Czy oddanie w użytkowanie wieczyste i przeniesienie w drodze bezprzetargowej własności zabudowanej nieruchomości, stanowiącej własność gminy na rzecz Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" jest możliwe?

1. W 1995 r. zarząd gminy podjął uchwałę w sprawie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
2. W 1996 r. sporządzono protokół uzgodnień w sprawie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz "GS".
3. Nie została wydana decyzja ani sporządzona umowa notarialna oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste do dnia dzisiejszego.
4. Gmina pobierała opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego.
5. Gmina i GS zawarły ugodę sądową w sprawie zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego. Sąd zobowiązał strony do zawarcia umowy notarialnej oddania w użytkowanie wieczyste w terminie 2 tygodni.

Czy postępowanie takie wymaga ustawowego trybu oddania nieruchomości i przeniesienia własności budynku?

Czy wymaga nowej uchwały, ogłoszenia o przeznaczeniu do zbycia (w ugodzie sądowej zbyt krótki termin), protokołu z rokowań?

Czy postanowienie sądowe zawierające ugodę sądową daje delegację wójtowi do zawarcia aktu bez trybu przetargowego?

Odpowiedź

W sytuacji, o której mowa w pytaniu, nie ma konieczności stosowania trybu przetargowego przewidzianego w ustawie o gospodarce nieruchomościami , lecz można od razu przystąpić do zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego z podmiotem wskazanym w postanowieniu sądu.

Uzasadnienie

Do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. W praktyce zdarzają się sytuacje, choć dosyć rzadko, że zawarcie umowy poprzedzone jest wyrokiem sądowym stwierdzającym istnienie tego prawa, czy też – jak ma to miejsce w niniejszej sprawie – postanowieniem sądowym zawierającym ugodę stron. O ile w pierwszym przypadku wyrok sądu zastępuje umowę ustanowienia użytkowania wieczystego i dla powstania tego prawa konieczny jest jeszcze tylko wpis do księgi wieczystej, to w przypadku ugody sądowej mamy do czynienia jedynie ze zobowiązaniem stron przez sąd do zawarcia takiej umowy. Strony ugody, aby ją wykonać i ustanowić prawo użytkowania wieczystego, muszą więc zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego i dokonać ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

W niniejszym stanie faktycznym nie ma konieczności stosowania trybu przetargowego, można od razu przystąpić do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Sąd rozpoznający sprawę z pewnością zbadał wszystkie okoliczności faktyczne oraz stan prawny nieruchomości, i skoro zobowiązał strony do zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, to zapewne nie zachodzą ku temu żadne przeszkody (jak przykładowo zastrzeżenie prawa pierwszeństwa dla osób trzecich, itp.).

Należy też pamiętać o konieczności ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. Wpis prawa użytkowania wieczystego ma bowiem charakter konstytutywny, co oznacza, że samo prawo powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Co ważne, jest to konieczne nawet wówczas, gdy potwierdzenie istnienia prawa użytkowania wieczystego następuje w wyroku sądu. Za poglądem takim opowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 323/07, gdzie sformułowano tezę, że aby uzyskać należne wnioskodawcom prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, w której księdze wieczystej jako właściciel figuruje gmina, stwierdzone wyrokiem sądowym, wnioskodawcy muszą uzyskać wpis do księgi wieczystej, wpis ten ma bowiem dla prawa użytkowania wieczystego charakter konstytutywny (art. 234 k.c. i art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami ).


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)