Hotel robotniczy wśród domów jednorodzinnych to już nie jest rzadkość. Na wokandach sądów administracyjnych coraz więcej jest tego rodzaju spraw. Okazuje się, że nie tylko z realizacją prawa budowlanego w praktyce są problemy, ale przede wszystkim - z jego egzekucją. Bywa jednak, że się udaje. Ale jak przyznają eksperci, to droga przez mękę. Nie inaczej było w wypadku jednej z warszawskich wspólnot.
Czytaj też: Od poniedziałku tylko nowe zasady w pozwoleniach na budowę, a urzędy niegotowe
Hotel w willi? Przecież to nielegalne
Wspólnota wystąpiła do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB) o wstrzymanie użytkowania domu jednorodzinnego. Jego właściciel zaadaptował go na hotel robotniczy. Co, zdaniem wspólnoty, było nielegalne, bo naruszało szereg przepisów oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nowe sąsiedztwo było też bardzo dokuczliwe.
Początkowo PINB odmówił wszczęcia postępowania administracyjnego na wniosek wspólnoty. Zgodził się dopiero po rozpatrzeniu zażalenia go przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB ). Powiatowy inspektor skontrolował budynek a następnie wstrzymał jego użytkowanie. Jego zdaniem został on nielegalnie zamieniony na budynek zamieszkania zbiorowego.
Od właściciela domu zażądał sporządzenia i przedłożenia w terminie miesiąca od dnia doręczenia postanowienia dokumentów: opisu i rysunku określającego usytuowanie części obiektu w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów istniejących na tej i sąsiednich nieruchomościach, zwięzłego opisu technicznego określającego charakterystykę domu, jego konstrukcję z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkość i rozkład obciążeń, a także oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenia właściwego organu, o zgodności bieżącego sposobu użytkowania części obiektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku braku obowiązującego planu).
Gdy wymagane dokumenty nie wpłynęły, PINB wydał decyzję, w której zażądał od właściciela domu przywrócenia jego pierwotnej funkcji. Uznał bowiem, że jest użytkowany przez większą liczbę osób z zamiarem czasowego zamieszkiwania. Oznacza to, że zmieniły się warunki bezpieczeństwa pożarowego, w szczególności dotyczące zapewnienia drogi ewakuacyjnej oraz warunki higieniczno-sanitarne. Doszło więc do samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na cele zamieszkania zbiorowego.
Właściciel domu wniósł skargę najpierw do WINB, a gdy przegrał - do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Bronił się, że pojęcie "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" nie dotyczy takich parametrów, jak wielkość obiektu, powierzchnia, kubatura, liczba pomieszczeń, ich przeznaczenie, liczba mieszkańców itp. Skarżący podkreślił, że nie wiadomo na jakiej podstawie PINB przyjął, że w budynku powstał hotel pracowniczy. Żadna z osób zamieszkujących w budynku nie jest jego pracownikiem, a skarżący nie posiada żadnych umów z zakładami pracy o zakwaterowanie pracowników. W decyzji organu powiatowego nie wykazano, aby nastąpiło podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, ani zmiana wielkości lub układu obciążeń. Według niego nie można także nakazywać przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania budynku bez sprecyzowania, w jaki sposób korzystano w przedmiotowego obiektu.
Czytaj też: Na rozpoczęcie inwestycji czeka się dłużej - pandemia spowolniła formalności budowlane
To już budynek zamieszkania zbiorowego
WSA był jednak zupełnie innego zdania i skargę oddalił. Jak tłumaczył, analiza przepisów prowadzi do wniosku, że wyrażenie "budynek mieszkaniowy" użyte w pozwoleniu na budowę nie może być swobodnie interpretowane, tak jak sugeruje skarżący, jako "budynek, w którym ludzie mieszkają". Przeciwnie, należy przyjąć, że budynek mógł uzyskać pozwolenie na użytkowanie jedynie jako budynek mieszkaniowy jednorodzinny. Nie był bowiem zaprojektowany i wykonany ani jako budynek wielorodzinny, gdyż to wywoływałoby obowiązek wyodrębniania mieszkań, ani budynek związany z gospodarstwem rolnym, ani też budynek zamieszkania zbiorowego, gdyż wiązałyby się z tym inne obowiązki administracyjne.
