki celowej z udziałem gminy, która wybuduje mieszkania czynszowe. W pierwszej części pakietu też dajemy wyższe granty na rozwój budownictwa społecznego do 35 proc. i komunalnego do 50 proc. Jak już wspomniałem, pakiet mieszkaniowy to szereg rozwiązań, skrojonych na potrzeby samorządów i polskiego rynku. Te wszystkie działania łącznie mają sprawić, że będzie więcej mieszkań w przystępnej cenie.

Zobacz w LEX: Działalność organów jednostek samorządu terytorialnego w świetle specustawy koronawirusowej i jej nowelizacji - szkolenie online >

Skoro do tej pory samorządy niechętnie współpracowały, trudno mi uwierzyć, że to się zmieni.

Prowadzimy intensywne rozmowy z samorządowcami i już widać ich pierwsze efekty. Pod koniec kwietnia przekazaliśmy z KZN grunty pod budowę szkoły i przedszkola we Wrocławiu. W zeszłym tygodniu Krajowy Zasób Nieruchomości przypieczętował tę współpracę i podpisał porozumienie z prezydentem Wrocławia. Jego elementem jest przekazanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Podobne rozmowy prowadzimy też z innymi miastami i gminami, m.in. z Poznaniem i Rzeszowem. Nie stoimy w miejscu, działamy.