Gmina w 2005 r. przeprowadziła przetarg na zbycie nieruchomości. Przetarg wygrała osoba fizyczna. Do dnia dzisiejszego nie został zawarty akt notarialny.za kwotę wylicytowaną?

Osoba ta miała nieformalne przyzwolenie byłego wójta do korzystania z nieruchomości. Przy obecnych cenach gruntu kwota jest nieadekwatna. Minęło ponad 5 lat od przetargu.
Jakie roszczenie przysługuje niedoszłemu nabywcy?

Jaki przepis prawa upoważnia ww. osobę do roszczenia?

Gmina ma wolę zakończenia sprawy, jednak istnieją obawy co do należytego gospodarowania majątkiem. Cena uzyskana w wyniku przetargu to 100 zł za 36 arów gruntu zdegradowanego. Osoba, która przetarg wygrała zrekultywowała grunt na własny koszt i według oświadczenia kosztowało to kilka tysięcy złotych.

Odpowiedź

Ogólność informacji zaprezentowanych w pytaniu nie daje niestety podstawy do zajęcia jednoznacznego stanowiska w zakresie przedstawionych wątpliwości. Możliwe jest jedynie wskazanie ogólnych roszczeń, które przysługują stronom. Odpowiedź na pytanie, czy gmina może zawrzeć umowę sprzedaży z osobą, która przetarg wygrała za kwotę wylicytowaną, możliwa jest jedynie po przeanalizowaniu dokumentacji sprawy.

Uzasadnienie

Regulacje prawne w zakresie gospodarki nieruchomościami należącymi do jednostek samorządu terytorialnego znajdują się przede wszystkim w następujących aktach prawnych:
1. ustawa z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. ,
2. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.) - dalej r.s.t.p.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 u.g.n. organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli natomiast osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego niestety nie wynika, czy gmina dopełniła wskazanych powyżej obowiązków, nie ma również żadnych informacji w zakresie wadium i ewentualnego jego zatrzymania. Z uwagi na powyższe o roszczeniach stron w zakresie umowy sprzedaży nieruchomości można mówić jedynie z dużą ogólnością.
Co do zasady zatem, wskazać należy, że tak w orzecznictwie, jak i w doktrynie panuje pogląd, iż wyłonionemu w przetargu nabywcy przysługuje - w razie odmowy zawarcia umowy - roszczenie o zobowiązanie właściciela tej nieruchomości do złożenia stosownego oświadczenia woli, co pozwala uzyskać na podstawie art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. i art. 1047 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - dalej k.p.c. orzeczenie sądu zastępujące tę umowę (zob.: Padrak Rafał, Komentarz do art. 41 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, LEX/el. 2006).

Z kolei jednostce samorządu terytorialnego w przypadku nieusprawiedliwionego niestawiennictwa w miejscu i czasie podanym w zawiadomieniu kierowanym do wyłonionego w przetargu nabywcy służy prawo do zatrzymania wadium. Jak wskazał R. Padrak w komentarzu do u.g.n. "(...) treść art. 41 ust. 2 u.g.n. pozwala na stwierdzenie, że organizator przetargu jest uprawniony do wyboru pomiędzy odstąpieniem od umowy z jednoczesnym zatrzymaniem wadium a dochodzeniem zawarcia umowy zbycia na drodze sądowej. Jeżeli bowiem z wymienionego przepisu wynika nakaz zatrzymania wadium i odstąpienia od umowy przetargowej, to nieprawidłowe byłoby użyte w tym przepisie sformułowanie, że organizator przetargu może odstąpić od tej umowy. Gdyby zaś przyjąć, że alternatywą dla organizatora przetargu jest możliwość wyznaczania kolejnych terminów w celu doprowadzenia do zawarcia umowy, wówczas pozbawienie organizatora przetargu możliwości dochodzenia na drodze sądowej roszczenia o złożenie stosownego oświadczenia woli przez wyłonionego w przetargu nabywcę nie mogłoby być racjonalnie uzasadnione".


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.)