Inwestor zamierza zrealizować na swojej nieruchomości budynek gospodarczy o wymiarach 4,31 x 5,8 m. Inwestycja ma być realizowana na terenie, który nie posiada aktualnie obowiązującego m.p.z.p. Inwestor zamierza usytuować budynek przy granicy z sąsiednią działką budowlaną X oraz w odległości 1,5 od sąsiedniego budynku gospodarczego usytuowanego w granicy nieruchomości na działce Y. Pomiędzy budynkami inwestor przewidział zadaszenie, z którego w chwili obecnej zamierza zrezygnować.

W ślad za swoim zgłoszeniem otrzymał postanowienie starosty.

Wydaje się, że organ administracji niewłaściwie żąda od inwestora zaświadczenia urzędu miejskiego, potwierdzającego, że działka na której planowana jest inwestycja przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Co najwyżej należałoby zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zażądać decyzji o warunkach zabudowy (wydaje się, że w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje m.p.z.p. to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy budynku gospodarczego, za wyjątkiem przypadku tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku - organ jednak nie zażądał decyzji o warunkach zabudowy).

Działka jest szerokości większej aniżeli 16 m, w związku z tym, czy przedmiotowy budynek można lokalizować w granicy z działką sąsiednią?

Jakie argumenty wnieść w odpowiedzi na postanowienie starosty?

Odpowiedź

W odniesieniu do zarzutów wniesionych przez starostwo w przedmiotowej sprawie należy wyjaśnić, co następuje:

1) Żądanie przedłożenia zaświadczenia wydanego przez urząd miejski jest całkowicie pozbawione zasadności z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie jest położona w obszarze (jak wynika z treści zadanego pytania) obowiązywania m.p.z.p. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z uwagi na fakt, że przedmiotem zgłoszenia jest budowa obiektu budowlanego (budynku gospodarczego) organ administracji architektoniczno-budowlanej może więc żądać od inwestora na podstawie powołanego w treści postanowienia art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego , przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego obiektu. Żądanie zaświadczenia jest więc błędne - właściwa do określenia w jakiej zabudowie znajduje się budynek jest decyzja o warunkach zabudowy, o którą w tej sprawie powinien wystąpić inwestor.

2) Co do kwestii związanych z koniecznością zaprojektowania budynku gospodarczego zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t., to wyjaśnić należy, że zastosowanie § 12 ust. 3 r.w.t. możliwe będzie jedynie w przypadku, gdy inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie, że możliwe jest zastosowanie kryteriów w tym przepisie zawartym (tzn. jeśli budynek znajduje się w istocie w zabudowie jednorodzinnej).

Inwestor powinien więc - w reakcji na otrzymane postanowienie - złożyć w starostwie wyjaśnienia dotyczące kwestii zaświadczenia o przeznaczeniu przedmiotowego terenu (niemożność wydania takiego zaświadczenia) - jednocześnie powinien wystąpić z wnioskiem o określenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Na postanowienia nie przysługuje zażalenie, więc w sprawie zostanie wydany najprawdopodobniej sprzeciw, od którego inwestor powinien się odwołać (sprzeciw wyrażony zostanie w formie decyzji po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w treści postanowienia).

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)