Obecnie obowiązujące prawo budowlane podtrzymuje wcześniejsze koncepcje. W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przyjmuje się, że budynki mieszkalne mogą obejmować tylko dwie kategorie: budynki mieszkalne jednorodzinne oraz budynki mieszkalne wielorodzinne. Natomiast odrębnym rodzajem obiektów budowlanych są wspominane wyżej budynki zamieszkania zbiorowego.
W związku z tym definicję "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" zawartą w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego należy odczytywać (interpretować) ściśle jako obiekt o kilku różnych cechach, które muszą wystąpić łącznie, zarówno cechach konstrukcyjno-technicznych, jak i cechach funkcjonalnych, obejmujących w szczególności zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych". Z uwagi na brzmienie innych przepisów zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez budynek mieszkalny jednorodzinny nie dotyczy jednak przypadków "okresowego pobytu ludzi". Co więcej, powołana definicja legalna wyraźnie wskazuje, że w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się "wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Wyodrębnienie 14 pokoi z kilkoma kuchniami i łazienkami, co ma miejsce obecnie w ww. budynku nie stanowi cechy właściwej dla budynku jednorodzinnego.
Nadzór kontroluje samowolkę, tylko... nie ma kim
Problem ze swojej praktyki doskonale zna Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
- Prawo budowlane nie zabrania właścicielom domów jednorodzinnych posiadania ośmiu czy piętnastu łazienek. Mogą też dzielić dom na tyle pokoi ile chcą i postawiać dowolną liczbę łóżek. Pod warunkiem, że korzystają z nich tylko członkowie najbliższej rodziny. Jeżeli śpią w nich obcy ludzie, to jest to już budynek zamieszkania zbiorowego. A to oznacza, że wcześniej właściciel musi dokonać zgłoszenia w trybie art. 71 ust 2 prawa budowlanego, jeżeli tego nie zrobi prowadząc hotel, popełnia samowolę, którą ma prawo ścigać nadzór nadzór budowlany - tłumaczy mec. Dąbrowski.
Bogdan Dąbrowski wyjaśnia, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien mieć twarde dowody, że dom jednorodzinny jest wykorzystywany jako hotel robotniczy. Musi więc przeprowadzić kontrolę. Ale problem w tym, że nie ma komu kontrolować! W Poznaniu w powiatowym inspektoracie jest ok. 30 etatów, ale część jest nieobsadzona. Podobnie jest w innych inspektoratach. Trudno znaleźć pracownika. Nikt nie chce pracować w nadzorze, bo mało płacą, a wymagania są wysokie. Inspektor kontrolujący musi mieć bowiem uprawnienia budowlane. Wprawdzie nadzór może poprosić starostwo o oddelegowanie pracowników do kontroli, ale i w powiatach nie jest różowo. Tu również brakuje pracowników.
‘– Trzeba też pamiętać, że nadzór nie pracuje wieczorem. A osoby, które mieszkają w tego rodzaju hotelach, dopiero wtedy tam wracają. Poza tym właściciela domu o kontroli zawiadamia się z siedmiodniowym wyprzedzeniem. Ma dość czasu, by się do niej odpowiednio przygotować. Ani nadzór, ani urzędnicy nie mają uprawnień śledczych. Nikt nie będzie stał pod domem jednorodzinnym z aparatem fotograficznym – dodaje Bogdan Dąbrowski.
Wtóruje mu Mariola Berdysz, architekt, dyrektor fundacji „Wszechnica Budowlana”.
- W domu jednorodzinnym wolno prowadzić działalność gospodarczą, ale pod pewnymi warunkami. Większość osób uważa, że jak zamienia się dom na hotel to nie ma żadnych formalności budowlanych, a to nie prawda. Prawo budowlane pozwala zmienić sposób użytkowania budynku mieszkalnego np. w budynek zamieszkania zbiorowego, ale trzeba dopełnić formalności budowlanych w tym spełnić rygorystyczne normy z przepisów przeciwpożarowych. Przepisy stawiają budynkom zamieszkania zbiorowego znacznie wyższe wymagania w tym zakresie. Były już bowiem przypadki, że w pożarze takiego hoteli ginęli ludzie, bo np. na stałe były zamontowane kraty w oknach. etc. - podkreśla.
