Pytanie
Dla inwestycji o charakterze przemysłowym (zakład produkcyjny) 27 lipca 2005 r. zostało wydane pozwolenie na budowę. W tytule określono kategorię obiektu XVIII.
W pozwoleniu na budowę w pkt 3 napisano:
"inwestor jest zobowiązany zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy co najmniej 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania".
Czy dla tak wydanej decyzji inwestor jest zobowiązany zawiadomić właściwy organ przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego?
Czy powinien ubiegać się o ostateczną decyzję pozwolenia na użytkowanie?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 24 stycznia 2012 r.
Inwestor winien uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego zaliczonego do kategorii XVIII, jeśli sprawa w przedmiocie oddania do użytkowania tego obiektu została wszczęta po wejściu w życie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 163, poz. 1364) – dalej zm. pr. bud., tj. po 26 września 2005 r.
Uzasadnienie
Przypadki, w których przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie określone zostały w art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. W szczególności uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest niezbędne, jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego wymagane jest pozwolenie na budowę oraz zaliczony jest on do kategorii XVIII – budynki przemysłowe, o której mowa w załączniku do pr. bud. – zob. art. 55 pkt 1 pr. bud. Kategoria XVIII obiektu budowlanego została wprowadzona do art. 55 pr. bud. przez zm. pr. bud. Zgodnie z art. 7 zm. pr. bud. do spraw wszczętych a niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Należy rozgraniczyć sprawę w przedmiocie pozwolenia na budowę oraz sprawę dotyczącą oddawania do użytkowania obiektu budowlanego. Bez wątpienia, sprawa o pozwolenie na budowę została wszczęta przed dniem wejścia w życie zm. pr. bud. (decyzja o pozwoleniu na budowę z 27 lipca 2005 r.). Jeżeli natomiast sprawa w przedmiocie oddania do użytkowania obiektu budowlanego została wszczęta już po wejściu w życie zm. pr. bud., zgodnie z którą zaliczenie obiektu do kategorii XVIII oznacza obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie – zob. art. 1 pkt 15 zm. pr. bud., to inwestor zamierzając przystąpić do użytkowania, ma obowiązek uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie zakładu produkcyjnego zaliczonego do kategorii XVIII – budynki przemysłowe. Klauzula zawarta w decyzji o pozwoleniu na budowę o obowiązku zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy, wynikająca z art. 36 ust. 1 pkt 5 pr. bud., stanowi jeden z elementów tej decyzji, który w żadnym wypadku nie może mieć pierwszeństwa przed ustawą. Informuje inwestora jedynie o tym, że gdy wystąpią określone warunki (z art. 54 i 55 pr. bud.), to inwestor ma postąpić w określony sposób – zob. wyrok WSA z dnia 24 sierpnia 2010 r., II SA/Bd 598/10. Tego rodzaju informacja nie może być sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Wystąpienie przesłanek z art. 55 pr. bud. obliguje inwestora do uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie niezależnie, czy decyzja o pozwoleniu na budowę zawiera w tym zakresie informację, czy też nie. Inaczej mówiąc, jeżeli z przepisów prawa obowiązujących na etapie oddawania obiektu budowlanego do użytkowania, wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (nawet jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania), inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Natomiast w tym przypadku dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego.
Agnieszka Jędrzejczak-Syrek