Jeżeli NZOZ w drodze bezprzetargowej dzierżawi budynek przychodni oraz sprzęt medyczny będący własnością gminy na warunkach preferencyjnych od 2004 r., to w jakim zakresie może prowadzić działalność medyczną i inną działalność komercyjną?
Na terenie gminy działają inne podmioty świadczące usługi medyczne (w ich zakres wchodzi m.in. działalność z zakresu służby medycyny pracy dla podmiotów zewnętrznych oraz prowadzenie odpłatnych usług: wydawanie orzeczenia o zdolności do prowadzenia pojazdów mechanicznych oraz inne odpłatne orzeczenia, odpłatne szczepienia, podnajem gabinetów, odpłatne porady specjalistyczne i diagnostyczne) i nie korzystają z żadnych preferencji ze strony gminy. Z usług podmiotów korzystają także obywatele innych krajów Unii Europejskiej.
Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy NZOZ może świadczyć usługi zdrowotne na zasadach komercyjnych ma treść umowy dzierżawy. Jej postanowienia mogą w sposób szczególny regulować warunki korzystania z przedmiotu dzierżawy, jak również przewidywać różne sankcje za niezgodne z umową korzystanie z nieruchomości i urządzeń. W takim wypadku postanowienia umowy są wiążące dla stron.
Jeśli podstawą wydzierżawienia w trybie bezprzetargowym był przepis art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym od 22 września 2004 r. – tj. wydzierżawienie nastąpiło na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, prowadzącej działalność leczniczą, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, to uznać należy, iż świadczenie przez taki NZOZ usług odpłatnych, będzie stanowiło naruszenie zasad korzystania z nieruchomości.
Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.g.n. oraz ust. 2 pkt 3 u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym od 22 września 2004 r. – oddanie nieruchomości w dzierżawę, na czas dłuższy niż 3 lata następuje w drodze bezprzetargowej, jeżeli wydzierżawienie następuje na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność m.in. charytatywną, opiekuńczą bądź leczniczą, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. Wydzierżawienie w drodze bezprzetargowej wymagało w takim wypadku zgody rady gminy.
Z powyższego wynika zatem, iż w drodze bezprzetargowej nieruchomość mogła być oddana jedynie na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, tj. na potrzeby udzielenia świadczeń zdrowotnych nieodpłatnych, na podstawie umowy z NFZ. Świadczenie usług na zasadach komercyjnych niewątpliwie stanowi działalność zarobkową, wyłączającą możliwość zastosowania drogi bezprzetargowej. Ponadto oferowanie przez zakład odpłatnych usług medycznych wykracza poza realizację celu publicznego, obok którego pojawi nam się w takim wypadku również cel prywatny.
Ponieważ oddanie nieruchomości w dzierżawę w drodze bezprzetargowej mogło nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w ustawie, to umowa dzierżawy powinna się wprost do tej podstawy odnosić. W szczególności – jeśli podstawą zmiany trybu był art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 3 – powinna wskazywać cel przekazania nieruchomości. W takim wypadku postanowienia umowy są wiążące dla strony. Umowa również powinna określać sankcje za nieprzestrzeganie warunków korzystania z przedmiotu dzierżawy. Najczęściej spotyka się tu sankcje w postaci prawa strony do rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. W przypadku, gdy czynsz dzierżawny został określony na warunkach preferencyjnych może ponadto pojawić się obowiązek zwrotu równowartości uzyskanych ulg.
Szanse
Również obecne brzmienie art. 37 ust. 4 u.g.n. stanowi, iż zawarcie umowy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Od zasady tej można odstąpić za uprzednią zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały. W wyniku nowelizacji ustawy, która weszła w życie 7 stycznia 2010 r., zrezygnowano z ustawowych przesłanek, od spełnienia których warunkowano dotychczas udzielenie zgody na odstąpienie od trybu przetargowego i przyznano w tym zakresie swobodę właściwym radom gmin.
Wobec takiej zmiany przepisów warto ocenić szanse na zawarcie nowej umowy dzierżawy, w trybie bezprzetargowym, w której określi się nowe warunki korzystania z przedmiotu dzierżawy, nieobwarowane dotychczasowymi zakazami.
