Zakład gospodarki komunalnej i mieszkaniowej jest administratorem 6 mieszkań których, właścicielem jest gmina.

Kto powinien sporządzić książki obiektów?

Odpowiedź

Zgodnie z art. 64 ust. 1 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Na tle pytania powstaje kwestia czy książkę obiektu budowlanego powinien prowadzić właściciel – gmina, czy też zakład gospodarki komunalnej i mieszkaniowej – gminna jednostka organizacyjna. Takie ujecie problemu sprowadza się do określenia co należy rozumieć przez pojecie zarządcy i jaki z tego punktu widzenia ma status wskazana gminna jednostka organizacyjna.

W doktrynie wskazuje się, że zarządca jest "osoba władającą tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której - z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa - spoczywa taki obowiązek" (J. Siegień, "Prawo budowlane. Komentarz", C.H.Beck, Warszawa 2002).

Natomiast w innej pozycji (A.Wiśniewski, M. Łaczmańska, R. Godlewski, H. "Prawo budowlane z umowami w działalności inwestycyjnej. Komentarz", LexisNexis Warszawa 2008 r.) wskazano, że zarządcą nieruchomości ogólnie jest ten podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje ruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych, niezbędnych, czynności dotyczących nieruchomości.

Natomiast w wyroku NSA z dnia 15 lutego 1999 r. (IV SA 317/98) podniesiono, że zarząd dróg miejskich jest podmiotem powołanym w tym celu, aby w imieniu właściciela infrastruktury miejskiej prowadził bieżącą eksploatację ulic i dbał o to, aby ulice te były w należytym stanie technicznym. Wyrok ten wydaje się może mieć również zastosowanie w omawianym przypadku, gdyż dotyczy podobnej sytuacji – własność należy do gminy (miasta), natomiast zarządca jest miejsca jednostka organizacyjna.

Z powyższego należy uznać, że w okolicznościach sprawy można generalnie założyć, że zakład gospodarki komunalnej i mieszkaniowej, jako instytucja powołana przez właściciela do dbania i utrzymywania gminnego zasobu mieszkaniowego, jest również zarządcą budynków wchodzących w skład tego zasobu. Ze stosunków prawnych pomiędzy właścicielem a zarządca (tu: odpowiednie uchwały rady miasta, czynności prezydenta miasta itp.) może wynikać zakres obowiązków związanych z zarządzaniem obiektem budowlanym, w tym m.in. kogo będzie obciążał obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego. W tej konkretnie jednak sprawie należy przypuszczać i założyć, że wszystkie czynności związane z bieżącym utrzymaniem, remontami, konserwacją, eksploatacja, wynajmowaniem i pobieraniem pożytków (czynszu) należą właśnie do tej jednostki organizacyjnej. Taki zakres umocowania tego podmiotu przemawia za uznaniem go za zarządcę tego budynku. Potwierdza to pogląd wyrażony przez S. Szustera w Komentarzu do art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (publik. LEX/el. 2003), który wskazał, iż "W szczególności należy wskazać, iż obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego , może spoczywać - w zależności od swojego charakteru - wyłącznie na właścicielu lub wyłącznie na zarządcy obiektu budowlanego albo równocześnie na obu tych osobach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny (np. gdy zobowiązanie zarządcy wynika z zawartej umowy użytkowania czy dzierżawy)".

Z tego tez powodu należy uznać, że to właśnie na zakładzie gospodarki komunalnej i mieszkaniowej ciążyć będzie obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego na podstawie art. 64 Prawa budowlanego .

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)