1. Nieruchomość wspólna
Przez łączenie się wspólnot mieszkaniowych należy rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - dalej u.w.l. Natomiast z prawem odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 u.w.l, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:
• gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.
Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy.
Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.
2. Udział w nieruchomości wspólnej
Pierwszą czynnością jaką powinni podjąć właściciele lokali to upoważnienie zarządu lub zarządcy do dokonania określenia wysokości udziałów, jakie będą przysługiwały właścicielom lokali w nowopowstałej nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) oraz zakres jego uprawnień w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada – art. 3 ust. 3 u.w.l. - stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
2.1. Powierzchnia użytkowa
Obecnie brak jest przepisów prawa, które określałyby wiążąco sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu, a również ustawa o własności lokali nie zawiera w tym względzie wytycznych. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 z późn. zm.) - dalej u.n. stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Z tego też względu nie ma obowiązku stosowania Polskiej Normy PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenie i zasady obmiaru". Oznacza to, iż sposób obliczania powierzchni może zostać ustalony np. przez strony umowy o ustanowieniu i sprzedaży odrębnej własności lokalu. Może zostać to również zawarte w umowie o budowę lokalu (art. 9 u.w.l.).
Tak więc możliwe jest sięgnięcie, przy obliczaniu powierzchni, do Polskiej Normy, ale i również np. do definicji – mającej zastosowanie na gruncie tylko tej ustawy – zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) - dalej u.o.p.l., która stanowi, iż przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Wybór przyjętej metody będzie zależał w konkretnym przypadku od woli osoby/osób dokonujących obmiaru, przy czym przyjęty sposób powinien być stosowany systematycznie i konsekwentnie w celu oddania rzeczywistej wielkości udziałów, co ma szczególnie znaczenie przy sukcesywnym (następującym po sobie) zbywaniu lokali.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Problemem może być kwestia występujących różnic w wysokości udziałów dla każdej z nieruchomości wspólnych, związanych z przyjętymi dotychczas metodami wyliczania tych udziałów (np. wg różnych zasad zawartych w art. 3 u.w.l. lub różnych metod obliczania powierzchni).
Dodatkowo, zgodnie z ust. 7 art. 3 u.w.l. w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3 (a więc nie w stosunku do powierzchni), a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.
Rozwiązaniem może być zdanie drugie art. 3 ust. 7 u.w.l., który stanowi, iż przepisu powyższego (jednolitość zasad określania wysokości udziałów do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu) nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten może stanowić podstawę do zawarcia umowy przez wszystkich właścicieli z danej nieruchomości, którzy określą wysokość udziałów, ujednolicając sposób wyliczenia udziałów w stosunku do innej nieruchomości wspólnej. Oczywiście wymagać to będzie wstępnego porozumienia właścicieli lokali z obydwu łączących się wspólnot, celem ustalenia czy takie różnice występują i w jaki sposób powinno się doprowadzić do zgodności określenia udziałów na dalszym etapie łączenia się.
3. Scalenie
3.1. Nieruchomość
W tym zakresie można zwrócić uwagę, iż przedmiotem własności jest zawsze nieruchomość. Nieruchomości są rzeczami materialnymi (art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c.). Sam definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 k.c., który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej u.g.n., gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w k.c. ma znaczenie podstawowe.
Z art. 46 k.c. wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
• nieruchomości gruntowe,
• nieruchomości budynkowe,
• nieruchomości lokalowe.
Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np. co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.
3.2. Nieruchomości gruntowe
Z definicji w art. 46 k.c. wynika, iż podstawową cechą nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Bez znaczenia dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nieistnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważnym jest tylko aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych.
Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności, niezbędne jest aby był on przedmiotem odrębnej własności – wyodrębnienie prawne polegającym na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się to na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.
3.3. Działka
Działka jest najmniejszą jednostką powierzchni nieruchomości dla celów ewidencji gruntu. W myśl § 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - r.e.g., wydanego na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) - dalej u.p.g.k., działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Każda działka ma indywidualne dane ewidencyjne. W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki oznacza się numerami w postaci ułamka dotychczasowego numeru działki. W razie połączenia działki, nową działkę oznacza się nowym numerem.
(...)
