Polski ustawodawca zróżnicował wspólnoty mieszkaniowe z uwagi na liczbę lokali wchodzących w ich skład. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, wspólnoty, których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela (którym najczęściej jest jednostka samorządu terytorialnego), nie jest większa niż siedem, noszą miano tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. Nieruchomości, w których znajduje się więcej niż siedem lokali, a przynajmniej jeden z nich został wyodrębniony i stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, są tzw. dużymi wspólnotami. Warto zwrócić uwagę, iż przyjęcie takiego nazewnictwa jest wynikiem praktyki, zaś sam ustawodawca nie posługuje się wspomnianą nomenklaturą.

Na liczbę lokali w budynku składają się oczywiście nie tylko lokale mieszkalne, ale także lokale o innym przeznaczeniu – tj. lokale użytkowe bądź stanowiące odrębną własność garaże, znajdujące się w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.

Podstawowym sposobem wyrażania woli przez ogół mieszkańców tworzących wspólnotę mieszkaniową jest uchwała. W przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej, ustawodawca w myśl art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, już na początku jej istnienia, nakłada na ogół mieszkańców obowiązek podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Jego członkiem może być nie tylko osoba fizyczna wyłoniona z grona właścicieli lokali, ale także osoba fizyczna spoza tego kręgu. Powszechną praktyką jest natomiast wybór zarządu wspólnoty, zgodnie z przywołanym przepisem, a także powierzenie zarządzania nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, profesjonalnie świadczącej usługi, w zakresie szeroko pojętej obsługi wspólnot mieszkaniowych, zgodnie z art. 18 ustawy. Tego typu sytuacja występuje w ogromnej większości dużych oraz małych wspólnot mieszkaniowych i jest z punktu widzenia ustawy dopuszczalna, choć może rodzić problemy natury prawnej. Nie sposób wszak doszukać się ustawowego podziału kompetencji pomiędzy zarządem a tak wybranym zarządcą. Praktyka zaś sprowadza się do przeniesienia na zarządcę obowiązków zarządu w zakresie kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz, zaś powołany zarząd wyłoniony z grona właścicieli lokali, pełni funkcję jedynie nadzorczą. Należy jednak zaznaczyć, iż sytuacja, w której zarządzanie, a tym samym część kompetencji zarządu, powierzono profesjonalnemu podmiotowi zajmującemu się obsługą wspólnot, z mocy ustawy nie pozbawia tych samych kompetencji zarządu wybranego zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Niekiedy już od samego początku ukonstytuowania się zarządu i współpracy z zarządcą rodzi to wiele sporów dotyczących uprawnień i obowiązków. Szczególnie ma to znaczenie, jeśli brać pod uwagę fakt, iż zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną, odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu nowowyodrębnianego. Ma więc zastosowanie do osób, które nie miały wpływu na zakres powinności zarządu i zarządcy. Zdarza się, iż w nieruchomościach, w których nie zostały wyodrębnione wszystkie lokale i gmina jest jednym z członków wspólnoty, to jednostki komunalne przyjmują na siebie rolę rozjemców spornych sytuacji.

Zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W myśl art. 22 ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Nie ulega wątpliwości, iż w przypadku podjęcia współpracy z profesjonalnym zarządcą, powyższe kompetencje przenoszone są na niego.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi (ewentualnie zarządcy) pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustawodawca w ust. 3 art. 22 wskazał przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których należą m.in.: przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, nabycie nieruchomości, a także wytoczenie powództwa zmierzającego do sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, szczególnie uciążliwym.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadać mogą na zebraniu właścicieli, bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawodawca dopuszcza także podejmowanie uchwał w trybie mieszanym: częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że zgodnie z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Warto wskazać, iż powyższe rozwiązanie, może okazać się dalece niekorzystne dla gminy, gdyż z żądaniem takim mogą wystąpić właściciele, posiadający już 1/5 wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, że mimo większościowego udziału, gmina nie będzie miała w niej decydującego głosu na zebraniu.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Prawo zaskarżenia uchwały ma więc pojedyncza osoba fizyczna lub prawna, będąca właścicielem wyodrębnionego lokalu, ale także jednostka samorządu terytorialnego, jako właściciel niewyodrębnionych lokali w nieruchomości. Należy podkreślić, iż wielkość posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej nie ma znaczenia dla prawa do zaskarżenia uchwały. Ustawowe pojęcie zaskarżenia uchwały do sądu, potocznie rozumiane jako „sądowne unieważnienie”, w sensie prawnym przybiera postać pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Przedmiotem powództwa z art. 25 ustawy o własności lokali jest więc inne ukształtowanie stosunków prawnych niż przyjęte w zaskarżonej uchwale; zniweczenie stosunków prawnych w niej ukształtowanych. Należy podkreślić, iż przedmiotem tego powództwa nie jest jednak żądanie nakazania spełnienia przez pozwanego (czyli wspólnotę) określonego świadczenia (tak SN w post. z 27.02.2001 r., V CZ 4/01). Rozpatrywanie powództw o uchylenie uchwały odbywa się w trybie procesowym, zaś pozwanym winna być cała wspólnota mieszkaniowa. W przeważającej większości, tego typu sprawy mają charakter majątkowy, dlatego też zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, sądem właściwym do wytoczenia powództwa, będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, iż zdarzają się przypadki naruszenia dóbr osobistych jednego z właścicieli lokali, działaniami wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku sądem właściwym jest sąd okręgowy.

Zgodnie z sentencją postanowienia Sądu Najwyższego z 15.02.2007 r., II CZ 124/06 „o majątkowym lub niemajątkowym charakterze uchwały wspólnoty mieszkaniowej decyduje przedmiot uchwały. Kryterium rozstrzygającym o majątkowym lub niemajątkowym charakterze spraw o uchylenie uchwały wspólnoty poszukiwać należy w tym, jakich praw majątkowych dotyczy kwestionowana uchwała, a mianowicie – praw majątkowych lub niemajątkowych”. W podobnym tonie Sąd Najwyższy wypowiedział się w postanowieniu z 16.01.2009 r., III CZ 43/08, w myśl którego, sprawy o uchylenie, unieważnienie (również ustalenie nieistnienia) uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie mają jednolitego charakteru i nie mogą być generalnie zaliczone do spraw o prawa majątkowe, czy też spraw o prawa niemajątkowe, a o charakterze sprawy decyduje w każdym indywidualnym wypadku przedmiot uchwały podlegającej zaskarżeniu.
Choć ustawodawca redagując przepis art. 25 ustawy, posłużył się liczbą pojedynczą, jest oczywiste, iż z jednym powództwem może wystąpić więcej niż jeden właściciel lokalu. Ważne jest aby podkreślić, iż prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie zostało przyznane jej zarządowi ani tym bardziej profesjonalnemu podmiotowi pełniącemu funkcję zarządcy nieruchomości. W myśl art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali, skarżący winien wytoczyć powództwo w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W pozwie o uchylenie uchwały należy jasno podać powody jej kwestionowania. Jak wskazano wcześniej, można liczyć na uwzględnienie powództwa jeśli uchwała wspólnoty jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego. Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno kwestii naruszenia prawa materialnego, ale także naruszeń proceduralnych, które mogły mieć wpływ na treść uchwały. Naruszenia takie mogą mieć miejsce szczególnie w przypadku indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą: w przypadku nieprawidłowego powiadomienia właścicieli o planowanej treści uchwały bądź podpisania uchwały przez osoby nieuprawnione (chociażby najemcę lokalu). W kwestii tej wyczerpujące stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 8.07.2004 r., IV CK 543/03 stwierdzając, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Natomiast niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność.

Pisaliśmy o tym również:
Sposoby podejmowania i uchylania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych (cz. 2)