Marta Bogusiak
Na terenie gminy działają inne podmioty świadczące usługi medyczne (w ich zakres wchodzi m.in. działalność z zakresu służby medycyny pracy dla podmiotów zewnętrznych oraz prowadzenie odpłatnych usług: wydawanie orzeczenia o zdolności do prowadzenia pojazdów mechanicznych oraz inne odpłatne orzeczenia, odpłatne szczepienia, podnajem gabinetów, odpłatne porady specjalistyczne i diagnostyczne) i nie korzystają z żadnych preferencji ze strony gminy. Z usług podmiotów korzystają także obywatele innych krajów Unii Europejskiej.
Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy NZOZ może świadczyć usługi zdrowotne na zasadach komercyjnych ma treść umowy dzierżawy. Jej postanowienia mogą w sposób szczególny regulować warunki korzystania z przedmiotu dzierżawy, jak również przewidywać różne sankcje za niezgodne z umową korzystanie z nieruchomości i urządzeń. W takim wypadku postanowienia umowy są wiążące dla stron.
Jeśli podstawą wydzierżawienia w trybie bezprzetargowym był przepis art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym od 22 września 2004 r. – tj. wydzierżawienie nastąpiło na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, prowadzącej działalność leczniczą, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, to uznać należy, iż świadczenie przez taki NZOZ usług odpłatnych, będzie stanowiło naruszenie zasad korzystania z nieruchomości.
Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.g.n. oraz ust. 2 pkt 3 u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym od 22 września 2004 r. – oddanie nieruchomości w dzierżawę, na czas dłuższy niż 3 lata następuje w drodze bezprzetargowej, jeżeli wydzierżawienie następuje na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność m.in. charytatywną, opiekuńczą bądź leczniczą, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. Wydzierżawienie w drodze bezprzetargowej wymagało w takim wypadku zgody rady gminy.
Z powyższego wynika zatem, iż w drodze bezprzetargowej nieruchomość mogła być oddana jedynie na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, tj. na potrzeby udzielenia świadczeń zdrowotnych nieodpłatnych, na podstawie umowy z NFZ. Świadczenie usług na zasadach komercyjnych niewątpliwie stanowi działalność zarobkową, wyłączającą możliwość zastosowania drogi bezprzetargowej. Ponadto oferowanie przez zakład odpłatnych usług medycznych wykracza poza realizację celu publicznego, obok którego pojawi nam się w takim wypadku również cel prywatny.
Ponieważ oddanie nieruchomości w dzierżawę w drodze bezprzetargowej mogło nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w ustawie, to umowa dzierżawy powinna się wprost do tej podstawy odnosić. W szczególności – jeśli podstawą zmiany trybu był art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 3 – powinna wskazywać cel przekazania nieruchomości. W takim wypadku postanowienia umowy są wiążące dla strony. Umowa również powinna określać sankcje za nieprzestrzeganie warunków korzystania z przedmiotu dzierżawy. Najczęściej spotyka się tu sankcje w postaci prawa strony do rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. W przypadku, gdy czynsz dzierżawny został określony na warunkach preferencyjnych może ponadto pojawić się obowiązek zwrotu równowartości uzyskanych ulg.
Szanse
Również obecne brzmienie art. 37 ust. 4 u.g.n. stanowi, iż zawarcie umowy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Od zasady tej można odstąpić za uprzednią zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały. W wyniku nowelizacji ustawy, która weszła w życie 7 stycznia 2010 r., zrezygnowano z ustawowych przesłanek, od spełnienia których warunkowano dotychczas udzielenie zgody na odstąpienie od trybu przetargowego i przyznano w tym zakresie swobodę właściwym radom gmin.
Wobec takiej zmiany przepisów warto ocenić szanse na zawarcie nowej umowy dzierżawy, w trybie bezprzetargowym, w której określi się nowe warunki korzystania z przedmiotu dzierżawy, nieobwarowane dotychczasowymi zakazami.
Marta Bogusiak