Czy decyzja o wymianie okien jest czynnością zwykłego zarządu?

Czy dana czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia.

Pytanie:
W przeglądzie budowlanym osoba przeprowadzająca przegląd wpisała jako zalecenie wymianę okien na klatce schodowej. Jest to tzw. "mała" wspólnota.

• Czy decyzja o wymianie okien jest czynnością zwykłego zarządu (decyduje większość właścicieli), czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd (zgodę muszą wyrazić wszyscy)?

Odpowiedź:
W niniejszym przypadku planowana przez wspólnotę wymiana okien na klatce schodowej ma charakter prac zachowawczych, a co za tym idzie do ich wykonania nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli lokali. Jest to czynność zwykłego zarządu.

Uzasadnienie:
Czynności przekraczające zwykły zarząd określone zostały w art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a ich wyliczenie ma charakter przykładowy, wskazujący jakie kryterium należy uwzględniać przy kwalifikacji poszczególnych czynności.

W piśmiennictwie powszechnie uznaje się, że m.in. rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli nieruchomości. (por. Własność lokali, Komentarz. R. Strzelczyń, A. Turlaj, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007 r. str. 371).

Z powyższego wynika, iż wszelkie roboty w obrębie nieruchomości wspólnej, które wykraczają poza bieżące utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego będą miały charakter robót, których wykonanie wykracza poza zakres zwykłego zarządu.

Z drugiej jednak strony ocena, czy dana czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. W niniejszym przypadku wymiana okien na klatce schodowej została zalecona przez uprawniony podmiot dokonujący przeglądu budowlanego.

Czynność ta zmierza więc do przywrócenia stanu budynku zgodnego z jego przeznaczeniem oraz z normami bezpieczeństwa, odtworzenia jego zniszczonych – z uwagi na działanie czynnika czasu – elementów, wymagających nie tyle konserwacji, co reperacji lub wymiany na inne o tych samych właściwościach.

Z tych względów należy uznać, że planowane czynności stanowią czynności zwykłego zarządu, a co za tym idzie dla ich ważności nie jest wymagana jednomyślność i zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości lecz zgoda większości.