Działka stanowiąca własność Skarbu Państwa jest oddana w użytkowanie wieczyste osobie fizycznej. Użytkownik wieczysty tej działki wystąpił do gminy z wnioskiem o sprzedaż na własność w drodze bezprzetargowej działki gminnej w celu poprawy warunków zagospodarowania działki będącej w jego wieczystym użytkowaniu.

Zakładając, że przesłanki określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami są spełnione, czy gmina może zbyć działkę na własność, czy musi ustanowić użytkowanie wieczyste?

Odpowiedź

Gmina ma prawo zbyć nieruchomość na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego. Zakładając, że sprzedaż nieruchomości zapewni poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej, a brak jest możliwości zagospodarowania nieruchomości jako odrębnych, sprzedaż może nastąpić w trybie bezprzetargowym.

Uzasadnienie

Regułą jest, że prawo własności do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie nie może być przedmiotem obrotu, chyba że dokonywany on jest pomiędzy podmiotami uprawnionymi do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (tj. pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego lub pomiędzy samymi jednostkami samorządu terytorialnego). W takiej sytuacji niezbędne jest powiadomienie użytkownika wieczystego nieruchomości.

Wyjątkiem od powyższej reguły jest natomiast możliwość zbycia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Taką możliwość przewiduje art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który stanowi, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Przepisy prawa dopuszczają więc możliwość sprzedania nieruchomości jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Co więcej, w świetle powyższej regulacji jest on właściwie jedyną osobą, na rzecz której zbycie nieruchomości jest możliwe. Trzeba przy tym pamiętać, że nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga jedynie sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości oddanej uprzednio w trwały zarząd oraz nieruchomości pozostałych po zlikwidowanych lub sprywatyzowanych osobach prawnych (art. 57 ust. 1 i art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Jeśli chodzi o tryb zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, to co do zasady nieruchomości są sprzedawane w drodze przetargu. Wyjątki, których zaistnienie umożliwia sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej, wskazane zostały w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami .

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami , nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli owa nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Rozważając możliwość zastosowania niniejszej regulacji należy pamiętać, że obydwie wskazane tam przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie. Zatem sprzedaż nieruchomości ma zapewniać poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej, przy jednoczesnym braku możliwości zagospodarowania nieruchomości jako nieruchomości samodzielne. Jeżeli obydwie przesłanki zachodzą, wówczas nie ma przeszkód do zbycia nieruchomości w drodze beprzetargowej.

Uwagi

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa (art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). W takiej sytuacji nie znajduje natomiast zastosowania art. 241 k.c., który stanowi, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)