Artykuł 68 ust. 2a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku zamiany lokalu nabytego od jednostki samorządu terytorialnego na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Warto podkreślić, iż zgodnie z literalnym brzmieniem wskazanego przepisu, zamiana winna odbyć się w oparciu o zasadę „lokal za lokal”. Mimo rozbieżności praktyki i wykładni, podkreślić należy liczbę pojedynczą użytą w dyspozycji przepisu, mianowicie wyrazy „lokal” oraz „nieruchomość”. Nie wydaje się, aby interpretacja rozszerzająca przepisu była zgodna z założeniem ustawodawcy, a nade wszystko zgodna z sensem udzielenia bonifikaty przy pierwotnym nabyciu.
Doniosłą kwestią przy zamianie lokalu mieszkalnego, nabytego od jednostki samorządu, są wzajemne rozliczenia pomiędzy stronami umowy. Sytuacją idealną, niebudzącą zastrzeżeń co do obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej przy pierwotnym nabyciu, jest równowartość zamienianych lokali. Jasnym jest także, iż w przypadku dopłaty ze strony nabywcy lokalu komunalnego, obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstanie. Nie trudno jednak wyobrazić sobie sytuację, w której to w zamian za były lokal komunalny jego właściciel otrzyma inny lokal oraz dopłatę. Przypadek taki, z punktu widzenia obowiązku zwrotu bonifikaty, budzi wiele wątpliwości. Może wszak prowadzić do tego, że zamiana lokalu z dopłatą spowoduje wręcz finansowy zysk po stronie pierwotnego nabywcy, gdyż poza własnością lokalu otrzyma on także dopłatę, przewyższającą koszty wykupu lokalu od jednostki samorządu terytorialnego. W tym miejscu warto podkreślić, że obniżka ceny - niejednokrotnie radykalna - jest przywilejem finansowym i swoistą pomocą ze środków publicznych. Rozwiązania powyższego problemu nie sposób jednak szukać w obowiązującym ustawodawstwie i orzecznictwie, mimo iż często są kluczowe z punktu widzenia jednostki samorządu, która zobowiązana jest do dochodzenia zwrotu udzielonej bonifikaty.
Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami , obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie powstaje, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy od daty zbycia na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Nie ulega wątpliwości, iż zakres tego przepisu nie obejmuje nabycia spółdzielczego prawa do lokalu, a także udziału w nieruchomości. Przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego lub jego części również spowoduje obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji. Kluczowym jest, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu winny być w całości przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego bądź nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Podział środków pomiędzy nabycie innego lokalu, zabezpieczającego potrzeby mieszkaniowe oraz wykorzystanie pozostałych środków na jego remont, jednoznacznie wskazuje na obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty. Podobnie jak w przypadku zamiany, rozbieżności interpretacyjne pojawiają się w kwestii nabycia więcej niż jednego lokalu mieszkalnego bądź więcej niż jednej nieruchomości, przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Wiele trudności rodzi także kwestia zbycia udziału we własności lokalu, nabytego od jednostki samorządu terytorialnego z bonifikatą. Obrót udziałem we własności, absolutnie naturalny i częsty w polskim obrocie prawnym, nie został uwzględniony w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących zbycia lokali, nabytych z bonifikatą. Przepis jasno określa obrót całą nieruchomością jako jej zbycie, poprzez sprzedaż, zamianę lub darowiznę, nie precyzuje jednak możliwości obrotu udziałem w nieruchomości. Dyspozycja art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno wskazuje na obowiązek „zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji”. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje na konieczność zwrotu całej udzielonej bonifikaty, jednak w przypadku zbycia udziału w nieruchomości należałoby zgodzić się z tezą, że zwrotowi podlega tylko zwaloryzowana część udzielonej bonifikaty, odpowiadająca udziałowi we współwłasności.
Kwestią budzącą wiele wątpliwości natury prawnej była swego czasu możliwość zabezpieczenia, mogącego powstać roszczenia o zwrot udzielonej bonifikaty poprzez ustanowienie hipoteki. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 112/05 z 09.12.2005 r. stwierdził, iż zapłata ceny pomniejszonej o udzieloną bonifikatę nie niweczy stosunku prawnego, łączącego zbywcę lokalu (gminę lub Skarb Państwa) z jego nabywcą. Stosunek prawny będzie trwał nadal z uwagi na okres karencji, w którym zbycie lokalu na rzecz osoby trzeciej spowoduje obowiązek zwrotu udzielonego upustu. Z tego względu istnieje możliwość żądania ustanowienia hipoteki kaucyjnej w myśl art. 102 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze późn. zm.), który stanowi iż „hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą”.
We wskazanym powyżej przypadku po raz kolejny mamy do czynienia z rozbieżnością interpretacyjną Sądu Najwyższego. W przytaczanej wcześniej uchwale III CZP 131/09 z 24.02.2010 r., odnośnie stosunku prawnego, łączącego nabywcę lokalu z jego zbywcą, jednoznacznie stwierdzono, iż (...) "stosunek prawny powstały w wyniku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wygasa wskutek spełnienia świadczeń stron, czyli przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny uwzględniającej bonifikatę. Natomiast kolejny, odrębny stosunek obligacyjny, z którego wynika obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w chwili "dalszego" zbycia prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami ".
Należy dodać, iż, zgodnie z art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami , właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty w innych przypadkach niż wskazane w ustawie.Niezbędna do tego jest jednak zgoda organu stanowiącego danej jednostki samorządu terytorialnego. To kolejny przejaw autonomii pozostawionej właścicielowi skarbowemu bądź komunalnemu w dysponowaniu jego mieniem.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Pisaliśmy o tym również:
Zwrot bonifikaty udzielonej przez gminę nabywcy lokalu komunalnego – wątpliwości interpretacyjne (cz. 1)