- Rynek nieruchomości ma silny wpływ na gospodarkę, występują też zależności odwrotne. Bank centralny oddziałuje na ten rynek nieruchomości poprzez politykę monetarną, więc głównym zadaniem NBP jest analiza tego wpływu. Prowadzimy badania cen, które są ważnym kanałem oddziaływania polityki monetarnej i równocześnie miernikiem napięć w sektorze - mówi dr Jacek Łaszek, szef Zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP. Co aktualnie dzieje się na polskim rynku nieruchomości? - Mówiąc językiem ekonomii - jesteśmy w szczytowym punkcie fazy cyklu, tj. przed załamaniem.

Po co bank centralny bada i analizuje zjawiska na rynku nieruchomości? - Rynek nieruchomości ma silny wpływ na gospodarkę, występują też zależności odwrotne, tzn. gospodarka silnie oddziałuje na rynek nieruchomości. Wpływ gospodarki generalnie związany jest z koniunkturą i dochodami konsumentów. Jeżeli ludzie mają pieniądze i są optymistycznie nastawieni to kupują domy i mieszkania. Firmy z kolei potrzebują przestrzeni biurowej, usługowej, handlowej, żeby oferować swoje usługi. Sklepy, biura, hotele, składy logistyczne i hurtownie – to nieruchomości komercyjne, a mieszkania i domy zamieszkiwane przez ludzi – to nieruchomości mieszkaniowe – mówi dr Jacek Łaszek, szef Zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.

- Majątek sektora nieruchomości mieszkaniowych w gospodarkach dobrze rozwiniętych stanowi zwykle około 30-40 proc. majątku narodowego, a majątek całego sektora nieruchomości – nawet około połowy majątku narodowego – dodaje Łaszek. - U nas majątek sektora nieruchomości to ok. 30 proc. majątku narodowego. Jeżeli rosną ceny mieszkań to ludzie czują się zamożniejsi i wydają więcej, rośnie też budownictwo mieszkaniowe. Gdy ceny spadają spada też popyt. Ceny nieruchomości są z kolei silnie związane ze stopami procentowymi, a więc domeną banku centralnego – uważa Łaszek.

Zdaniem Łaszka sektor nieruchomości ma też wysoki udział w aktywach sektora bankowego – w krajach dobrze rozwiniętych jest to między 30 a 40 proc., wpływa więc istotnie na bezpieczeństwo sektora finansowego, co też jest przedmiotem zainteresowania banku centralnego. Równie silnie oddziałuje czynnik polityczny. Jak pojawiają się problemy na rynku mieszkaniowym, ludzie nie mogą spłacać kredytów, brakuje mieszkań, są eksmisje, czynsze rosną gwałtownie, to wówczas władza polityczna ma problemy i często podejmuje decyzje, które na dłuższą metę mogą komplikować sytuację.

Co aktualnie dzieje się na polskim rynku nieruchomości? - Mówiąc językiem ekonomii - jesteśmy w szczytowym punkcie fazy cyklu, tj. przed załamaniem. Wygląda to tak, że mamy nadwyżkę niesprzedanych mieszkań, są wysokie ceny, dodatkowo – jako efekt zewnętrzny – pojawiły się problemy z finansowaniem inwestycji oraz konsumentów przez banki. Jeśli chodzi o prognozy to dostępne dane i prowadzone przez nas analizy skłaniają do stwierdzenia, że nastąpi dalszy spadek cen na rynku nieruchomości, który szacujemy na około 15-20 proc. – powiedział dr Jacek Łaszek w rozmowie z NBP News.

Teoretycznie jest miejsce na większe spadki cen, ale sądzimy, że deweloperzy będą działać racjonalnie, że większość zdywersyfikowała produkcję i ma środki finansowe, aby przetrwać złamanie. Znaczna część deweloperów to firmy, które przeżyły poprzedni cykl w latach 2001-2002 i mają doświadczenie jak działać. W III kwartale 2008 r. już zmniejszyła się liczba pozwoleń na budowy i liczba budów noworozpoczynanych. W ciągu 2009 roku te tendencje nasilą się i będą kontynuowane jeszcze w roku 2010.

- Reasumując: z naszych analiz wynika, że rozpoczyna się faza spadkowa, która najprawdopodobniej potrwa 3-4 lata. W tym czasie większość wybudowanych nieruchomości znajdzie nabywców. Około roku 2012 podaż może okazać się bardzo mała, a może nawet brak będzie nowych mieszkań, co przy dość stabilnym popycie spowoduje, że ceny zaczną rosnąć, deweloperzy zaczną „wchodzić na rynek” z nowymi mieszkaniami i zacznie się stopniowy wzrost cen. Wejście do strefy euro może być dodatkowym impulsem, ale wtedy trzeba będzie wprowadzać przepisy ostrożnościowe i zaostrzać politykę mieszkaniową, aby nie mieć kolejnych problemów – powiedział Łaszek portalowi NBP News.

Dr hab. Jacek Łaszek jest profesorem nadzwyczajnym Szkoły Głównej Handlowej w Katedrze Analiz Rynku i Konkurencji. W latach 1990-1991 był doradcą Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów, a od 1992 r. pracował jako konsultant w projektach USAID i Banku Światowego. Od roku 2001 doradca prezesa NBP, a od 2008 r. doradca kierujący Zespołem ds. Rynku Nieruchomości.