Szymon Jackowski
Przez łączenie się wspólnot mieszkaniowych należy rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - dalej u.w.l. Natomiast z prawem odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 u.w.l, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:
• gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.
Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy.
Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.
2. Udział w nieruchomości wspólnej
Pierwszą czynnością jaką powinni podjąć właściciele lokali to upoważnienie zarządu lub zarządcy do dokonania określenia wysokości udziałów, jakie będą przysługiwały właścicielom lokali w nowopowstałej nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) oraz zakres jego uprawnień w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada – art. 3 ust. 3 u.w.l. - stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
2.1. Powierzchnia użytkowa
Obecnie brak jest przepisów prawa, które określałyby wiążąco sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu, a również ustawa o własności lokali nie zawiera w tym względzie wytycznych. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 z późn. zm.) - dalej u.n. stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Z tego też względu nie ma obowiązku stosowania Polskiej Normy PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenie i zasady obmiaru". Oznacza to, iż sposób obliczania powierzchni może zostać ustalony np. przez strony umowy o ustanowieniu i sprzedaży odrębnej własności lokalu. Może zostać to również zawarte w umowie o budowę lokalu (art. 9 u.w.l.).
Tak więc możliwe jest sięgnięcie, przy obliczaniu powierzchni, do Polskiej Normy, ale i również np. do definicji – mającej zastosowanie na gruncie tylko tej ustawy – zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) - dalej u.o.p.l., która stanowi, iż przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Wybór przyjętej metody będzie zależał w konkretnym przypadku od woli osoby/osób dokonujących obmiaru, przy czym przyjęty sposób powinien być stosowany systematycznie i konsekwentnie w celu oddania rzeczywistej wielkości udziałów, co ma szczególnie znaczenie przy sukcesywnym (następującym po sobie) zbywaniu lokali.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Problemem może być kwestia występujących różnic w wysokości udziałów dla każdej z nieruchomości wspólnych, związanych z przyjętymi dotychczas metodami wyliczania tych udziałów (np. wg różnych zasad zawartych w art. 3 u.w.l. lub różnych metod obliczania powierzchni).
Dodatkowo, zgodnie z ust. 7 art. 3 u.w.l. w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3 (a więc nie w stosunku do powierzchni), a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.
Rozwiązaniem może być zdanie drugie art. 3 ust. 7 u.w.l., który stanowi, iż przepisu powyższego (jednolitość zasad określania wysokości udziałów do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu) nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten może stanowić podstawę do zawarcia umowy przez wszystkich właścicieli z danej nieruchomości, którzy określą wysokość udziałów, ujednolicając sposób wyliczenia udziałów w stosunku do innej nieruchomości wspólnej. Oczywiście wymagać to będzie wstępnego porozumienia właścicieli lokali z obydwu łączących się wspólnot, celem ustalenia czy takie różnice występują i w jaki sposób powinno się doprowadzić do zgodności określenia udziałów na dalszym etapie łączenia się.
3. Scalenie
3.1. Nieruchomość
W tym zakresie można zwrócić uwagę, iż przedmiotem własności jest zawsze nieruchomość. Nieruchomości są rzeczami materialnymi (art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c.). Sam definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 k.c., który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej u.g.n., gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w k.c. ma znaczenie podstawowe.
Z art. 46 k.c. wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
• nieruchomości gruntowe,
• nieruchomości budynkowe,
• nieruchomości lokalowe.
Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np. co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.
3.2. Nieruchomości gruntowe
Z definicji w art. 46 k.c. wynika, iż podstawową cechą nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Bez znaczenia dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nieistnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważnym jest tylko aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych.
Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności, niezbędne jest aby był on przedmiotem odrębnej własności – wyodrębnienie prawne polegającym na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się to na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.
3.3. Działka
Działka jest najmniejszą jednostką powierzchni nieruchomości dla celów ewidencji gruntu. W myśl § 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - r.e.g., wydanego na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) - dalej u.p.g.k., działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Każda działka ma indywidualne dane ewidencyjne. W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki oznacza się numerami w postaci ułamka dotychczasowego numeru działki. W razie połączenia działki, nową działkę oznacza się nowym numerem.
(...)
Szymon Jackowski